上海徐汇又一宿舍型租赁房源将入市在市中心好住不贵难题怎么解

近日，位于上海徐汇区望月路的特殊租赁房“憓家”就要入市了。之所以特殊，是因为它更像宿舍，不仅按床位出租，而且月租只有三位数。房源还没上市，就获得家政、环卫和快递企业的追捧，因为这和他们的员工需求刚好吻合。

一线劳动者是上海城市建设者中的重要组成部分，但租房“远、贵、难”正成为他们的生活痛点之一。从去年起，上海探索增加“一间房”“一张床”供给，为风尘仆仆的一线劳动者提供可居之所，供给规模今年还将扩大。

要在市区挤出这一张张床位并不容易，它更是一个系统性问题，涉及成本、规范、安全、运营、服务等诸多方面。“好住不贵”这道题，该怎么解？

适配特殊租户特殊需求

河南人李小如曾在上海一家小饭馆工作，和4个同事群租在小区的一间房里。几张弹簧床简单拼凑就成了员工宿舍，洗澡要排队，还丢过东西。生活的窘迫，让她冒出回乡发展的念头。

这样的租房困境，在外来务工人群中并不罕见。虽有安全隐患，但是价格低廉——群租成了低收入群体的选择。近年来，上海加大群租整治力度，小区居住安全有所提高。然而另一个问题也浮出水面：务工人员居住需求，究竟如何适配？

2019年，上海市房地产科学研究院调查发现，这一群体需求相对特殊。调研对象中有70%租住在里弄和农民房，70%人均居住面积低于15平方米，租住满意度总体不高。“这是一个对租金和通勤时间高度敏感的群体。上海寸土寸金，在既有租赁结构下，几乎很难找到适配的合规房源。”业内专家表示。

2020年，上海出台《关于进一步加大公共服务类重点行业企业一线职工公租房保障力度试点工作的通知》，在公租房中率先试点“一间房”“一张床”，同时大力扶植宿舍型房源企业发展，如安歆公寓和魔方9号楼。通过“两条腿走路”，为务工人员提供从单人间、双人间、四人间、六人间等不同类型的房源。

开源节流形成可持续供应

务工人员数量庞大，包括“一张床”在内，宿舍型租赁房可谓供不应求。这片蓝海潜力无穷，但入局者稀少，核心痛点在于成本。无论是国企还是民企，只有掌握资金平衡之道，才能让“一张床”形成可持续供应。

宿舍型租赁房的建与管是一笔巨额投入。以“憓家”为例，约70间房被分割成293个床位，室内配套卫生间、书桌和储物柜，洗澡采用集中供暖设备。因租户较多，烟感报警器、喷淋、监控探头也相对密集。“从改造成本来看，宿舍型租赁房比普通公租房要高出不少。”汇成公租房公司运营管理部负责人黄海燕表示。这还不包括租赁场地费用，以及管理大量租客所需的运维成本。

安歆公寓龙之梦店内的多人宿舍

徐汇"憓家”公租房也提供“一张床”供应

与蛋壳、青客、自如等长租公寓相似，宿舍型租赁房从模式上说，是一个边际收益低、边际成本高的低坪效行业。在这个江湖里，“活下来”才是第一要务。

总部位于上海的安歆集团，是国内规模最大的企业员工住宿服务企业，在多年探索中提供了成本管控蓝本。走进安歆公寓，人们通常会发现，其内设装饰相对简约，“这些都是精细投资测算模型下的成果。每一栋安歆公寓都不离开‘抠成本’。产品的安全度、实用度和耐用度，始终排在‘好看’前面。”安歆研究院院长蔡兴华介绍。

从拿房、供应链管理到运营，安歆通过精打细算，保证每个门店在3到4年内实现收支平衡。如收窄拿房类型，瞄准存量型经济酒店、闲置物业和不良资产，使得成本不超过售价的60%。租户选择采用ToB模式，其优势是获客成本控制仅为单月房租收入的1.5%，次年续签比例高达80%。相比之下，ToC模式的两项数据分别为10%到12%、30%。每家门店企业租户的行业分布也经过精心调配，避免因行业冲击导致整体退租。

严格的成本管控让安歆集团在疫情期间平稳过渡实现增长，在上海实现5万张床位布局，主要集中在核心区位。仅南京路周边就有7家门店，为周边五星级酒店、知名连锁餐饮、快递物流等多个行业的员工提供住宿服务，满足了市区务工人员的就近租住需求。

节流更要开源。安歆基于深耕企业员工住宿细分行业七年的经验与优势，与各地政府、人才服务集团、央企国企等开展了深入合作，开发了政府人才公寓、产业园员工宿舍、城市集中式员工宿舍、中大型租赁社区居住与校园学生宿舍等多场景产品线。

精细管理守牢安全“底线”

安全是一条不能触碰的高压线。宿舍型租赁房是人口密集型场所，无论是安全、环境还是人口管理，对当地部门和运营企业来说都是不小的考验。精细化管理尤为必要。

安歆公寓上海虹口龙之梦店紧邻地铁站，与上海外国语大学仅一街之隔。上午进入公寓，一楼大堂醒目位置张贴安全告知，管家正按惯例查房。“门店实行严格的安全管理，每天查房三次。”管家小斌介绍，他进入客房主要检查手机充电器滞留、烟头、拖线板、大功率电器等违规情况，第一次发现警告，第二次直接劝退。每月还会组织应急演练。

除了人防以外，公寓还采用了物防和技防等手段。在改造阶段控制床位量，让租客人数在可控范围内；挂壁式收纳盒采取分层设计，上层为插座，下层是水杯放置架，避免漏水引发短路。企业还拥有一支60人规模的数字信息团队，研发数字化平台和信息化系统，赋能运营效率和组织能力。自主研发的人员管理系统，可与公安系统联网，实时更新入住人员信息。安歆还在业内首次引入首席安全官体系，建立了包括“行业安全、资产安全、住客安全、数据安全”在内的全方位安全体系。

守好安全底线之外，面对租客的增值服务正不断完善。如安歆集团的产品设计根据住户需求，已迭代到第五个版本；使用手机App即可实现包括缴费、预约洗衣、门店无人零售等“一站式”生活服务功能。在春节期间，响应留沪过年的棒约翰等门店的员工，还参加了公寓组织的包饺子和桌游活动。

包括“憓家”在内的公租房，申请入住有一定门槛。这次通过机制创新，向环卫、家政等服务业人员打开绿色通道，居住证等申请材料实行容缺受理。“在企业承诺担保下，可先入住再办证。”黄海燕说。

针对环卫和家政人员的生活习惯，徐汇“憓家”配备公区和厨房

政策支持力度有待加强

宿舍型租赁房正蓄势待发。截至今年1月份，上海公租房已形成6000张床位供应。安歆、魔方等长租公寓企业，也在去年完成多轮收并购，扩大供应规模。

在宏观层面上，租赁住房也迎来更加宽松的政策环境。如今年***政府工作报告多次提及“租赁住房”“长租房”等关键词，要求解决好大城市住房突出问题；上海市政府工作报告也提出加快租赁房建设，形成供应5.3万套。同策资管等专业机构预测，租赁住房今年仍将迎来较大发展。

不过多家企业坦言，政策支持力度有待细化，应加强落实。望月路“憓家”原为小区“盛华景苑”的配套商业，石龙支路“徐汇环卫职工之家”原为旧厂房……记者在走访中发现，一些宿舍型房源是由非居住存量房屋改建转化而来。

盘活城市空间以满足务工人员的就近租住需求，固然是一条可取路径。但“非改居”涉及的建设、安全、合规和审批等问题，纷繁复杂，大多数企业难以理出头绪。某公寓门店开业找了10个部门盖章审批，仅落地就花了一年多。

近年来，相关支持政策相继出台。2018年，上海出台《关于本市非居住存量房屋改建和转化租赁住房工作的指导意见（试行）》，在结构安全、消防安全、技防安全、环保卫生、设施配套、面积合规和技术标准方面给出明确规范。上海市房管局正在修订《指导意见》，根据实际情况细化条例。

作为新事物，宿舍型房源需要社会提高接受度。“因为管理难度高，宿舍型房源也有了‘邻避效应’。在项目落地中，和基层部门的协调成本非常高。‘一张床’业态可以在优化上海租赁结构方面起到关键作用，需要自上而下各方的共同支持。”一名蓝领公寓企业负责人呼吁。

（来源：上观新闻  记者：戚颖璞）