自贡市住房和城乡建设局关于支持城镇老旧小区改造的十二条措施（征求意见稿）公开征求意见的通知

        为贯彻落实***《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号）和省政府办公厅《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》（川办发〔2020〕63号）以及住房和城乡建设厅《关于印发支持城镇老旧小区改造十条措施的通知》（川建发〔2020〕17号）文件精神，加快推进我市城镇老旧小区更新改造，市住房城乡建设局起草了《关于支持城镇老旧小区改造的十二条措施（征求意见稿）》现向社会公开征求意见，欢迎各单位、个人和社会提出意见和建议。意见征集截止日期为2021年2月1日。意见反馈邮箱：342915538@qq.com。
        电话：081****3800；联系人：曾铮
 
                       
 

                    自贡市住房和城乡建设局
                                 2021年1月26日
 

关于支持城镇老旧小区改造的十二条措施
（征求意见稿）
 
为全面贯彻中央、省关于城镇老旧小区改造的决策部署，根据省政府办公厅《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》（川办发〔2020〕63号）、住房和城乡建设厅《关于印发支持城镇老旧小区改造十条措施的通知》（川建发〔2020〕17号）精神，结合我市实际，制定本措施。
本措施所称城镇老旧小区，是指城市或县城（城关镇）建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼）。改造重点为2000年底前建成的老旧小区。
一、健全小区治理体系
拟纳入改造范围的老旧小区应成立小区党组织，并依法成立业主委员会或其他形式的小区居民自治组织（以下简称自管会）。鼓励小区党组织成员通过民主程序获选为自管会成员。通过搭建居民沟通议事平台，健全小区管理制度，形成党组织领导下的基层协商治理体系。
自管会主要职责为：根据法律政策规定，广泛征集小区居民关于改造内容的意见建议；引导居民通过直接出资、让渡小区公共收益、捐资捐物、投工投劳、补建住宅专项维修资金等方式参与城镇老旧小区改造；协助做好违法建设的拆除工作；组织居民补建住宅专项维修资金并依法依规管理使用；负责小区改造后的维护管理等。
二、合理编制改造规划计划
拟纳入改造范围的老旧小区，由自管会向小区所在地街道办事处（城关镇政府）提交老旧小区改造的书面申请。各区县政府（含高新区管委会，下同）根据街道办事处（城关镇政府）审核后转报的自管会申请、相关改造费用筹集情况、住宅专项维修资金补建情况等，综合考虑决定是否纳入老旧小区改造申报范围。
各区县政府要进一步摸清既有城镇老旧小区底数。市、区（县）分别编制城镇老旧小区改造规划，并根据省上下达的改造任务情况，以及市级及以上示范项目的审核确定情况，形成年度改造计划。
引入竞争机制，各区县在编制城镇老旧小区改造规划和年度改造计划时，对居民改造意愿强、积极性高、能自动拆除违法建设的，可优先安排改造，并给予政策倾斜。
三、创新项目生成机制
老旧小区改造项目实施主体为各区县政府，改造方案由实施主体组织编制。改造方案应明确小区内和小区周边基础类、完善类、提升类的改造内容、电梯增设方案、新增加建筑体量和布局等。
鼓励规划设计师、工程师进驻小区，按照一区一策原则，与小区居民共同拟定改造内容。结合群众意愿，区县政府在保持年度计划不大幅变化的前提下，可对项目进行动态调整。
四、完善专项维修资金管理
拟纳入改造范围的老旧小区，由自管会积极引导居民补建住宅专项维修资金，补建住宅专项维修资金按住宅建筑（登记）面积计算，标准为：非电梯住宅不低于5元/平方米，电梯住宅不低于15元/平方米。由自管会负责收取并参照《自贡市住宅专项维修资金管理办法》规定管理使用。老旧小区改造完成后，由居民承担部分改造资金中的产生的结余，可用作续筹住宅专项维修资金。
五、拓展改造资金渠道
自管会要引导居民自愿参与老旧小区改造，拆除违法建设，承担部分改造资金和补建住宅专项维修资金等。居民承担部分改造资金的具体出资额度由小区所在地街道办事处（城关镇政府）、村（居）民委员会与自管会协商确定，自管会负责资金的具体收取及管理使用。
住宅专项维修资金可用于城镇老旧小区改造中涉及房屋共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造（专业经营单位管理部分除外）。相关部门要开通绿色通道，加快审批流程，方便居民使用维修资金用于城镇老旧小区改造。
城镇老旧小区改造项目范围内的房屋所有权人及其配偶，按照主管部门审定的提取额度，可提取其名下的住房公积金用于支付老旧小区改造个人出资部分和增设电梯。在住房公积金增值收益计提的廉租住房（公共租赁住房）建设补充资金中，统筹安排部分资金用于支持老旧小区改造。
六、统筹城镇老旧小区改造与棚户区改造。                
相邻地段城镇老旧小区和拟通过改建（扩建、翻建）方式改造的危房，可按规定分别申报纳入城镇老旧小区改造计划和棚户区改造计划，分别立项，统筹实施，利用城镇老旧小区改造政策支持配套基础设施和公共服务设施改造，利用棚户区改造政策支持危险房屋主体改造。
七、鼓励实行工程总承包
城镇老旧小区改造项目，鼓励以初步设计或者方案设计为基础，采用设计施工总承包或者设计采购施工总承包方式发包，合理减少项目前期准备时间。可采用总价合同，并在招标文件及合同中明确改造范围、改造标准、功能需求，主要材料设备型号（技术参数）与质量要求等内容。
八、整合利用各类资源
在满足安全要求且依法征得居民等同意的前提下，允许利用小区内存量土地建设各类环境及配套设施、公共服务设施和增设电梯，升级公共消防设施，完善小区安保设施等。对利用小区内空地、荒地、绿地及拆除违法建设、拆危腾空土地等建设各类设施、增设电梯的，不增收土地价款。
在满足安全要求且依法征得居民等同意的前提下，因改造利用公共空间新建、改建各类设施影响居民日照间距、占用绿化空间的，可一事一议予以解决。
对于利用小区周边闲置地块等实施的配套设施、公共服务设施类建设项目，符合规划要求和划拨条件的，项目业主可通过划拨方式取得土地使用权。
九、依法优化项目审批
建立老旧小区改造项目分级分类、联合审查和快速审批机制。
市级及以上示范项目，其改造方案由自贡市老旧小区改造项目建设指挥部办公室（设在市住房城乡建设局）组织市级相关部门、区县政府、专业经营单位及自管会代表以会议会商的形式共同审查批准。其余项目改造方案由辖区政府组织相关部门、专业经营单位及自管会代表以会议会商的形式审查批准。
经审查批准的改造方案，由有关部门直接办理立项、用地、规划审批手续，并启动施工图设计。不涉及土地权属变化的项目，以已有用地手续等材料作为土地证明文件，无需再办理用地手续。施工图审查合格后，直接由住房城乡建设部门办理施工许可手续，不再办理工程建设规划许可、人防工程建设许可等手续。不涉及建筑主体结构变动的低风险项目，实行项目建设单位告知承诺制的，不再进行施工图审查。
项目改造完工后，由区县政府组织自管会代表、相关部门进行联合验收。涉及土地权属变化的项目，依法办理用地手续后，由不动产登记部门依法办理产权登记手续。
十、专业经营单位协同推进
水、电、气、通信和广电网络等相关专业经营单位应履行社会责任，参与相关管线设施设备改造工程的方案设计和施工图设计，并共同出资完成改造提升。
水、电、气管网改造工程，由老旧小区改造项目实施主体负责按照审定的施工图，完成小区内所有需要下地铺设的线缆管沟建设，并承担费用。水、电、气经营单位负责产权范围内的管线线缆和设备的铺设安装，并承担费用。产权范围外的管线线缆和设备铺设安装由水、电、气经营单位负责，改造费用由项目实施主体承担。
通信管网改造工程，由市通信发展办按照三网合一、共建共享原则统一规划、设计并组织实施。广电网络管网改造工程，由老旧小区改造项目实施主体负责按照审定的施工图，完成小区内所有需要下地铺设的线缆管沟建设；广电网络运营单位负责管线线缆和设备的铺设安装。
上述通信管网及广电网络管网改造所涉线缆管沟建设、管线线缆和设备铺设安装等费用，由老旧小区改造项目实施主体承担50%（以工程审计金额为准），剩余费用由各通信专业运营单位（广电网络运营单位）承担。
水、电、气、通信和广电网络完成改造后，所涉及管沟及设施设备的产权依照法定程序移交各专业经营单位，由其负责后续维护管理。
十一、落实国家扶持政策
贯彻落实国家相关税费减免政策，对旧住宅区整治一律免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。在城镇老旧小区改造中，为社区提供养老、托育、家政、邮政快递等服务的机构，取得的上述服务收入免征增值税，并减按服务费收入的90%计入所得税应纳税所得额；服务机构用于提供社区养老、托育、家政服务的房产、土地，可按现行规定免征契税、房产税、城镇土地使用税和城市基础设施配套费、不动产登记费等。增设服务设施需办理不动产登记的，不动产登记机构应依法积极予以办理。
十二、继续支持增设电梯
鼓励在老旧小区改造的过程中，同步推进电梯增设。老旧小区改造范围内的增设电梯工程，其实施主体为增设电梯梯号全体业主，电梯增设所需费用由增设电梯梯号全体业主协商承担，政府对电梯增设项目给予补助。
本措施自印发之日起施行，有效期至2025年12月31日。
本措施相关配套细则由市住房城乡建设局会同有关部门另行制定。