南京市玄武区人民政府锁金村街道办事处2020年物业工作总结

2020年，锁金村街道物业办在街道党工委、办事处的领导下，全力提升物业行业管理水平，扎实解决了一批群众反映强烈、社会关注密切的民生问题，为进一步保障和改善民生奠定了良好的基础。提高居民家园意识，从而达到提升居民幸福指数的目标。现将具体工作情况汇报如下：

一、基本情况

街道辖区内共有住宅小区46个，商品房小区8个，老旧小区32个，零散片区6个，建筑面积约176.7万平方米。其中，市场化物管小区14个，街道物业服务中心管理小区24个，单位、业（管）委会自管小区6个，城建集团管理小区2个。在街道的努力和广大业主的配合支持下，辖区内的物业管理覆盖率达到了100%，实现了物业管理全覆盖。

二、主要工作

一是加强队伍建设，明确岗位职责，全面提升辖区物业管理水平。针对物业管理工作专业复杂、焦点突出、业务性强的特点，选齐配强物业管理队伍，选聘3名专职工作人员协助处理物业相关工作，负责住宅小区物业管理及业主组织的监督指导、矛盾纠纷调处等综合协调工作。我们高度重视队伍建设，注重人员的专业素质及工作能力的提高。树立了“内强素质、外树形象”的工作目标，加强了队伍建设。定期组织社区工作人员、业委会委员、管委会委员、业主代表、物业企业参加市、区物业主管部门组织的物业条例和政策法规的培训，不断提升各自治组织的业务能力，切实保障物业管理相关法规的贯彻落实。

二是规范业主自治组织成立、换届改选及监管物业企业工作。深入社区摸清业委会、管委会、物业服务企业的服务期限，服务质量、服务水平等情况，进行梳理归类，查漏补缺，建立规范档案，便于提前介入业委会、管委会换届选举和物业服务企业续聘、选聘、移交等工作进行指导、监督。指导并协助无庶、翠岭居、锁金五村南院、锁金村5号、新世界花园、紫鑫城、板仓街49号小区业委会换届改选工作；锁金村7号7、9、10幢小区成立首届业委会工作；锁金村80号管委会增补委员；和平大沟、锁金巷片区、锁金村1至3号片、锁金村4号6号、板仓街49号23栋、锁金五村北院、韶山路246号、韶山路102和106号、韶山路288和290号成立管委会工作。指导各社区、业委会、物业企业做好资料备案及更新市物业管理信用信息网格化办公系统工作。

三是预防在先，及时发现，妥善处理各类物业管理纠纷及日常投诉工作。本着“预防在先、疏堵结合、及时发现、有效化解”的原则，为业主、业委会、物业企业提供专业政策咨询，法律法规培训，高标准指导。按要求落实市级联席会议办公室工作任务要求，建立健全联席会议制度，协调解决了物业管理中的疑难问题，及时化解物业纠纷。截至目前，处理12345投诉600余起，政府信箱转办单3起，人大代表建议5起。妥善处理了湖畔居建筑垃圾堆放点、业委会维修资金使用的争议问题，御湖国际物业收取高额停车费、实行封闭管理，造成业主、商户不便的问题，新世界花园业委会换届改选的业主自治问题，各小区安装充电桩引发相关矛盾纠纷等问题，避免了大规模上访事件的发生。

四是做好小区疫情防控工作，按各项防控要求加强检查指导。疫情期间，我办组织消杀队伍每天对无物业管理小区、锁金农贸市场、街道、城管中心办公区域进行全面消杀，做到24小时工作状态，对社区上报的重点楼栋单元，即时上报即时重点消杀；动员市场化物业企业按照市新型冠状病毒肺炎防控工作指挥部对疫情管控的要求，做好小区疫情防控工作，做到“内防输出，外防输入”。联合区房产局每天对辖区内物业小区、单位自管、无物业小区、商务楼宇的疫情防控工作和复工复产情况进行实地检查，督促责任单位对存在问题进行整改。落实整改和后续防控工作情况，适时通报并对整改不到位的单位，上报区房产局对该企业诚信记录进行考评。

五是以创建文明城市为契机，加强日常检查与开展专项整治活动相结合整治行动。成立日常检查小组。组织辖区内市场化物业企业管理的小区项目负责人、各社区卫生主任召开居民小区文明城市创建工作推进会。按照创建测评标准，开展检查工作，对标找差、自查自改，对发现还未整改到位的问题下发整改通知书，若限期内仍未整改到位，将对其进行征信。采取“回头看”的方式防止问题反弹，巩固整治行动成果，落实长效监督管理机制，保持常态化管理。积极开展环境卫生专项整治活动。在创建期间，我街道重点对辖区无物业管理小区楼道杂物、小广告、僵尸车的清理，电动车飞线充电、充电桩的安装，绿化带内、垃圾死角等投入专项资金；安排街道各部门干部、各社区网格员、党员志愿者、物业公司、结对单位开展清理小区环境卫生，创建舒适生活环境的活动，较好的提升辖区环境卫生水平。

六是打造街道物业服务中心，制定“专业化服务、精细化管理、市场化运作”的服务理念。全面接管市场化物业退出后和无物业管理的老旧小区。其中，条件成熟可封闭小区实行封闭管理，建立“有治安防范、有绿化保洁、有维护维修、有停车管理”的“四有”物业管理标准；难以封闭的开放式连片小区、零散小区实行“保安、保洁、维修”的常态化物业管理。完善内部架构，充实得力人手，进行规范化运作,安装车辆道闸、电子门禁系统、充电桩等硬件设施，落实技防、安防要求；开展全面的环境卫生清理行动，重点整治飞线充电、楼道堆放杂物、张贴小广告、停车秩序混乱、破旧僵尸车乱停放、建筑垃圾堆放等重点难点问题；提供高效、优质服务，加强物业服务中心运作，大力推行以物业服务中心 “主治”、社区“自治”、城市管理“共治”的“三元共治”工作模式，形成矛盾共商、难题同解，和谐共处的良好局面，提升老旧小区的居住环境和居民住户的幸福感、归属感与获得感。

七是按照市、区出台行业党建实施办法，推动老旧小区、业主自治组织及物业企业建立党组织。严把小区业委会、管委会入口关，严格监督、落实党员比例要求，成立小区功能型党支部，打造“红色业委会”、“红色管委会”，拟协调物业公司成立片区党小组，打造“红色物业”，初步选取新庄社区湖景花园银城物业、锁二社区锁金二村街道物业服务中心、锁三社区南林一村二村街道物业服务中心、紫鑫城社区板仓街49-2号建设业主自治党组织、物业联合党组织以及推进交叉任职的点位工作。多方联动共治，激发“红色管家”力量，充分发挥“1+N”多方联席会议制度优势，针对小区常见、热点问题，例如安装充电桩、加装电梯、车辆停放等问题，研究解决问题的途径和方法，“小事不出社区，大事不出街道”，共同当好“红色管家”，广泛参与小区治理，做到民事民议。

三、存在问题

一是物业服务企业管理水平参差不齐，缺乏有效的内部管理机制，履行服务合同不到位，诚信度较差，市场运作不规范，老旧小区配套设施老化、不完善，主城区小区早期开发遗留的小、散、乱、未封闭等问题无法适应现代居民对高品质生活的需求。

二是业主对物业服务合同的内容、理解和认识非常欠缺，片面理解权利和义务的关系，欠缴、拒缴物业费，却又想物业服务企业为其提供高品质服务。

三是社区物业管理工作人员缺失，特别是专业人员。多数社区工作人员不懂物业相关条例和规定，市区街组织法规培训时参训人员也是走走过场，全部依赖街道物业办的指导和帮助，不能独立工作。

四是业主素质参差不齐，导致小区乱堆乱放、毁绿种菜、私改乱建等现象层出，对小区环境产生严重影响。业主认为物业服务企业不作为，物业服务企业因上述现象已有些年限，及无执法权限受到业主的阻挠，使得问题得不到彻底解决。

四、下一步工作

    一是指导、协助即将到期的小区业委会、管委会换届改选、物业企业选聘、新老物业交接及备案等相关工作。按照市、区出台行业党建实施办法，推动老旧小区、业主自治组织及物业企业建立党组织。进一步落实“一治理三提高”的总体要求，全面提升我街道住宅小区物业管理水平和服务质量，逐步提高业委会中的党员比例，全面发挥党建引领物业管理的作用。

二是组织社区人员、业委会成员、管委会成员、业主代表、物业企业，参加市、区物业主管部门组织的物业条例和政策法规的培训，提高业主自治组织专业知识水平。

三是每月对居民小区进行物业管理专项检查，按照创建文明城市测评标准，开展检查工作，对检查出的问题下发整改通知书，若限期内仍未整改到位，将对物业服务企业进行征信。采取“回头看”的方式防止问题反弹，巩固整治行动成果，落实长效监督管理机制，保持常态化管理。督促物业服务企业做好小区疫情防控工作，做到“内防输出，外防输入”。

四是打造物业服务中心，全面接管市场化物业退出后的老旧小区。完善内部架构，充实得力人手，进行规范化运作, 制定“专业化服务、精细化管理、市场化运作”的服务理念。安装车辆道闸、人行门禁、人脸识别、二维码系统等硬件设施；提供高效、优质服务，加强物业服务中心运作，提高停车及物业费用收缴率。大力推行以物业服务中心 “主治”、社区“自治”、城市管理“共治”的“三元共治”工作模式，形成矛盾共商、难题同解，和谐共处的良好局面，推动社区服务治理。

五是根据区委组织部推进红色物业工作要求，持续加强推进街道所属小区及物业建设业主自治党组织、物业联合党组织以及推进交叉任职的点位工作。

六是及时解决居民日常诉求、纠纷调解；协调12345矛盾投诉。为业主、业委会、物业企业提供专业政策咨询，法律法规培训，高标准指导。按要求落实市级联席会议办公室工作任务要求；指导辖区内业主自治及物业矛盾调解，无重大群体事件发生；及时上传下达任务，按时完成常规和临时性工作。为锁金村地区的业主创造和谐、幸福、有序、优美的生活环境，减少矛盾发生，提升居民的满意度和幸福指数。