关于西宁房地产业发展战略的思考

党的十七大全面阐述了科学发展观的科学内涵，进一步提出了实现又好又快发展的要求。对于西部落后地区而言，能不能及时调整思路，发挥后发优势，在调整中加快发展，既是一次机遇又是一个挑战。因此，面对新的机遇，从战略高度研究发展问题，对于西宁房地产业抓住机遇，转变发展方式、实现又好又快发展意义重大。

　　近十年来，房地产业已经成为推动西宁市经济社会发展的重要动力。但从全国房地产行业发展程度来看，西宁房地产业在开发理念、市场主体构成等许多方面都还比较落后，主要表现在：占固定资产投资的比重较高，但对于经济的贡献率低；开发企业多，但整体实力弱；专业人才缺，提高水平难；品牌意识弱，产品品质低。这是西宁房地产业发展中存在的主要问题。同时，西宁房地产业的发展也面临新的机遇，如地区经济快速增长，为房地产业持续发展创造了条件；城镇居民收入水平快速提高，将进一步增加房地产有效需求；交通基础条件改善，为西宁房地产业带来新需求；区域地位得到加强，为西宁房地产业发展创造了新环境；建筑节能技术的推广，带来西宁房地产提高品质的新机遇；“扩市提位”战略的实施，为房地产业发展提供了新空间。这说明西宁房地产业的发展面临新的机遇。另外，根据“十一五”规划，五年内西宁市建成面积将新增约30平方公里，扩大到105平方公里。新增部分主要集中在海湖新区、城南新区、北川、东川工业园等，新区开发必将为房地产业发展提供新的空间。同时东部建国路地区、北山地区以及大量企业生活区的危旧房改造，也将进一步提高土地的开发利用率。因此，西宁房地产业发展所需的土地资源具有充分保障，发展空间广阔。

　　落实科学发展观，坚持以人为本、统筹区域人居环境改善与和谐，推动城市均衡协调发展，促进西宁经济全面、协调、可持续发展，构建和谐西宁，是西宁房地产业发展战略目标。为了实现这一目标，必须采取以下措施：

　　节能省地型高品质住宅建设战略

　　发展节能省地型住宅和公共建筑是落实科学发展观、调整经济结构、转变经济增长方式的重要内容，是建设资源节约型环境友好型城市的重要举措。一要充分发挥城乡规划统筹城乡发展的重要作用，在节约集约用地上下功夫。通过规划对城镇土地、能源、水资源利用等方面加以引导和调控，立足资源和环境条件，提高土地利用率。要制定相关配套措施和扶持政策，引导农民相对集中建房，节约用地；要提高城市国有土地集约利用水平。工业建筑适当提高容积率、公共建筑适当提高建筑密度、居住建筑要合理确定建筑密度和容积率，深化城市地下空间开发，实现城市土地集约利用。二要严格执行建筑节能节水标准，抓好试点示范工作。要抓好一批城市绿色照明、政府公共建筑以及旧住宅区节能改造、新型和可再生能源资源应用工程等示范项目。三要抓建筑节材。要通过提高建筑品质，延长建筑物使用寿命，努力降低对建筑材料的消耗。

　　扶优扶强，实施规模开发战略

　　一是要有效整合，扶优扶强。当前，企业数量过多、规模过小、素质过低是制约房地产开发整体水平与实力的重要因素。因此，对内要重点扶持若干有实力基础好的企业做大做强；对外要进一步解放思想，引进国内大型房地产企业来西宁投资，并鼓励他们与当地企业组合兼并。二是要规划引导，规模开发。近年来，西宁市出台相关规定，限制在旧城区实施住宅开发和零星插建，有效扼制了低水平小规模重复建设，鼓励和引导实施了一批大规模上档次的开发项目。今后，要按照总体规划、详细规划的要求，深化细化规划要求，编制法定图则，开展重点地段城市设计提高规划标准，严格审查方案，确保开发水平提高；要进一步规范土地市场，加大土地资源整合力度，相对集中供地，实施规模开发。三是扶优限劣、重视品牌培育。

　　新旧联动均衡发展战略

　　据调查，目前西宁市居住环境恶劣、影响城市均衡和谐发展的成片危旧房主要集中在城乡结合部、城中村和破产改制的困难企业生活区。实施新旧联动均衡发展战略，就是要结合新区建设改造城中村，结合重大基础设施项目改造危旧房区，结合经济适用房、廉租房建设改造企业生活区。以服务业带动旧城区再开发战略，这里讲旧城区再开发，并不是提倡延续近年来我国城市建设轰轰烈烈运动式的大拆大建。而是以大力发展服务业为目标，以提高市区土地利用效益为手段，调整完善城市内部功能，促进城市经济内涵式增长的城市内部资源再整合。主要战略措施有三：一是规划引导，功能重组，提高土地利用率。要结合西宁市功能分区，重点研究中心区城市功能调整，突出商务商业功能。二是基础设施建设先行，带动土地升值，促进旧城区功能再开发。在旧城区内，特别是危旧房集中、人口密集的区域要通过增加道路网密度、开辟公共绿地、设置方便的停车场等基础设施建设，改善环境，提升片区的改造价值，为高品质大规模商业设施开发奠定经济基础。三是错位发展，各具特色。在高标准规划建设水井巷商务区的同时，在开通建国南路、果洛路的基础上，加紧建国路酒店、金融、办公为主的商务区规划建设，形成西宁市新的商务次中心，使传统上的西门口商务区从空间上向东扩展，从内涵上有所提高，从而成为真正意义上区域性高端服务业产业中心区。要围绕西宁市火车站、西宁市长途汽车站等交通便捷的区位优势、人员、物资的流动量大、民族特色市场多，以及批发市场有一定规模、在全省影响大的基础，在建国路以东地区要规划建设辐射全省的商品集散中心。在小商品、粮油、畜产品、副食品批发、机车交易五大方面，突出专业化和现代化，上档次、上规模、做大做强，与商务区错位发展。

　　构建住房保障体系战略

　　住房是重要的民生问题。按照十七大“住有所居”的要求，在推进住房市场化的进程中，对社会困难群体的住房保障是政府的重要责任。一个完善的住房保障体系是充分竞争而又规范的房地产市场的重要组成部分。住房保障体系建设的重点有三：一是引导普通商品房的建设与消费，抑制豪华住房建设与消费。二是建立针对最低收入家庭的廉租房制度。加快廉租房建设步伐，由大量的租金补贴向更多的实物配租转变，并建立科学的廉租房管理机制。三是加快经济适用房建设，针对西宁实际，把经济适用房与旧城改造、大项目拆迁、企业生活区改造结合起来，更多地用于被拆迁户中低收入群众的安置。