充分利用先行先试机遇加快推进三旧改造工作

　　——区政协委员视察“三旧”改造工作情况

　　9月28日，区政协根据今年工作要点安排，结合民盟基层委员会提出的《集约用地，抢抓机遇，加快“三旧”改造，加快推进城镇化战略的实施》提案（2010年度第041号），组织民主党派组（第一组）的政协委员和部分港澳委员，对我区“三旧”改造工作情况进行专题调研。区政协主席黄水记，副区长朱承志，区政协副主席谭广清、汤浩昌、严德金、孟庆胜，区政协秘书长张桂楼，区城市更新改造工作办公室、区建设局、区国土资源和房屋管理分局、区政府办督查科等有关部门的领导同志参加了这次调研活动。

　　政协委员视察了新华街新街河两岸“三旧”改造的规划情况，并听取了区城市更新改造工作办公室和区建设局的有关情况汇报。

　　一、“三旧”改造基本情况

　　自今年3月成立以来，区城改办充分利用和土地开发储备中心合署办公的优势，克服人员少、各项配套政策不明确等困难，理清重点、夯实基础、理顺关系、大胆探索，稳步推进“三旧”改造的各项基础工作。

　　（一）建立区、镇（街、委）两级“三旧”改造机构。除了区成立了城改办外，各镇（街、委）也成立“三旧”改造机构，并委派有关业务骨干到市“三旧”办工作，保证了市、区、镇三级工作联动，提高办事效率。

　　（二）争取尽可能多的项目纳入市“三旧”改造的笼子。经广泛发动和积极争取，我区纳入市“三旧”改造计划的项目有1,325宗、68,132亩，比接手“三旧”改造工作时分别增加了368宗、30,882亩，面积数列全市十区的第三位。其中，旧村庄551宗、32,413亩，旧城镇123宗、8,230亩，旧厂房651宗、27,489亩。

　　（三）着重解决重点企业落户多年而未理顺的用地手续问题。针对我区汽车城、珠宝城、欧洲工业园等重点产业园区由于用地政策变化而一直没有办理用地手续的问题，积极争取列为广州市完善用地手续的试点，协助市“三旧”办制定相关操作流程，现已上报完善手续的个案6宗。目前，鸿利光电项目的改造方案和完善用地手续的资料已报市“三旧”办审核，有望成为全市第一宗利用“三旧”改造完善用地手续的个案。另外，汽车城万信达已取得第二宗批复指引。

　　（四）推进具有较高商业或商品房开发价值的旧厂房改造。首批确定的旧厂房改造试点项目9个，其中拟转为商品房用地项目的6个，转为商业用地项目的3个。目前，已上报市“三旧”办市批项目4个，另外5个将于10月份上报。

　　（五）加强“城中村”改造工作的沟通。及时了解正在推进项目的情况，加强业务交流，解决政策性的问题。

　　（六）加强宣传工作力度。通过编制《“三旧”改造政策知识读本》、举办全区“三旧”改造政策学习培训班等形式，普及“三旧”改造知识，增强宣传效果。

　　二、城中村改造情况

　　2008年成立区城中村改造工作领导小组以来，在区委、区政府领导的重视下和相关职能部门的共同配合下，目前已完成了新华街三东村、田美村、狮岭石岗村三个试点村的建筑物现状摸查及相关测量数据的登记、确认等前期基础性工作。今年初，我区党政考察团赴西安、成都就城中村改造工作开展调研，进一步思考和探索我区城中村及农村综合改造的新思路、新模式，切实结合我区实际情况和近期广州出台的“三旧”改造的相关政策，形成《花都区城中村改造实施方案》，进一步明确我区“城中村”改造的总体思路、基本原则、改造范围、改造方式、工作机制、改造程序等，并组成“城中村”改造领导小组办公室，切实推进田美村（东南经济社）、石岗村、三东村3个试点村的改造工作。

　　（一）田美村（东南经济社），位于天贵路以东、曙光路以西、宝华路以南、荔枝基路以北的地块，总用地面积为101,913平方米，扣除代征市政道路用地外，净用地面积79,300平方米。该社现状用地结构简单，以村镇建设用地为主，现有村民住宅建筑290幢，总建筑面积72,136平方米，其中村集体物业建筑面积13,827平方米，村民建筑总面积58,309平方米。现有总户数392户，人口数1,200人。目前，该社已完成改造片区的现状测量及初步规划方案编制。其改造成本、复建回迁标准、容积率等基本确定（改造成本资金总额约4.53亿元，容积率约3.69），预计完整的改造方案于10月底前提交区政府审核同意及村民讨论表决通过后，即上报市“三旧”办审批。

　　（二）石岗村，隶属狮岭镇，总用地面积323,000平方米。本次改造范围包括已经开发建设的村经济发展用地，总用地面积736,603平方米。该村土地权属较为单纯，主要是村集体用地，集体用地大部分为未经征用的村镇生活用地，少量零星散布的村办工业多为未征已建的临时厂房。现状征地及国有用地主要集中在三东大道、平步大道两侧，用地性质包括商业、居住、市政和行政办公。该村建筑面积总计为590,866平方米，其中住宅487,026平方米，村集体物业103,840平方米，现有总户数1,003户，人口为3,473人。目前，该村已完成现状测量工作并由专业设计单位编制出初步改造方案，并对石岗村5宗违法建设依法进行强制拆除，推进工作得到了实质性的突破。期间遇到村委抵触改造方案的问题，经协调，区“城中村”改造办结合石岗村实际情况和相关政策规定，测算出改造片区相对合理的成本预算和容积率供村委参考，引导村委实事求是开展工作。

　　（三）三东村，位于新华街三东大道以南、紫薇路以北、曙光路东西两侧，地处花都区新区核心地段。分为衿用庄、法仔庄、庙仔庄和新庄四条自然村庄。村庄共有土地45,933平方米，其中42,533平方米位于锦东花园建筑红线以内，另3,400平方米位于红线以外（即百合路和雅居乐）。已登记宅基地面积21,343.6平方米，未登记宅基地4,336.9平方米，两项合计25,680.5平方米；另有已登记集体土地752.8平方米。现已建成住宅房屋约58,000平方米；另集体房屋702平方米，现居住人口约200户，720人，其中本村户籍人口455人。目前，通过委派各部门工作人员联合驻村的方式，进一步提高议事、办事效率，加快推进和完善三东村拆迁安置方案等相关工作，并促成拆迁补偿方案出台。但由于村民抵触情绪较大，目前该试点改造工作停滞不前。

　　朱承志副区长在调研中指出，近一年来，区城改办和城中村改造办做了大量的工作，但由于各种原因，我区的“三旧”改造和城中村改造工作在总体推进上还不够理想，尤其在解释工作、宣传力度和推进速度等方面有待进一步加强。并要求，下一阶段要争取上级支持的同时，进一步发挥各镇（街）的积极性，调动一切可以调动的力量，全力推进各项方案、政策的出台与落实，加大宣传力度，让这项民心工程深入民心，让广大群众和村民真正受惠。

　　三、“三旧”改造和城中村改造过程中遇到的问题与困难

　　（一）“三旧”改造配套政策未能及时出台。虽然“三旧”改造纲领性的政策已经出台，但配套政策、操作流程、职责分工等基础性的工作仍在边操作边制定和完善之中。

　　（二）各镇（街、委）对“三旧”改造的主导作用未得到充分发挥。各镇（街、委）作为“三旧”改造的第一责任主体，在改造工作的推进过程中，涉及编制规划改造方案、征询意见、引入资金、办理完善用地手续资料、拆迁补偿等大量协调工作，特别是“城中村”改造和完善历史用地手续，需要加强指导、引导和协调。但从目前推进情况来看，还不够理想。

　　（三）结合“三旧”改造完善用地手续涉及的一些基础性工作还未理顺。主要是现时的征地补偿标准与当初不同，以及对当初招商引资的项目采取原来政府包干还是现在用地单位补交土地出让金的选择上，存在较大分歧。这两个问题是制约我区完善用地手续的主要瓶颈。

　　（四）人手不足。专业技术人才缺乏，在一定程度上制约了“三旧”改造工作的进度。

　　（五）宣传力度不足。“三旧”改造在我区，乃至广州市都属新鲜事物，很多群众和村民还不甚了解，甚至在思想上存有各种各样的认识，而单凭宣传小册子、工作简报、新闻信息等，宣传效果还是非常有限。

　　（六）个别镇（街）和村对城中村改造认识不够。由于个别镇（街）、村在思想上不够重视，工作上推进力度不足，致使村民对城中村改造的抵触情绪迟迟未能缓和或消除，加建、抢建等违法建设现象屡禁不止。此外，个别村委对城中村改造的总体规划意识不强，过分强调村集体及村民的个人利益，忽视当地实际情况，造成改造工作困难重重。

　　四、意见和建议

　　为此，政协委员提出以下意见建议，供区委、区政府及有关部门决策参考：

　　（一）加大宣传。近年，因机场搬迁的凤凰村，以及由于东风日产二期扩建搬迁的朱村，由于宣传得力，政策到位，村民参与热情高涨。从这两个村征地拆迁的实践来看，村民所得实惠和搬迁成效都是明显的。建议借鉴这些成功经验，进一步加大对“三旧”改造的宣传力度，政策宣传到位，充分利用新闻媒体，采取多种形式、多种渠道进行大力宣传，把宣传工作做深、做透，让市民群众全面、客观地了解“三旧”改造的政策、规划和实际做法，使之家喻户晓，并从中感受“三旧”改造所带来的发展成果和好处实惠，引导全社会关心、支持和参与“三旧”改造。

　　（二）强化领导。建议各镇（街）、各有关部门要统一思想，形成共识，把“三旧”改造和城中村改造摆上重要议事日程，各负其责，各司其职。同时，充分发挥政府主导作用，加强与村委、村民沟通，了解村委、村民的真实意图，重点做好村和经济社社长的思想政治工作，依靠他们发动群众，使“三旧”改造工作有序正常推进。如三东村，要继续深入细致做好群众工作，集中力量，逐户突破，加快推进。

　　（三）抓好试点。任何事情都要有一个过程，“三旧”改造和城中村改造牵涉方方面面，是一项长期坚持不懈的工作，切忌操之过急，造成不必要的浪费和不可挽回的损失。建议按照先易后难的原则，抓好试点工作，以田美村（东南经济社）为突破口，成熟一个，改造一个，再全面铺开“三旧”改造和城中村改造工作，实现良好开局。

　　（四）配套完善政策。“三旧”改造关键靠政策，而城中村改造也未有明确统一的模式。建议抓住广东先行先试这个有利机遇，积极争取上级政策扶持，努力用足用活相关政策，不断配套、完善和落实好各项政策。如村改居后农民的身份由村民转为居民，以及征地后的就业、养老保险等问题，要兼顾好，以解决村民的后顾之忧，争取村民的支持与配合。同时，一些政策会牵涉到今后，一定要兼顾好，既要解决当前，也要考虑长远。

　　（五）完善历史用地手续。建议进一步加大力度，扎实推进，以汽车城的鸿利光、万信达两宗项目为突破口，加强与企业联系沟通，推动我区完善历史用地手续的整体推进，争取早日解决我区相关重点关心项目的用地手续问题。

　　（六）合理开发。建议区政府在把握、运用好政策的基础上，从实际出发，有效控制好土地开发，科学进行功能布局，认真把好规划关，做到合理开发，留足发展空间，借“三旧”改造之机推动宜商宜居的城市建设。

　　（七）兼顾各方利益。汲取一些地区强权拆迁、强权改造所带来严重社会影响的教训，建议在坚持局部服从全局、个人服从整体原则的前提下，最大限度地兼顾农民利益，做到合理拆迁、合理补偿，尽可能地减少矛盾，避免冲突，实现和谐拆迁、和谐改造、和谐共享，维护社会团结稳定。此外，建议把公租房、廉租房建设与城中村改造结合起来，兼顾弱势群体利益。

　　（八）严控严查。建议下大力气抓好查控违法建设工作，尤其是对城中村，要严格控制村民抢建、加建的行为，加大对违章新建的处理力度，减少或避免增加今后工作的难度。

　　（九）改善老城区。建议借助“三旧”改造的契机，进一步改善老城区的“水浸街”现象和供电、供水、排污等状况，继续抓好打通“断头路”，进一步完善城区基础设施建设，增强老城区的宜居水平。

　　（十）防止腐败。鉴于一些地区在城区改造中曾出现的贪污、受贿案件时有发生现象，从树立政府威信和维护政府形象出发，建议区政府和有关职能部门结合今年民主生活会的主题，警钟长鸣，切实加强廉政建设，防止“三旧”改造工作过程中出现损害群众利益及违法违纪事件。

　　最后，黄水记主席指出，“三旧”改造是省委、省政府深入贯彻科学发展观，有效***土地瓶颈问题、加快经济发展方式转变、推进产业转型升级、加强城市环境建设的重大决策和重要举措。区委、区政府高度重视，认真部署，切实加强对“三旧”改造和城中村改造的领导。区城改办和区城中村改造指挥部全力以赴，真抓实干，做了大量富有成效的工作，为今年“三旧”改造工作的良好开局付出了辛勤劳动。并强调，“三旧”改造是一件新鲜事物，政策性强，关系到千家万户，至今还没有一个统一的模式。要推进这项工作，任务艰巨，责任重大，目前遇到的困难和问题不少。俗话讲，办法总比困难多。当前，我们要按照省委、省政府提出的“一年初见成效，两年突破性进展，三年大改观”总体部署，在区委、区政府的领导下，坚持“先行先试”，抢抓机遇，争取主动，抓好开局，谋划长远，争取今年“三旧”改造和城中村改造有一个新的突破。机不可失，时不再来，希望区城改办、城中村改造指挥部要坚定信心，努力打好“三旧”改造和城中村改造这场硬仗，做到开好头，起好步，为加快推进城乡一体化建设和经济社会又好又快发展作出新贡献！