债权有房抵押未必高枕无忧

                   
真实案例
    张某长期拖欠马某借款未还，2002年1月1日，经与马某书面协议，张某将其名下的房屋一间协议抵押给马某作为偿还借款的保证，双方未办理抵押登记手续。后因张某迟迟未归还欠款，马某向法院提起诉讼，法院判决被告张某于判决生效后十天内偿还原告马某的借款。判决生效后，被告不履行生效的判决，原告向法院提出强制执行申请，评估、拍卖该房屋以实现自己的债权。
    在拍卖即将开始时，案外人甘某提出执行异议，称张某因欠其债务，已于2002年6月2日将该房屋抵押给自己，且已办理抵押登记手续（正在办理房产证），以抵销张某欠其的借款。法院裁定中止拍卖及强制执行程序，告知甘某另案起诉。不久，甘某以财产所有权纠纷向人民法院起诉，要求法院判决张某与马某之间的抵押担保未生效，房屋归自己所有，马某作为第三人参加了诉讼。
    法院认为：张某的房地产来源清晰、权属确定，甘某与张某都承认该房屋转让的事实，双方意思表示真实，该房屋转让行为合法有效，该房屋属甘某所有；张某与马某之间的抵押担保未经登记没有生效，马某无权要求拍卖该房屋。法院遂作出判决：甘某与张某转让房屋的行为有效，房屋为甘某所有。
广东伦教律师事务所冯森律师点评:
    本案是一宗不动产所有权纠纷，且不动产的归属直接关系着马某债权的实现：如房屋归张某所有，则马某可通过要求拍卖房屋而实现自己的债权；如房屋归甘某所有，则马某的债权可能无法实现。
    张某向甘某和马某都有借款，且马某在房产转移前就与张某签订了抵押协议，但最后甘某的债权得以实现，而马某的债权可能落空，关键就在于张某与马某签订了协议后并没有办理抵押物登记手续。《担保法》规定，以房地产办理抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。正因为张某与马某的房屋抵押协议未登记而使得张某可以将房屋又抵偿给甘某，导致马某无法行使抵押权。所以，债权有房屋作担保并不是高枕无忧的了，切记要到房管部门办理抵押登记手续，债务人就不可以私下转让给第三人了。