迷你小区突破物业管理困局

       在物业管理行业里，一些居民数量少的非高档小区是各家公司避而远之的“烫手山芋”，这些“迷你小区”居民少、物业费定价低，但是管理成本却和体量大几倍的小区相差无几，很多物业公司都不愿意入驻。潍坊新村街道百富达公寓就是一个“迷你小区”，但在业委会的努力下，不仅有了稳定的物业管理，小区环境也日益改善。

       百富达公寓建于1998年，建筑面积仅2万平方米，只是一幢高层与2幢6层住宅楼，共居住了189户居民。与其他“迷你小区”一样，百富达时常遭遇物业公司“撂挑子”，找下家、安抚居民、协调事务的压力都落在业委会身上。

       “2002年小区成立业委会，现在第三届业委会任期将满，我一直是业委会的成员，深知其中的压力。”百富达公寓第三届业委会主任邹德娣告诉记者，前两届业委会都没有做满任期，就因为压力太大而提前换届了，她之所以成为业委会主任，也是临危受命。“2011年7月，当时物业公司又要退出，业委会主任也顶不住压力交了辞职信，谁都不愿意接手，我不想让这么多功夫白白浪费，才接过了这个岗位，这一干就是5年。”

       但在业委会与物业公司、社区居民的纠葛中，邹德娣与业委会成员却成功打破了“迷你小区”物业管理的困局。这一结果缘起2013年，当时管理小区的物业公司明确了去意，为了找到愿意接手、能稳定管理、更能管好小区的物业公司，邹德娣走遍了浦东情况类似的“迷你小区”，最终引进了一家合适的物业公司。“他们处于业务上升期，需要信誉度以及管理面积的支持，和我们一拍即合。穷过穷日子，能节约的地方尽量节约，比如维修工与接近的小区共用等，最终实现了微利入驻。”邹德娣回忆称。

       而即使是微利，百富达的物业费也有较大幅度的上涨。通过业委会成员的奔走，居民最终在多付物业费、享受有质量的物业管理与省点小钱、但小区没人管理之间作出了理性的选择，最终新的物业费方案获得82.63%的支持率。

       为了让物业公司能足额收到物业费，业委会也充分发挥了“润滑剂”的作用。有部分居民以小区长期没有门禁为借口不缴纳物业费，业委会随即研究了用公共收益安装门禁系统的可行性，并妥善开展了这项工程。业主满意了，目前小区物业费收缴率接近100%。

       “百富达公寓业委会也非常善于利用各类资源，做好小区管家的工作。”潍坊新村街道相关负责人表示，一旦遇到自己难以解决的事情，邹德娣就会找***来，寻求街道管理部门的协调。“业委会等居民自治组织的能力是有限度的，但是妥善利用好各类资源，协调好各类关系，一定能提升小区管理的质量，促进小区和谐。”