珠海市自然资源局珠海市住房和城乡建设局关于印发关于规范珠海市拆建类城市更新项目涉及福利性住房处置的若干意见的通知（珠自然资字〔2021〕1073号）

ZBGS-2021-57

珠自然资字〔2021〕1073号

各区政府（管委会），鹤洲新区筹备组、市政府各部门、各直属机构：

　　《关于规范珠海市拆建类城市更新项目涉及福利性住房处置的若干意见》业经市人民政府同意，现予印发,请遵照执行。实施过程中遇到问题，请径向市自然资源局、市住房城乡建设局反映。

珠海市自然资源局         珠海市住房和城乡建设局

2021年12月23日

关于规范珠海市拆建类城市更新项目涉及福利性住房处置的若干意见

　　为妥善解决拆建类城市更新项目涉及福利性住房地价计收、补偿安置等问题，明确具体处置办法，加快项目推进，依据有关法律法规规定，结合本市实际情况，特制定如下意见：

　　一、福利性住房认定

　　本若干意见所称福利性住房，是指现状为划拨性质、以成本价或标准价购买公有住房并已确权登记在个人名下的住房。

　　各区（含各行政区、经济功能区，下同）住房行政主管部门负责福利性住房的符合性审查及确认工作。

　　二、适用范围

　　本若干意见适用于本市行政区域范围内拆建类城市更新项目涉及福利性住房的处置。

　　三、地价计收

　　（一）完善土地出让手续地价处理。福利性住房纳入拆建更新范围的，应由实施主体按照改造方案批复文件，以现状相应住宅房屋面积认定结果为准，不计收相应土地取得方式由划拨改为出让地价。

　　（二）欠缴地价情形处理。福利性住房所属宗地存在欠缴地价记录的，在注销不动产权证前须先交清原欠缴地价本金及相应的利息、违约金。

　　四、房改标准价住房处理

　　（一）房改购房支出额核算。福利性住房属于房改标准价住房的，在搬迁补偿安置协议签订前，区住房行政主管部门负责核算房改购房支出额，并函告区城市更新行政主管部门。

　　（二）增值额计收。可由不动产权利人选择以下方式之一处理，并在搬迁补偿安置协议中予以明确约定：

　　1.签约时计收。以搬迁补偿安置协议签订之日为时点对房改标准价住房进行评估定价，由不动产权利人按规定和程序缴交相应增值额，并向区城市更新行政主管部门出具缴费凭证，搬迁补偿安置协议方可生效。

　　2.回迁房交易时计收。相应增值额暂不计收，待回迁安置房屋上市交易时，以回迁安置房屋交易时评估定价、原房改标准价住房认定面积、房改购房支出额，按房改标准价住房上市交易相关规定和程序计收。回迁安置房办理产权登记前，区城市更新行政主管部门应函告市不动产登记机构原房改标准价住房认定面积和房改购房支出额的具体数额。市不动产登记机构应在回迁安置房的不动产权证书上注明“本房屋系由房改标准价住房拆迁安置获得，相应增值额待上市交易时，以本房屋交易时评估定价、原房改标准价住房认定面积和房改购房支出额，按房改标准价住房上市交易相关规定和程序计收”，并注明原房改标准价住房认定面积和房改购房支出额的具体数额。回迁安置房屋上市交易时，不动产权利人应按相关规定和程序缴纳增值额，方可办理不动产权属变更登记手续。回迁安置房屋办理继承时，应在不动产权证书上相应注明前述内容，暂不计收相应增值额。

　　福利性住房选择货币方式或货币与产权调换相结合方式获得补偿的，货币补偿的部分应按签约时计收的方式处理。

　　五、补偿标准及回迁安置

　　（一）补偿标准。福利性住房的搬迁补偿安置标准按同项目现状住宅统一的搬迁补偿安置标准执行。

　　（二）回迁安置房定性。福利性住房按照商品住房补偿回迁安置房，回迁安置房上市交易的，应按交易当时相关规定办理。涉及回迁房交易时计收增值额的，应按照本若干意见第四点规定办理。

　　（三）共同共有情形处理。因历史原因造成非同户职工家庭共同共有一套福利性住房的，可按共有人及共有份额分割回迁相应套数和面积的回迁安置房，但产权登记时属同一家庭户的不得分割回迁。

　　六、现状测绘结果与认定结果不一致情形处理

　　（一）测绘结果超面积情形处理。福利性住房现状房屋面积测绘结果超出现状住宅房屋面积认定结果的，超额部分不予补偿，但可由不动产权利人在签订搬迁补偿安置协议时约定，按不超出超额部分面积（不含福利性住房竣工验收后，未经批准的新建、改建、扩建等行为造成现状房屋面积测绘结果增加的面积）、不低于回迁安置房竣工验收时的建安成本及本项目实施主体缴交的住宅用途单宗土地市场评估价格标准，向实施主体购买相应商品住房面积（该面积应纳入同套回迁安置房中安排）。回迁安置房竣工验收时的建安成本由区城市更新行政主管部门参照国有土地上房屋征收补偿的相关规定组织开展评估确定。

　　（二）测绘结果少面积情形处理。福利性住房现状房屋面积测绘结果少于不动产权证的证载建筑面积的，以不动产权证的证载建筑面积作为现状住宅房屋面积认定结果和补偿依据，不动产权利人无需缴纳面积差额的相关费用。

　　（三）费用结算。回迁安置房实际交付面积不足现状房屋面积认定补偿面积及超额部分面积的，应按实际交付的超额部分面积核算支付购买相应商品住房的费用；超出的，在搬迁补偿安置方案或协议中另行约定统一标准处理。

　　七、单车房补偿

　　（一）补偿对象。福利性住房所在小区或楼栋存在单车房的，补偿对象按照以下方式确认：

　　1.已取得不动产权证或相关购买凭证的，以不动产权证或购买凭证记载的权利人为补偿对象。

　　2.未办理不动产权证且无法提供相关购买凭证的，以原产权单位作为补偿对象。原产权单位已改制的，按改制方案处理。改制方案未涉及单车房处置的，以原产权单位国有资产上级主管部门为补偿对象。

　　（二）面积认定、补偿方式及标准。单车房的认定面积不列入现状住宅房屋面积认定结果，由实施主体按照市场评估价给予货币补偿，补偿标准按同项目现状单车房统一的补偿标准执行，市场评估价由区城市更新行政主管部门参照国有土地上房屋征收补偿的相关规定组织开展评估确定。

　　（三）补偿费用处理。单车房的货币补偿费用在确定项目应收地价时予以总体核算处理。

　　八、车库补偿

　　（一）补偿对象。福利性住房所在小区或楼栋存在车库（含地下非人防车位，下同）的，参照本若干意见第七点第（一）项规定确定补偿对象。

　　（二）面积认定、补偿方式及标准。车库以套内面积进行面积认定，认定面积不列入现状住宅房屋面积认定结果，由实施主体按认定面积1:1回迁产权车位。认定面积不足单个车位回迁面积的，可选择以下方式之一处理：

　　1.不足安排回迁车位的认定面积部分经评估后由实施主体给予货币补偿，补偿标准按同项目现状车库统一的补偿标准执行，评估方式参照本若干意见第七点第（二）项执行。

　　2.不足安排回迁车位的认定面积部分达单个回迁车位面积一半或以上的，由权利人按不低于回迁安置房竣工验收时车位的建安成本及实施主体缴交的相应用途单宗土地市场评估价格标准，向实施主体购买相应车位面积差额后纳入同个回迁产权车位中安排。

　　（三）地价计收。项目地价计收时，新规划条件下产权车位在车库认定面积1.0以内的，地价不计收；超出部分，地价按照新规划条件下相应用途单宗土地市场评估价计收。

　　九、政策衔接

　　原属福利性住房，但在城市更新实施前已由不动产权利人自行办理变更为商品住房手续的，涉及现状面积测绘结果与不动产权证记载面积不一致的情形，可参照本若干意见第六点规定处理。

　　十、其他

　　（一）本若干意见由珠海市自然资源局负责解释。

　　（二）本若干意见自2021年12月23日起施行，有效期至2026年12月22日。本市相关规定与本若干意见不一致的，按本若干意见执行。