汕头市潮阳区农村宅基地审批管理暂行办法

　　第一章  总  则

　　第一条 为规范我区农村宅基地管理，保障广大农民居住权益，推进乡村振兴建设，根据《中华人民共和国土地管理法》《中央农村工作领导小组办公室 农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》（中农发〔2019〕11号）《农业农村部自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》（农经发〔2019〕6号）《广东省农业农村厅广东省自然资源厅关于规范农村宅基地审批管理的通知》（粤农农规〔2020〕3号）《关于印发保障农村村民住宅建设合理用地实施细则的通知》（粤自然资发〔2020〕29号）《广东省人民政府关于非法占用土地建住宅行政执法权的公告》（粤府函〔2020〕84号）和《汕头市人民政府关于修改〈汕头经济特区农村村民住宅建设管理办法〉的决定》（汕头市人民政府令第189号）《汕头市农村宅基地审批管理工作指引(试行)》《汕头市自然资源潮阳分局关于印发潮阳区“房地一体”农村不动产确权登记细则的通知》（潮阳自然资办通〔2020〕27号）《汕头市潮阳区人民政府关于印发汕头市潮阳区全面推进农房管控和乡村风貌提升的工作方案的通知》（汕潮阳府〔2021〕13号）以及其他有关法律、法规、上级政策文件，结合我区实际，制定本办法。

　　第二条 本办法适用于本区行政区域内农村宅基地的管理。

　　农村宅基地，是指农村村民用于建造住宅及附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地。不包括与宅基地相连的农业生产性用地、农户超出宅基地范围占用的空闲地等土地。

　　第三条 农村宅基地的所有权属于农村集体经济组织，宅基地的分配使用应当坚持以下原则。

　　（一）符合规划。严格落实土地用途管理，农村宅基地审批管理应当坚持规划先行，必须符合区国土空间总体规划、镇（街道）国土空间规划和村庄规划。不符合规划要求的，不得批准建房。在区国土空间总体规划、镇（街道）国土空间规划出台前的过渡期间，村庄规划在省自然资源厅完成备案的，可按村庄规划审批农村村民住宅建设用地。

　　计划指标单列，由区自然资源主管部门会同农业农村部门共同组织开展宅基地用地需求情况统计调查，真实准确提出下一年度农村村民住宅建设用地计划指标需求，经区人民政府同意后，按规定逐级上报审批。经批准的农村村民住宅用地计划指标专项专用，年底实报实销，专项保障农村村民住宅建设用地。

　　（二）集约节约。合理安排宅基地用地，严格控制新增宅基地占用农用地，不得占用永久基本农田，尽量使用原有的宅基地和村内空闲地，涉及占用农用地的或未利用地的，应当依法先行办理农用地或未利用地转用审批手续。鼓励盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。

　　（三）一户一宅。严格贯彻落实“一户一宅”的规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，我区属于丘陵地带，每户使用宅基地面积不大于120平方米（含120平方米）；建筑层数不大于6层（含6层）；建筑层高首层不大于4.5米（含4.5米），其他层不大于3.5米（含3.5米）。人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，镇人民政府（街道办事处）在充分尊重村民意愿的基础上，可以采取申报建设农民公寓等措施，保障村民户有所居。

　　“一宅”指在农村集体经济组织范围内拥有已确权登记的一处农村宅基地，历史建成的住房和附属设施面积总和未超过标准的，可视为“一宅”情形。

　　符合以下情况之一的，可视为“一户”：

　　1、是指夫妻与未达到法定婚龄子女同住的仅认定为一户；

　　2、有兄弟姐妹的，其中一人应与其父母为一户，其余兄弟姐妹达到法定婚龄或结婚后可申请分户；

　　3、是独生子女的，结婚后可以继续与父母为一户，也可单独申请立户；

　　4、离异后无房一方再婚且配偶无房的可认定为单独的一户；

　　5、对于符合当地分户建房条件未分户，且未分开居住，其实际使用的农村宅基地没有超过分户后建房用地合计面积标准，可以结合实际，经本村民集体同意，公告无异议，由村集体经济组织出具意见，报镇（街道）审核确认分户申报宅基地需求。

　　（四）风貌管控。按照《汕头市潮阳区人民政府关于印发汕头市潮阳区全面推进农房管控和乡村风貌提升的工作方案》（汕潮阳府〔2021〕13号），落实农房管控和风貌提升。农房建筑设计应当安全、适用、经济、美观，充分体现村居地域特色，且严格落实农村建房建筑面积、层高、外立面等管控要求。

　　（五）稳慎推进。按照《关于印发

　　第二章职能分工

　　第四条 潮阳区人民政府统筹全区农村宅基地管理工作，负责组织、协调及督促有关部门和镇人民政府（街道办事处）、村集体经济组织或村（居）民委员会（以下简称村级组织）依法履行职责。

　　第五条 建立区级主导、镇街主责、村级主体的宅基地管理机制。加快信息化建设，建设农村宅基地用地和建房规划许可审批管理信息系统，逐步实现数字化管理和建立信息共享机制。

　　（一）区农业农村部门负责建立健全宅基地分配、使用、流转等管理制度，完善宅基地用地标准，指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用；参与编制国土空间规划和村庄规划。

　　（二）区自然资源部门负责全区国土空间规划、土地利用计划等工作，在国土空间规划中统筹安排宅基地用地规模和布局，满足合理的宅基地需求，依法办理农用地、生态公益林地转用审批等相关手续，并对各镇（街道）的规划审核发证工作进行监管，对建房审批项目定期进行检查，对合法建造的农村住房进行不动产确权登记颁证。

　　（三）区住房城乡建设部门负责指导全区村民住房建设的设计、施工、安全和质量验收，组织开展乡村建筑工匠培训、负责免费提供乡村民居设计图集，并指导村民科学使用图集等工作，引导村民住房风貌提升。

　　（四）各镇人民政府（街道办事处）承担属地管理责任，要充实力量，健全机构，切实承担起宅基地审批和管理职责，确定一个具体经办业务部门，依托行政服务中心等平台，公布办理流程和申请要件，印制办事指南，建立一个窗口受理、多部门内部联动集中办公的宅基地建房联审联办制度，为群众提供便捷高效服务。

　　（五）村级组织探索建立村级宅基地协管员制度，协助开展农村宅基地和建房的日常监管。

　　第三章宅基地申请资格条件

　　第六条 属于本集体经济组织成员的农村村民具有下列情形之一的，可以申请使用宅基地：

　　（一）因成年、结婚等原因确需分户，原有宅基地不能安置的；

　　（二）外来人口落户成为本集体经济组织成员，在本集体内没有宅基地，经过本集体经济组织民主程序同意的；

　　（三）因发生或者防御自然灾害、实施村庄规划及进行乡镇村公共设施和公益事业建设，需要搬迁安置的；

　　（四）法律法规规定或者经区级以上人民政府认定的其他情形。

　　第七条  农村村民申请宅基地，有下列情形之一的，不予批准：

　　（一）不符合年龄要求等分户条件的；

　　（二）不符合镇（街道）国土空间规划或者村庄规划的；

　　（三）申请宅基地新建住房，但拒绝与农村集体经济组织签订退回原宅基地协议的；

　　（四）申请的宅基地存在权属争议的；

　　（五）将原有宅基地或者宅基地地上房屋出卖、出租、赠与或者改为经营场所等非生活居住用途后，再次申请宅基地的；

　　（六）原有宅基地或者宅基地地上房屋被依法征收后，已得到住房安置的；

　　（七）已参与农村集体建房，住房权益已得到保障的；

　　（八）违法用地或者违法建设行为未经处理的；

　　（九）法律法规规定或者经县级以上人民政府认定的其他情形。

　　第四章   宅基地审批管理程序

　　农村村民申请宅基地，按照以下程序申请办理：

　　第八条  农户申请。符合宅基地申请条件的村民，以户为单位向具有宅基地所有权的农村集体经济组织提出宅基地、建房书面申请和施工登记，并提交以下申请材料：

　　（一）农村宅基地和建房（规划许可）申请表；

　　（二）农村宅基地使用承诺书；

　　（三）申请人居民身份证和户口簿原件及复印件。

　　第九条 村级审核。

　　（一）村集体经济组织成员（代表）会议讨论并将申请人申请理由、拟用地位置和面积、拟建房层高和面积，符合要求的设计、施工单位或个人信息等情况在本集体经济组织范围内公示，公示10个工作日以上。

　　（二）公示无异议或异议不成立的，所在农村集体经济组织将村民申请、农村集体经济组织成员（代表）会议记录等材料交村（居）民委员会审查，重点审查提交的材料是否真实有效、拟用地建房是否符合村庄规划、是否征求了用地建房相邻权利人意见等。审查通过的，由村（居）民委员会签署意见，报送镇人民政府（街道办事处）。

　　第十条  镇人民政府（街道办事处）审批。

　　镇人民政府（街道办事处）收到村（居）民委员会提交的申请资料后，组织开展农村宅基地用地建房联审联办，在《农村宅基地和建房（规划许可）审批表》上签署审批意见：

　　（一）镇（街道）农业农村机构负责审查申请人是否符合申请条件、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准、宅基地和建房（规划许可）申请是否经过村组审核公示等，并综合各有关部门意见提出审批建议；

　　（二）镇（街道）自然资源机构负责审查用地建房是否符合村庄规划、用途管制要求，是否符合《汕头经济特区农村村民住宅建设管理办法》的规划技术标准有关规定，其中涉及占用农用地或未利用地、生态公益林地的，应在办理转用审批手续后，核发《乡村建设规划许可证》；

　　（三）镇（街道）住房城乡建设机构负责指导村民住房建设的设计、施工、质量验收以及建设安全管理工作，引导村民住房风貌提升；

　　（四）涉及镇（街道）林业、水利、电力等机构的，要及时征求相关部门意见。

　　符合条件的，由镇人民政府（街道办事处）根据镇级各有关部门联审结果，对农村宅基地申请进行审批，出具《农村宅基地批准书》《乡村建设规划许可证》并进行施工登记，并将审批情况报区农业农村、自然资源、住房城乡建设等部门备案。不符合条件的，书面通知村级组织，由其书面告知申请人并说明理由。

　　农村宅基地自取得《乡村建设规划许可证》之日起一年内应当依法施工建设，需要延期的，应当在期满三十日前申请不超过六个月的延长期，但延长次数不得超过一次。逾期未依法施工建设的，规划许可证件自行失效。

　　第十一条  开工检查。经批准用地建房的村民，应当在开工前向镇人民政府（街道办事处）或授权的牵头部门申请划定宅基地用地范围，镇人民政府（街道办事处）组织镇（街道）农业农村、自然资源、住房城乡建设等机构到现场进行开工查验，实地丈量批放宅基地，确定建房位置。

　　第十二条  安全施工。农村住宅结构设计应当符合抗震、抗风等涉及结构安全的要求。村民建房应当选择具有相应资质的建筑施工企业或者相应技能的农村建筑工匠施工，使用合格建筑材料和建筑配件、设备，在施工中要采取安全施工措施。鼓励村民委托具有相关资质的第三方机构对住房施工进行监理。

　　区自然资源、住房城乡建设、农业农村等有关部门按照安全生产“三个必须”和“谁主管、谁负责”“谁审批、谁负责”的要求，认真履行农村村民住宅建设安全管理责任。

　　区住房城乡建设部门要指导各镇人民政府（街道办事处）加强对农村村民住宅建设安全管理工作和农村村民住宅建设安全的宣传教育培训。

　　镇人民政府（街道办事处）应当安排工作人员对农户建房实施质量和安全监督。

　　第十三条  竣工验收。村民建房完工后，由村（居）民委员会向镇（街道）人民政府（办事处）申请竣工验收。镇人民政府（街道办事处）应及时组织相关部门进行验收，实地检查村民是否按照《乡村建设规划许可证》和《农村宅基地批准书》要求建设，是否按图施工，对参建单位或个人信息、参建行为和竣工验收质量情况进行最终登记备案，并出具《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》。

　　第十四条  确权登记。农房竣工验收合格后，建房村民可以依法向不动产登记部门申请办理不动产登记。

　　第十五条  镇人民政府（街道办事处）、村级组织要建立宅基地用地建房审查、审批管理台账，及时将资料整理归档。由镇人民政府（街道办事处）于每月3日前将上月审批情况报区农业农村、自然资源、住房城乡建设等部门备案。受理窗口负责整理审批流程资料装订成册（其中涉及上交区（县）备案的可以复印件），实行专柜存放，切实管好宅基地申请建房档案资料。有条件的地方可以建立电子档案，实现宅基地信息化管理。

　　第五章  监督管理

　　第十六条 镇人民政府（街道办事处）应当在职责范围内加强对宅基地申请、审批、使用的全程监管，落实村庄规划、申请条件、审批程序、审批结果、投诉举报方式“五公开”制度，做到宅基地申请审查、批准后丈量批放、住宅建成后核查“三到场”。建立健全监督管理机制和部门协调机制，做好国土空间规划、村庄规划、宅基地用地规模指标、农村地籍调查数据、宅基地确权登记颁证等信息共享互通。

　　第十七条  保障农村宅基地民主管理，农村宅基地使用接受村民监督。

　　第十八条  镇人民政府（街道办事处）应当向社会公开农村宅基地违法使用行为的举报、投诉电话，接受社会监督。

　　第十九条  任何单位和个人都有权对违法使用农村宅基地的行为向有关部门进行举报、投诉，有关部门收到举报和投诉后应当按规定办理。

　　第六章法律责任

　　第二十条  根据《广东省人民政府关于非法占用土地建住宅行政执法权的公告》（粤府函〔2020〕84号）的规定，镇人民政府（街道办事处）行使农村村民非法占用土地建住宅的行政处罚权，以及与该行政处罚相关的行政检查、行政强制措施权，在宅基地审批管理及日常工作中发现农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准、非法占用土地建住宅等违法行为的，由镇人民政府（街道办事处）依照规定责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋，情节严重的要移送有权限的部门进行查处。

　　区农业农村局、自然资源分局、住房城乡建设局等有关部门要按各自职能，做好行政执法工作的指导。

　　第二十一条  拒绝、阻碍有关部门和镇人民政府（街道办事处）工作人员依法执行公务的，依照《中华人民共和国治安管理处罚法》的有关规定予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第二十二条  农村宅基地管理的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法依纪由有权限的部门进行处理。

　　第七章附则

　　第二十三条  区其他有关部门在区政府的领导下，根据职能分工依法切实履行各自职责，协同实施本办法。

　　第二十四条  本办法由区农业农村局、区自然资源分局、区住房城乡建设局负责解释。

　　第二十五条  本办法自印发之日起施行，有效期至2023年7月31日。

　　***：1.农村宅基地和建房（规划许可）申请表

　　2.农村宅基地使用承诺书

　　3.农村宅基地和建房（规划许可）审批表

　　4.乡村建设规划许可证

　　5.农村宅基地批准书

　　6.农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表

　　7.农村宅基地审批管理流程图

         ***表格.doc

《汕头市潮阳区农村宅基地审批管理暂行办法》解读