区街联动拓展农村新空间

祖庙街道通过政策引导，整合村集体土地资源引入重大项目

■雄踞季华六路的绿地中心正在紧锣密鼓地建设当中。

    漫步在禅城的中心城区，即使是在城市化程度最高的祖庙街道，全街道也还有9条村，占地面积14.19平方公里，折合21285亩，占全街道面积近45%。大量的农村集体土地尚未开发运用，对禅城来说，既是挑战更是机遇。
    如何拓展农村土地新空间，是摆在禅城区城市升级、产业升级面前的一份功课。这既是禅城区招大商的土地基础，更是禅城区蝶变的重要途径。
    农村土地整合利用的范本
    在季华路沿线，24个重点项目正逐步推进，其中14个项目属于“三旧改造”项目，不少项目用地都是农村集体土地流转而来，位于季华六路的佛山“绿地中心”便是其中之一。
    去年9月初，来自上海的绿地集团一举拿下季华六路“顺德公”地块(位于季华六路北侧、镇安西路东侧)，被称为“摩天大楼专业户”的绿地集团进驻季华路，这一来不仅带来了220米以上的地标式建筑，带来了楼宇经济的新空间，带来公有资产的高标准提升，更为在此生活的村民带来了很大的土地收入。
    此前的“顺德公”地块，除了顺德公酒楼外，便是大大小小的厂房和一些小商户，虽然建筑多达306间，但6万平方米的建筑面积年租金只有800~900万元，折合每平方米租金只有10~15元。
    佛山绿地中心的进驻，无疑为村组土地如何整合利用提供了样本：通过政府资源、政策将农村集体土地改造融入产业发展的大潮中来，引入优质的“金凤凰”带动农村发展，提升农村的发展空间，优化城市产业结构。
    绿地集团的进驻，不仅使祖庙街道公有资产大幅度增值，地块租金至少翻9倍；而对村民来讲，项目建成后，不仅使村集体收入达到原来的三倍，而且将会带动周边的土地租金提升。
    绿地中心是释放农村土地空间而引来的“金凤凰”，周边正在动工的天丰国际、星星广场等项目也是充分运用村组土地资源而成功落户，祖庙街道在“拓展农村土地新空间”这一课题上，积累了丰富的成功经验。
    欲招“金凤凰”需要整合资源
    “绿地中心这一项目起了示范作用，各个村集体都希望自己的土地能够招来大商，实现城市升级的同时，也实现财富升级，但该怎么做才能招来大商呢？”禅城区祖庙街道党工委委员、经济促进局局长颜雪锋坦言，“如果是单打独斗的话，各个村组单位心里都没底。”面对村组集体土地资源分散、情况复杂的实际情况，如何有效整合村组土地，提升土地价值，成为禅城区城市可持续发展的关键点。
    祖庙街道东升村可以说是街道中城市化发展的先进分子。东升村的土地资源分散，散落祖庙街道四周，这样的情况让村党支部书记黄东强深感无奈，所幸土地位置较好，村集体上世纪90年代在这些地块上兴建的厂房出租率都非常高。但黄东强心里明白，出租物业的方式创造的利润远远不能体现土地的价值。
    产业的转型升级，村组土地收入成倍增长的未来，让黄东强非常心动，“我特别希望村里能招来好项目，”在黄东强的眼里，能为村集体土地收入带来至少80%的升值空间，能为村民增加收入的项目就是“好项目”。
    “但这样的好项目，靠我们自己招，我们水平不够。”黄东强坦言，从土地资源上看，无法承载大的产业项目，多数只会考虑进行房地产开发，不能切实提升村集体的收入；从人员素质上看，村里的招商人员水平有限，难以引入优质客户。“光靠我们自己单打独斗，无法招来可以下金蛋的金凤凰！”
    同样的困境，摆在禅城区其他村的面前。土地零散、招商困难成为禅城村集体土地升值的“拦路虎”。
    政府助力村组土地价值提升
    村集体面临的困境正是禅城区迫切想解决的问题。“禅城不是建成区，而是发展区，在发展空间上不是向农民征地，而是以旧厂房、旧物业和旧市场的改造、寻找有专业性、行业性优势的好项目为主要空间。”早在去年4月，市委常委、禅城区委书记区邦敏便观点鲜明的提出禅城区未来的发展模式。
    祖庙街道作为禅城区的“黄金地段”，一场提升村组土地价值的“试炼”在此首先展开。去年11月开始，祖庙街道率先启动“区街联动”机制，由区街两级政府整合两级资源当“中间人”，整合村级土地资源，根据各个片区的规划引导，确定产业发展方向，对已经整合完成的土地进行推介，并与符合规划要求的大企业进行谈判，招来“大商”落户。
    所谓“区街联动”机制，就是通过禅城区、祖庙街道在各自的公有资产系统整合资源，组成区街联动的公有资产公司，由该公司对辖区内的土地根据政府对区域发展的规划进行划定，随后，工作人员会联系地块权属人，也就是拥有该地块的村组成员，并与土地的权属人谈判及敲定补偿内容，在签订有关合同后，把土地收储。
    当发展片区内的土地都完成收储手续后，政府再根据土地的规划用途，进行公开推广和招商，最后，再把土地定价并进行公开拍卖。在整个机制中，区街联动的公有资产公司作为政府的代表，分别面对企业和农村，成为企业和农村的“中间人”。
    城市升级政府起导向作用
    “区街联动”模式经过半年来的运作，颜雪锋身为祖庙街道经促局局长，深度参与其中。
    “站在企业的立场上，政府把土地的权属理清，避免了在项目推进的过程中，因拆迁补偿等问题所造成的不必要风险。”颜雪锋说，企业也能安心根据政府的发展规划，选择土地发展项目，而不必花时间了解本地政策细节，冒不可预知的风险。”
    “对农村来说，政府出面谈土地补偿、项目引进等，不但能充分利用区镇两级的资源，给农村引来优质的项目，直接提升村集体和村民的收入，更通过这种机制有效保护村官，”颜雪锋说道，祖庙街道希望通过“区街联动”机制，让企业安心，村民开心。
    而对政府而言，政府先掌握成片的土地使用权，再根据规划引入优质的发展商，提升了项目催化的主动性，不仅时刻掌握城市升级的主动权，更在城市产业的发展中更好地起到导向作用。“以前，我们是先引进项目，然后再跟土地权属人谈补偿条件，这就导致了项目的推进进度我们无法掌握，降低了项目建设的效率，”颜雪锋说，而现在在区街联动机制下，不但能够保护村官、保障村民收入，更能有效释放农村发展新空间，更能让本来零散的农村集体土地能成片发展，推进辖区内产业的转型升级，保证城市的可持续发展。
    村集体收入“连级跳”、企业落户成本大幅度下降、政府在城市发展中更有主动权。这样的好处，让颜雪锋等参与其中的政府工作人员觉得虽然辛苦，但是值得。
    “华南金谷”地块孕育而出
    “区街联动”机制运行半年多来，成效显著，位于城北的首个项目“华南金谷”已经启动，目前地块已经开始动迁。
    整合土地资源，推进产业升级转型的工作，我们都在密锣紧鼓地进行中，”颜雪锋介绍，“区街联动整合土地资源”的机制出台后，又一个项目已经启动，“去年11月启动的城北‘华南金谷’项目，在‘区街联动’机制下顺利进行，现在正处于村集体土地整合的过程。”
    据悉，祖庙街道把汾江河以北的老城区北部片区定位为物流与大型工业园区，将为产业发展起到支撑作用，将建占地面积225亩的“华南金谷”项目。祖庙街道相关负责人介绍，城北地块聚集了大量的五金企业，但仍停留在产业链的低端环节，“华南金谷”项目将建设以五金为主题的产业园区，延伸产业链，升级为五金贸易、研发的基地，大大提升土地价值。
    “我们的土地资源整合工作正在分步进行中，此外，我们对已经进入的项目，都各自配有一个工作组，当项目进行遇到困难时，我们的工作组就会发动多部门协调机制，为项目开辟‘绿色通道’，保证工程的进展。”颜雪锋说道。 （来源：珠江时报）