房价持续下跌交易有所回升

　　2008年以来,随着国际、国内经济形势的变化，以及国家宏观经济调控的深入，我区房地产市场延续了2007年下半年以来的调整 态势。我区房地产开发和销售整体低迷。全年房地产开发投资为103.83亿元,比去年同期(下同)下降19.2%;商品房销售面积为145.65万平方米,下降14.6%;商品房销售金额133.06亿元,下降27.8%;商品房销售套数为15876套,下降3.4%。

　　一、房地产市场基本特点

　　（一）房地产投资大幅下降，商品房建设规模有所减少

　　2008年，我区房地产开发住宅类完成投资81.82亿元，比去年同期下降22.7%，降幅比房地产开发投资降幅多3.5个百分点。商品房新开工面积205.47万平方米，同比下降42.8%，其中住房新开工面积131.92万平方米，同比下降49.6%

　　（二）新建商品房销售规模下降

　　2008年新建商品房销售面积145.65万平方米，同比下降14.8%。其中住宅销售面积134.47

　　万平方米，同比下降17%。从上表可以看出，2008年商品房销售基本处于较低水平。除了5月份和12月份外，每月的销售面积均低于14

　　万平方米。

　　（三）商品住房价格呈现回落和调整

　　2008年以来，受房地产整体市场低迷影响，商品住房价格一直回落，销售金额有所下滑。累计到12月份，我区商品房销售金额133.06亿元，同比下降27.8%，销售单价为9135.5元/平方米，同比下降15.29%。其中住宅销售金额122.53亿元，同比下降27.8%，销售单价为9112.3元/平方米，同比下降13%。第四季度开始，我区商品房及住宅单价均跌破8500元/平方米。其中10月份8448元/平方米，11月7980元/平方米，12月份8049元/平方米。其中住宅销售单价10月份8402元/平方米，11月8465元/平方米，12月份7855元/平方米

　　（四）空置面积进一步增加，空置率继续上升

　　2008年，我区商品房空置面积达***.57万平方米，其中商品住宅为30.2万平方米，而去年同期分别只有36.32万平方米和18.6万平方米，分别增长77.8%和62.4%。房价持续下跌以来，市场观望氛围浓厚，催着新楼盘的推出，商品房供应量增加，商品房空置面积增加明显。2008年我区商品房空置率达47.9%，同比上升17.9个百分点，其中住宅空置率达30.3%，同比上升8.8个百分点。

　　二、运行情况分析

　　2008年以来，我区房地产市场始终保持在低位运行。11月份前，房地产销售均不理想。但在12月份，我区房地产销售出现回暖，交易规模出现较大幅度的上升，成交量也得到相应的增加。这主要是因为：

　　（一）刺激内需政策的出台，鼓舞了房地产市场的消费信心

　　为了应对不利的国际经济、金融形势对我国的负面影响，财政部、国家税务总局和中国人民银行与10月22日联合出台了促进居民住房消费的金融和财税政策；近期，***又出台了扩大内需、促进经济增长的十项措施，以及落实这些措施的七项具体工作。这些政策措施，明确指出房地产业是国民经济的重要支柱产业，要促进房地产市场平稳健康发展，并且鼓励地方政府出台促进本地消费的措施。政府宏观调控政策的调整，有利于缓解之前国际金融危机对我国经济和房地产市场发展的不乐观预测，使住房消费信心收到激励和提升，居民购房的积极性明显增加。

　　（二）财税、金融政策的调整，促进了住房刚性需求的释放，增加了市场交易量

　　2008年以来，我区住房市场交易不活跃的主要原因，一方面在于房价和购房成本依然很高，另一方面在于市场预期不明，观望氛围浓厚。近期，国家财税、金融等部门减免个人购买和销售住房的契税、印花税和土地增值税，降低首次购房的首付款比例和贷款利率，同时多次下调利率。国家调控政策在支持自主性、改善性住房需求方面降低了购房成本，提高了金融支持力度，效果较为明显。第四季度，特别是12月份，我区商品房交易规模达到25.93万平方米，几乎超过了1-11月份平均水平的一倍以上。我区住房潜在需求，尤其是自主性的刚性需求明显得到释放。

　　（三）房地产开发商顺应政策调整和市场变化主动降价，对市场交易量上升有一定的促进作用

　　在政策调整前，我区一些开发商由于对市场预期判断不明，为了在年底回来资金、完成任务和改善业绩，主要以特价房、打折和赠送等手段变相降价。而近期随着市场利好政策的出台，部分发展商则采取直接降低住房销售价格的方式增加销售量，加上开发商借第四季度节假日较多的有利因素进行多种促销活动，对交易的回升起到一定的促进作用。

　　三、存在问题及对策

　　（一）价格仍然偏高，开发商应继续适度降价

　　价格偏高仍然是制约我区房地产市场稳定发展的主要原因。虽然年底的房地产交易量有所提升，但总体来说成交量仍然不大。大多数消费者仍然认为房价偏高。作为解决目前我区楼市困局的较好办法是降价到位，以合理的市场价格来吸引广大真正有自住需求的人购买，淡化市场观望氛围，增加成交量，活跃房地产交易市场，以缓解开发商资金链断裂的风险。

　　（二）适当减轻居民购房负担，刺激消费

　　从我区现在的情况看，我区潜在消费者中，以自住或改善住房的消费者居多。这部分消费者在消费时较多考虑的是家庭负担因素。因此在合理确定政府调控房地产市场目标的基础上，在尊重市场规律的基础上可适时适当采取一些短期的调控措施，适当减轻居民购房负担，刺激住房消费。这将更加有利于发挥房地产业扩大内需、拉动经济增长的积极作用。