SOHO中国52亿元抛售资产潘石屹紧跟李嘉诚撤资

　　斥资41亿元投资近三年，仅溢价11.26亿元，SOHO中国就将上海两个项目打包抛售了！与一度以300亿元光速进军上海相反，SOHO中国董事长潘石屹表演了一出反转戏码，开始主动收缩在上海的布局战线。

　　我们在上海投资了近500亿元，占SOHO总量的75%。潘石屹向《证券日报》记者表示，SOHO中国正在调整北京和上海两个城市的投资比例，将加重北京的投资力度，使北京和上海两地达到平衡。

　　值得注意的是，有业内人士向《证券日报》记者表示，41亿元的投资成本，加上近三年的资金成本和管理成本等财务费用，SOHO中国出售上海的SOHO海伦广场和SOHO静安广场的盈利空间并不高。从某种程度上来，这意味着潘石屹看淡上海商业地产，与李嘉诚抛售陆家嘴上海东方汇金中心暗合，有紧跟李嘉诚，收缩上海投资战线的意图。

　　52亿元抛售上海资产

　　2月28日，SOHO中国宣布，将上海的SOHO海伦广场和SOHO静安广场及其权益全部出售给金融街控股股份有限公司，总交易金额为人民币52.3亿元(约合港币66.3亿元)。

　　事实上，上述两个项目都是SOHO中国进入上海之后以凌厉之势火速收购的。

　　2011年4月1日，SOHO中国宣布以16.34亿元收购静安区万航渡路716弄至794弄地块，后被命名为SOHO静安广场；4月13日，SOHO中国以24.7亿元收购海伦路地块，后被命名为SOHO海伦广场。

　　由此看来，收购上述两个项目总计为41.04亿元，时隔近三年之后，仅溢价11.26亿元，溢价率甚至不足27.4%，低于业界保守预期的30%，SOHO中国就将其出售了。正如上述人士所示，虽然有一定的溢价空间，但若加上近三年的财务费用，盈利空间远远低于其在北京开发项目所赚的，这似乎颇不符合潘石屹一贯的土豆卖黄金价的营销风格。

　　对此，潘石屹表示：持有经营京沪两地优质地段的办公物业是SOHO中国的长期发展策略，不会改变。在经营中我们会适时优化资产，包括在适当的时候转让一些相对非核心地段的物业，以及在适当的时候买进更优质项目，实现北京和上海的均衡发展，达到资产和资金的最优配置。

　　事实上，潘石屹也曾向《证券日报》记者表示，SOHO中国正在调整北京和上海的投资比例，正在积极研究在北京拿地或收购事宜。

　　但值得注意的是，更多的业界人士将其解读为，2012年SOHO中国宣布由销售转向持有的转型战略转型后，资金链偏紧，近两年抛售北京部分项目尾盘和上海资产是为其转型做现金支撑，颇有无奈之意。

　　收缩上海战线

　　据记者了解，2009年，SOHO中国首度进入上海。此后，在2009年-2011年期间，潘石屹以光速投资之势在上海扩张。2011年当年，SOHO中国耗资约154亿元围猎上海中心区域，这一收购总额比2010年上升了149%。

　　直至2013年底，潘石屹称，SOHO中国在上海的投资已经达到500亿元，占SOHO总量的比例达到75%。

　　值得一提的是，2009年至2011年，潘石屹在上海的扩张之势颇显凌厉，但其在上海的发展可谓并不顺利。2012年年初，SOHO中国在上海被指欠薪，SOHO中国在上海的一名销售总监和多名业务员指责SOHO中国在上海的薪资模式不合理，拖欠员工薪资。此外，这也折射出SOHO中国进入上海后水土不服的问题浮出水面。此后，为了争夺外滩8-1地块，SOHO中国与上海本地巨头复星对簿公堂，二审结果是SOHO中国败诉。而在上海静安区东八块地块的争夺中，SOHO中国败北，失手于美资房企。

　　至此，有业内人士预测，潘石屹上海投资受阻后，无奈之下紧跟李嘉诚脚步，开始主动抛售上海资产，收缩上海布局，而且不排除继续抛售上海资产的可能性。

　　转型遭阵痛？

　　无独有偶，潘石屹倾注心力扩张上海却受到阻碍之际，其在北京也颇显无力。除去2013年9月，SOHO中国以19.22亿元取得了位于北京丽泽金融商务区E-04地块的土地使用权外，SOHO中国上一次通过公开市场在北京获取土地要追溯到2009年，当时拿下北京市朝阳区望京商业金融项目用地后，潘石屹高调参与了北京中服地块的竞拍，但颗粒无收。而整个2011年，SOHO中国在北京依然是无任何项目入账。

　　在北京和上海两地均未顺利获得大笔收益之后，潘石屹启动了由销售转向持有经营的重大战略转型计划。2012年8月份，潘石屹宣布，公司将逐步告别一直以来散售的商业模式，改为持有出租物业。当时，《证券日报》记者曾从其内部获悉，虽然持有物业经营是商业地产的本质运营方式，但无疑需要大量资金，而这对SOHO中国来说，现金压力和转型阵痛都将成为其严重困扰。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，在货币政策转向的背景下，商业地产快速销售的热情减缓，开发商资金风险倍增。此时，拥有比较充裕现金流并且经营管理经验较丰富的开发企业才能实现强者恒强；反之，若开发商没有充裕的现金流支持持有物业，将会增加财务风险，且减少收益。若短期内面临贷款难或销售不畅的问题，将导致一部分商业地产开发商出现现金流紧缺的状况。

　　鉴于此，多位业内人士猜测，SOHO中国在转型中抛售上海资产，除了近几年在上海获利较低，短期看淡上海商业地产市场外，也不乏为支撑企业顺利转型而做出了牺牲。当然，增加北京投资权重更需要现金支撑。

　　对此，SOHO中国方面表示，出售上海两个项目将使公司所持现金增加52.3亿元，有利于公司持续关注市场状况，以发掘在北京和上海的黄金地段收购优质资产的机遇。此外，SOHO中国强调，SOHO海伦广场和SOHO静安广场是SOHO中国在2012年8月宣布由建造-销售向建造-持有的战略转型前收购的项目。

　　不过，对于SOHO中国的转型，张宏伟认为，在货币政策转向的背景下，转型还是明智之举的。