2019区政协第26号关于加强老旧住宅小区物业管理提案的办理复文

委员姓名：          高成华

提案编号：  区政协十五届二次会议第26号

主要内容：     

“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”。从古至今，住房问题都是关系国计民生的大问题，而伴随着人民生活水平的不断提高和城市化进程的加快，越来越多的老旧小区物业管理能力滞后，滋生了许多社会矛盾和呈现诸多安全隐患。经调研，多数居民对物业服务的基础工作比较满意，基本接受物业服务在老旧小区中的开展，可以看出物业企业在物业小区中的工作得到了多数居民的认可。

一、皇姑区老旧住宅小区的现状

据不完全统计，以2000年6月份沈阳市开始建立房屋维修基金为时间节点，之前建立的小区为老旧住宅小区，目前皇姑区的老旧住宅小区约280个，房屋面积约1400万平方米，老旧住宅小区房屋的产权性质大部分是通过公有住房房改的形式变为私有房产或动回迁安置方式取得。我市老旧住宅小区管理模式主要有一是专业化管理即选择物业服务企业提供的专业化物业服务；二是保障型服务即选择物业服务企业提供保障型的物业服务；三是社区物业服务中心提供的社区化物业服务；四是自治管理；五是产权结构单一且产权单位有能力提供保障服务的。而我区的老旧住宅小区主要采取基本保障型物业服务模式，即只提供园区日常清扫保洁和垃圾收集转运服务。

二、老旧住宅小区存在的问题

（一）基础设施陈旧，难以修复

老旧小区由于整体的建筑年份较高，基础设施老化严重，日常维护及年久失修现象较为普遍，影响了房屋的正常居住使用。加上当初的设计标准偏低，建筑材料使用寿命较短，像水暖管线、电线等绝大多数都已超过使用期，只能采取应急维修的办法。尽管这些年市、区两级政府投入了大量财力进行改造，但整体效果并不明显。加之，旧住宅区维修资金建立不完善，应由产权单位承担的维修责任许多无法履行，致使共用部位、共用设施维修无法得到保障。

（二）业主委员会难以组建，缴费更是难上加难

老旧住宅小区的居民大多数为中老年人、中低收入、投资“学区房”、租赁住户等群体，对物业管理的认识很少，有些居民对物业有着抵触情绪，对物业抱着怀疑态度，一提到物业管理居民都是摇头表示这些与他们无关，参与小区管理意识不高，业主委员会组建比较困难。

部分居民普遍把政府提供的服务及保障变为理所当然，即使旧住宅小区收费标准基本在每月每户十几元左右，多数居民也不愿意交纳；部分老旧小区的“学区房屋”闲置严重，房主更是长期处于“失联”状态，缴费工作步履维艰。

(三)消防安全管理方面薄弱

随着居民们的安全意识逐渐增强，而老旧小区由于时间较老，小区乱搭乱建现象严重，由于违章建筑堵塞消防通道，给小区造成安全隐患，给居民生活带来影响，有些老旧小区没有专用消防泵和消防设施。另外还有很多业主长时间占用楼道等公共空间放置个人物品，增加了消防安全的隐患。

（四）旧住宅小区相关部门公共服务水平有待提高

老旧住宅小区管理涉及各级政府多个职能部门及水、电等多家经营企业。这些“专业部门”维修责任只负责红线以外，红线以里还得找产权单位，但由于产权单位已无法找到，因此造成了老旧小区管理职责划分不清，边界责任不清，监管缺失问题比较普遍，出了问题相互推诿扯皮，苦了居民，相关协调工作很难进行。

三、老旧住宅小区管理的基本建议

   （一）建立多元化筹集维修基金模式

在老旧住宅小区基础设施维修改造方面，由政府建立专项维修资金，相关产权人补交专项维修资金，小区公共场地及公益设施的完善由居民集资；政府各部门各司其职负责旧住宅区的垃圾清运，路灯维修，供热、排水设施维修养护，健身器材的维护等。政府安排公益性岗位适度向旧住宅区倾斜，对老旧小区的特困职工适当补贴维修费用，动员社会资本、驻地企业等捐资捐物，同时可以更多的利用小区独特公共资源优势，出租或经营收益用于补充房屋维修资金，逐步建立政府、社会、居民共同出资多元化的维修资金筹措机制。

（二）加快推进完善老旧小区成立业主委员会，体现“主人翁”意识

旧住宅区经过综合改造后一律实行物业化管理，政府要将业主大会制度纳入社区管理和基层民主建设总体规划，认真抓好推进落实。街道办事处（社区居委会）负责指导监督本辖区业主大会和业主委员会建设，落实旧住宅区管理单位，定期召集由业主委员会、管理服务单位参加的工作沟通会议，充分调动居民的参与意识，利用QQ群、微信群等现代通讯工具，提高业主的参与率和知晓率，真正体现共谋、共建、共同缔造的理念。

（三）因地制宜选择各类管理服务模式

继续保持对旧住宅小区改造的投入力度，适当改善园区环境，提升群众幸福感、获得感。同时，坚持市场化方向，鼓励业主因地制宜地选择各类管理服务模式，逐步借鉴选择物业服务企业提供的专业化物业服务、社区物业服务中心提供的社区化物业服务、自治管理等老旧小区服务管理模式。

（四）逐步建立公共服务协调机构，公示责任清单

成立老旧住宅小区公共服务协调机构，协调解决老旧住宅区管理相关问题。环保、房产、民政、行政执法、公安、物价等部门和水、电、汽、暖、通讯等专业单位，都要根据各自职责制定老旧住宅小区管理服务的“责任清单”，并在小区显著位置进行公示、监督，有效解决职能部门相互推诿、职能交叉和监管缺失等问题。

承办单位：      沈阳市皇姑区房产局

经办人姓名：        侯建民     

联系方式:        024-86056278

办复情况：     

您提出的关于“加强老旧住宅小区物业管理的建议”的提案，我单位高度重视，立即派专人对此情况进行了解，现将情况汇报如下：

您提出的提案意见非常好，非常及时。

从2010年开始到现在，政府每年都有老旧小区改造计划，2018-2020年沈阳市政府在全市开展了“老旧小区提质”工作。用三年时间，将我区2000年6月底前建成并尚未进行过大规模改造的旧住宅区进行综合改造, 2019年计划改造20个点位，目前改造方案已确定，挂网招标已完成，执法局、各功能区正在开展改造前的违建摸排工作。

针对您的提案我局将从以三个方面开展工作：

一、2014-2019年市、区两级政府投入大量资金用于老旧小区改造，可改造后的老旧小区因无人管理，往往改了坏、坏了改，循环往复,问题到底出在哪

2015年皇姑区共改造了84个老旧住宅小区，2016年计划投入资金7000多万元，对115个老旧住宅区进行改造提升，并配套30个自行车棚，2017年投入专项资金拟定改造10个老旧住宅小区， 2018年有19个小区已改造完毕、2019年又将有20个小区纳入改造提质。“建要达标”还要“管要到位”， 如果重建轻管，可能使政府投入的大量资金付之东流。

我区老旧小区中不少是散体楼、弃管楼，没有物业、产权单位不明晰，因此，在老旧小区改造后，自治管理、物业管理向来是一大难点。

去年，皇姑区在实施老旧小区改造中，开始探索居民自治管理的新模式。为了使住旧小区享受好的服务，在给小区砌上了院墙、装上了院门、配备安防设施、完善道路、绿化、健身等公共设施的同时，根据辽宁省、市《物业管理条例》及沈政办法【2012】83号即沈阳市人民政府办公厅【关于加强住宅区物业管理的实施意见】之规定，由属地街道办事处、社区筹备组建业主委员会，制定业主大会议事规则及管理规约，并按程序组织召开业主大会决定园区的管理模式等事宜。在区房产局小区办指导下、街道办事处社区筹备、组建了业主委员会，调动党员、志愿者、热心人等各种群体力量，实现了小区大事小情都有人管的和谐局面。目前全区39个老旧开放型社区有50%以上实现了业主自治管理。

今年，在继续推广业主自治管理模式的同时，皇姑计划通过“业主自治或聘请保障型物业”等方式，为老旧小区引入业主自治管理等模式，让老旧小区的改造成果更持续地惠及居民。

二、为加强全区物业服务管理工作，完善我区物业服务管理制度

理顺监督管理体制，完善长效管理机制，优化全省营商环境体系建设，不断改善人民群众的居住生活和工作环境，推进和谐社区和文明城市建设，保证广大市民和外来投资者在我区能够安居乐业。根据***《物业管理条例》、辽宁省《物业管理条例》、沈阳市《物业管理条例》的规定，并结合我区实际情况，现做出如下工作部署。

1.统一思想，充分认识加强物业服务管理的重要意义。物业管理，是业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。近年来，随着我区城市现代化建设进程的快速发展，物业服务管理在城市管理中的作用日渐突出。我局作为物业企业的监督指导部门，要从全面落实科学发展观、构建社会主义和谐社会的高度,充分认识加强物业服务管理工作的重要性，进一步统一思想，积极采取措施，***实践难题，健全长效管理机制，努力提高全区物业服务管理整体水平。
    2.明确职责，建立健全我区物业服务管理的工作体制。物业服务管理，必须进一步明确区房产局和属地街道办事处社区的职责分工，落实行政监管和公共服务责任，充分发挥社区基层组织和业主委员会组织的作用，健全区行政主管部门监督管理，各街道办事处、社区具体组织落实，相关职能部门密切配合的工作体制，形成上下整体联动、社会齐抓共管的工作机制，共同推进物业管理工作。

3.街道办事处、社区具体组织落实。街道办事处和社区在区政府的领导和房产局住宅小区管理办公室的指导下，具体组织辖区物业企业管理工作；负责会同有关方面划定社区物业管理区域，参与做好新建居住小区的交接管理和监督；指导社区进行业主委员会的建立、改选、换届工作，应邀列席涉及重大事项的业主大会、业主委员会会议，参与选聘物业服务企业的招投标管理，组织物业服务质量的检查考评；建立健全信访投诉处理机制，融合社区公共管理资源，加强职能部门沟通联系，协调解决物业管理和社区建设中的综合性问题；具体负责协调处理物业管理服务中的矛盾纠纷，协调指导业主自治组织和物业服务企业做好小区综合治理工作，制止破坏公共管理秩序和损害业主共同利益的违法、违规行为并及时向有关行政执法机关反映，相关职能部门应当依据各自职责，分工协作，密切配合，共同抓好物业管理的相关工作。
    4.加强宣传教育，营造良好氛围。加强物业管理宣传工作，宣传《物业管理条例》和物权法律知识，引导广大业主树立物业服务的消费观念，支持参与物业管理活动，及时缴纳物业服务费用，自觉维护社区公共秩序，积极参与幸福沈阳、共同缔造的活动中去，营造全社会齐抓共管的良好氛围，全面优化我区营商环境体系建设，不断改善人民群众的居住生活和工作环境，保证广大市民和外来投资者在我区能够安居乐业。

5.因地制宜，合理确定社区物业的服务管理模式。社区物业管理实行等级性服务和基础性服务并举，积极推进和完善市场化、专业化、规范化管理。根据各类物业的建筑规模、设施配套、周边环境以及居民需求、业主意愿和服务约定等情况，合理确定物业服务的管理模式和组织形式。

通过政府出资改造的老旧小区，为了防止“前治后乱”的现象，政府要求必须落实后续管理责任。目前有四种管理模式可让业主参考，专业化物业管理模式、社区管理模式、聘用经理人管理模式、业主自治管理模式。采用哪种管理模式为由业主大会决定，业主委员会在社区的监督下召开业主大会，经双二分之一以上通过后，选择与园区相适应的管理模式。目前改造后的老旧小区均已落实了后续管理责任。物业管理和社区管理的管理模式，是由物业公司和社区居委会的职责所决定的。物业管理模式具指具备一定条件的旧住宅区，业主委员会（或社区代行业主委员会职责）经全体业主同意,经过公开招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业为其服务的管理，服务标准及服务费用由业主大会和物业服务企业签订物业服务合同约定，实行质价相符的原则。这里的关键问题是“公开招投标”和“签订物业服务合同”，不符合这两个条件的管理模式都不能称为物业管理模式。而社区管理是政府保障型管理模式，改造后的老旧小区虽然改变了“硬件设施差、附属设施功能缺失、违建设施多”这些问题，但依然存在“居住人员复杂、收费困难、业主消费能力低”等问题，业主从思想上转变不过来，不想缴纳过多的物业服务费用，这就造成了老旧小区很难实施专业化物业管理，为了避免住宅小区无人管的境地，政府肩负起了管理职责，根据《物业管理条例》规定，物业公司弃管的小区由社区接管，收取卫生费进行基础保洁，直至选聘新的物业服务企业。

6.老旧住宅小区，结合我区老旧小区提升改造逐步解决基础设施配套问题，对改造提升后具备条件的，应依法成立业主委员会并召开业主大会决定小区的管理事宜，按照有关程序选聘物业服务企业，实施等级性物业管理服务；对暂不具备条件的，可由街道、社区筹备组建小区业主委员会组织，进行业主自治管理。
    物业服务企业中途退出或终止服务的住宅小区，业主委员会应当及时召开业主大会，重新选聘物业服务企业；暂时不能落实的，所在街道、社区要协调指导业主委员会组织临时接管物业服务管理。
    三、突出重点，着力抓好规范物业管理的关键环节
    1.进一步规范专项维修资金管理。住宅专项维修资金属于业主所有，专项资金用于保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新改造，按照“专户储存、专款专用、所有权人决策、政府监督”的原则，完善监管机制，落实监管责任。并加大专项维修资金归集、使用的监管力度，确保按规定交存到位，专款专用。
    2.进一步提升业主自治管理能力。业主、业主大会、业主委员会应当依法维护在物业管理活动中的权利，充分履行义务、承担职责。我局住宅小区管理办公室要按照监督指导和业主自治相结合的原则，切实加强对业主大会和业主委员会工作的指导工作。要规范业主自治组织建设，充分发挥社区和基层党组织的作用，把好程序关和人选关，从热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主中推选业主委员会的组成人员。要加强综合业务知识培训，定期组织业主委员会成员学习物业管理政策法规和相关管理知识，提高依法履行职责的能力。健全民主管理监督机制，指导业主大会制定议事规则和管理规约，完善小区重大事项的公开公示制度。业主委员会由辖区街道办事处社区直接负责管理的，社区要通过多种形式加强沟通联系和宣传教育，听取业主意见，尊重业主意愿，引导和促进业主积极参与管理。
    3.进一步强化物业服务行业监管。规范市场准入，我局住宅小区管理办公室要依法加强物业服务企业的动态管理，完善物业管理招投标管理办法，进一步健全监管部门、街道、社区参与监督管理的实施机制；要监督开发建设单位做好前期物业管理的招投标工作，指导业主委员会通过招投标方式选聘物业服务企业。加强日常监管，街道、社区会同物业管理主管部门定期组织对物业服务企业服务质量的检查考评，规范物业服务企业公开收费价格和服务标准，为广大业主提供质价相符的服务。

完善退出机制，对物业服务企业中途退出或终止服务的，要监督其依法移交物管用房、剩余经费和相关资料，指导业主委员会做好交接审计工作，加强对业主共有财产的监督管理。加强对物业服务企业履约情况的监管，积极推行物业服务企业履约保证金制度。
    4.加强政策扶持，落实保障措施。加大老旧住宅小区环境提升改造的力度，合理安排专项改造资金，逐步解决老旧住宅小区基础设施配套方面的问题。

5.加强宣传教育，营造良好氛围。加强物业管理宣传工作，宣传《物业管理条例》和物权法律知识，引导广大业主树立物业服务的消费观念，支持参与物业管理活动，及时缴纳物业服务费用，自觉维护社区公共秩序，积极参与幸福沈阳、共同缔造的活动中去，营造全社会齐抓共管的良好氛围。

最后，衷心感谢您对我区居民生活相关工作的关心和支持，同时，欢迎您在以后的工作中再提出宝贵意见和建议。我局作为政府职能部门，在今后工作中将充分吸收您的建议，积极组织调研学习、结合我区的实际情况、借鉴外省市的经验，推进住宅小区建设,依法依规积极配相关部门做好指导、宣传等工作，力争让百姓满意，政府放心，为促进皇姑的和谐发展而努力工作。

感谢您对皇姑区房产局工作的监督与支持。

委员意见：          满意

办复日期：      2019年4月15日