市区土地资源告急位置优越烂尾楼走俏

　　位于新香洲核心区的巨人大厦。尽管珠海报业大厦、珠海市体育中心已经开发成熟，珠海市政府也建在其附近，但是该项目因为各种原因一直未能启动。

　　今年“国土日”飞出一纸报告———“珠海的土地开发强度为30.44%，与国际上大都市圈土地开发强度25%-30%相比，土地开发强度已近极限”。随着轻轨、港珠澳大桥等交通设施的改善以及各项政策利好不断推行落实，珠海这个浪漫之都在经历二十余年的城市建设后，片区原始土地开发已经处于饱和状态。珠海城区的住宅越发走俏。

　　在市区土地严重告急的情况之下，“烂尾楼”这个曾经让珠海蒙羞的产物开始成为重要的“开发”资源，成为开发商“进城”的另一蹊径。

　　珠海的烂尾楼还不少

　　据了解，目前珠海市城区内还有近30处烂尾楼，接近50万平方米。其中大部分项目已经被新的开发商接手改造，但是也有部分烂尾楼仍然处于无人问津的真空状态。

　　最近一段时间，经常会有上访的市民出现在珠海建设局。据建设局办公室副主任孙飞介绍，有不少上访的群众是来反映和投诉烂尾楼问题的。

　　孙飞提供的一份《有投诉的“烂尾楼”情况表》显示，大部分被投诉的烂尾楼项目都集中在拱北、香洲和新香洲区域。投诉的内容包括因为项目烂尾而导致产权无法办理、房屋质量等。孙飞表示，目前这份统计并不完整。今年以来，关于烂尾楼的投诉和上访比往年有所增多。

　　近来，珠海市建设局为了进一步盘活那些地段优越的烂尾楼项目，他们开始了新一轮的摸底排查，希望找出问题的根结和解决问题的办法。孙飞告诉记者：“从这个月开始，建设局将组织专人来统计目前珠海市所有的烂尾楼情况，包括建设开发单位、所在区域、烂尾原因等，为政府制定相应的解决措施做好前期摸底调查工作。”

　　城区土地资源已告急

　　据记者了解，目前珠海市城区范围内除了正邦岭秀城、格力广场、仁恒星园等几个大盘不断有新货推出，其余在售的都是一些较小体量的楼盘，而且很多楼盘目前都已经是在清理消化库存。

　　根据记者对珠海市商品房预(销)售专网的数据观察，在今年的5、6月份，全市只有滨河湾、凤凰海域花园和春泽嘉苑、正邦岭秀城四个项目的521套房产取得了预 售 许 可 证 。业 内 人 士 认为，这与目前珠海不断增多的市场需求有着很大的差距，但是珠海城区新增住宅房地产用地却很少，城区楼盘将更加紧俏。

　　根据珠海市国土局负责人介绍，随着珠海城市化步伐的加快，城区土地供需矛盾已日益激化，珠海的土地资源已经日益紧张。珠海市规划局局长吴轼在年初曾公开表示过，“珠海市政府已经明确东部中心城区原则上不再新增住宅房地产用地。”

　　烂尾楼变成“香饽饽”

　　随着城区可供开发的建设用地日益减少，开发商把目光转向烂尾楼，珠海市城区一些地理位置优越的烂尾楼项目开始成为开发商“进城”的另一途径。烂尾楼从“烫手山芋”变成“香饽饽”。

　　据珠海本地的一位开发商透露，继华发在2008年以16 .2亿元拿下烂尾八年之久的“天上人间”地块以来，万科在体育中心西门也取得了一幅烂尾多年的地块用于开发“万科城市花园”系产品。“即使是巨人大厦，曾经也有很多发展商跟巨人的相关负责人深谈过其债权等问题。”

　　一方面是消费者对于珠海城区住房需求量的增大，另一方面是部分烂尾楼项目依然闲置未动。该开发商告诉记者，烂尾楼的改造是一个很复杂的工程，难度并不小。但是因为烂尾楼项目一般都占有较好的地段资源或者区域资源，因此对他们来说烂尾楼同样充满了诱惑。

　　调查

　　烂尾楼处理需政府介入特事特办

　　记者在走访中发现，珠海市目前还有部分烂尾楼尚未复活。这些烂尾楼大多位于情侣路、迎宾南路、九洲大道、粤海西路等繁华路段，占有较好的城市资源。如万信花园位于情侣南路中的核心位置，项目周边更是豪宅成群。据知情人士介绍，该项目因为债务关系复杂，而且拿地之后不能做大的调整，因此目前一直处于无人问津的状态。位于新香洲核心区的巨人大厦，尽管珠海报业大厦、珠海市体育中心已经开发成熟，珠海市政府也建在其附近，但是该项目因为各种原因一直未能启动。巨人公共事务部副经理徐丰表示，目前公司领导对巨人大厦未来如何处置仍未有定论。

　　位于凤凰北路与翠香东路交会处的一个烂尾楼已烂尾十多年，仅建好地面两层主体的烂尾楼与整个区域的建筑格格不入。记者在现场看到，该项目位于老香洲腹地，随着凤凰路商业日益繁荣，多家大型商业中心如扬名广场、万佳百货等已入驻此地。而该项目目前被一堵围墙隔开了与外界的联系，丝毫没有动工迹象。

　　在此次采访过程中，记者发现目前还有一些烂尾楼处于“半死不活”状态。如山海大厦、浅水湾山庄等好几个项目目前虽然都已有新东家接手，但仍未动工。

　　“我们的规划还没有得到政府部门的审批，所以到目前为止我们还动不了工。”在项目现场，景泽国际有限公司是浅水湾山庄别墅的新东家，负责此次改造重建的该公司董事总经理唐铁军向记者描述了浅水湾山庄别墅的规划蓝图：在小区后面的空地上将建一些现代简约风格的别墅，而在小区中心位置将新建一栋高层洋房和一个游泳池及会所。“但是目前我们整个的规划和工程都因为小区内三套别墅的拆迁问题而搁浅，”唐铁军颇为无奈地告诉记者，拆除这三套别墅主要是为了以后的规划验收能够顺利通过。

　　唐铁军告诉记者，珠海的烂尾楼多数在上世纪90年代动工兴建，目前城市的规划、消防等法律法规已发生变化，过去的规划设计也难以符合当前的市场需求，所以对于烂尾楼的处理需要政府特事特办。  

　　专家说

　　“一楼一策”可促进烂尾楼盘活

　　珠海红馆房地产策划有限公司总经理刘峥嵘认为，珠海的烂尾楼多位于黄金地段，且90%是商用性质，要盘活烂尾楼，不要因现在珠海楼市需求旺盛、公寓类产品容易改造而简单将商用改成住宅，而应该突出城市规划，体现黄金地段项目本身的价值。

　　在众多开发商看来，“一楼一策”对烂尾楼盘活具有一定的促进作用。据了解，“一楼一策”即为：原设计规模较大、短期内无力全部建成的，将建议市政府允许其按现状进行装修，在完成各项验收手续并合格后投入使用，剩余工程待有条件时再续建；原规划建设方案或建筑物功能不符合市场需求的项目，在符合城市规划要求的前提下，允许其调整原规划建设方案；烂尾楼项目开发商与政府之间相互有地价欠款的，允许予以抵扣清偿；对确有能力盘活的烂尾楼，对其所欠政府地价的滞纳金，允许予以缓交，或烂尾楼如能在规定期限前盘活续建，对开发商所欠地价滞纳金予以减半征收；对于已签订国有土地使用出让权合同的烂尾楼项目，允许用地单位补交原本已用年限的土地使用权出让金后，签订补充合同，重新约定出让时间。

　　盘活成功案例

　　新东家 新包装 新经验

　　●中珠水晶堡

　　盘活开售时间：2008年

　　产品类型：住宅、商铺

　　销售价格：毛坯住宅7000元/平方米

　　成功经验：中珠水晶堡项目地处老香洲的核心地段，周边商业氛围已经十分浓厚。针对这一特征，该项目设计为公寓式住宅与商铺相结合，主要用于满足市场投资客的需求，加上中珠企业的实力和品牌号召力，为该项目赢得了市场和口碑。

　　●凤山旭日台

　　盘活开售时间：2008年

　　产品类型：商铺、住宅

　　销售价格：目前销售均价为6600元/平方米

　　成功经验：凤山旭日台地处三台石路与粤海西路交界处，邻近前山市场与前山百货，与广珠轻轨前山站相距仅几分钟车程。该项目部分单位可以远眺前山街景、前山河美景及澳门夜景，为珠海主城区前山河东畔难得的河景住宅。因为地处城市中心，该项目针对区域内的刚需购房者设计的都是中小户型，在优越地理位置、丰富景观资源的依托之下，成为了市场抢手货。

　　●山海一品

　　盘活开售时间：2006年

　　产品类型：住宅

　　销售价格：11000多元/平方米

　　成功经验：山海一品位于珠海传统富人区石花东路地段，被新东家接手之后，坚持走豪宅路线，除了有引入传统四合院概念而建的现代高层住宅外，还有一些临海别墅。该项目的成功之处便是舍弃甚至忽略其烂尾历史，以全新的高度、全新的规划来打造一个全新的社区。

（来源：南方都市报）