我区推出城市更新10条

作为全国首个区级“三旧”改造改革创新试点，9月10日，我区继近日广东省人民政府颁布《关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》之后推出“城市更新10条”，聚焦“快批、快拆、快建”，将进一步将城市更新与产业转型有机结合，全面激发老城市新活力，打造宜居宜业宜游的优质生活圈，以高品位的城市发展促进高质量的经济建设。

历经多年的经济高歌猛进，经济的快速发展对城市的可持续发展和城市品质的提升也提出了更高的要求。在出台了“金镶玉”等一系列促进产业发展的政策之后，此次我区推出城市更新领域的政策，不仅是从实践迈向理论的重要一步，也将通过更为综合的、系统性的方式，促进生产生活生态的深度融合，持续提升城市品质, 打造国际一流的现代产业生态圈，不断输出城市更新的“黄埔品牌”，提供更多可供借鉴和推广的“黄埔经验”。  

“商改商”项目参照旧厂改造政策执行  

近年来，作为全市旧改的“大户”，黄埔区、广州开发区秉承“产业转型升级、城市功能提升、土地节约集约”的城市更新宗旨，全力推进旧村庄、旧城镇、旧厂房多种模式的项目改造。  

2018年，省政府批准我区开展省“三旧”改造改革创新试点（2018年至2020年），由此诞生了全国首个区级“三旧”改造改革创新试点。成为试点区之后，我区启动“三旧”改造创新政策的编制，重点聚焦规划管控、容缺审批、模式创新、土地整合、指标奖励等领域的改革创新。  

此次出台的“城市更新10条”是我区城市更新“1+3+N”政策体系的“1”主文件，全文共“10条”，内容由“强化快批”、“聚焦快拆”、“保障快建”、“严格监管”四个板块组成。  

“城市更新10条”按照“快批、快拆、快建”的思路，遵循“先拆后建、以拆促建、拆建并举”的原则，旨在推动全区城市更新工作从“全面铺开”向“有促有控”转变、从“改差补缺”向“品质打造”转变、从“追求速度”向“保质提效”转变、从“拆建为主”向“多措并举”转变。  

纵览“城市更新10条”的亮点，其中蕴藏着“十个一”：一是搭建“一个架构”。创新成立以市委常委、区委书记为组长的区城市更新工作领导小组、设立区城市更新规划专业委员会、保留全市仅有的区级城市更新局，形成科学完善的区级城市更新管理架构。二是绘好“一张蓝图”。编制全区城市更新总体规划，紧紧围绕建设粤港澳大湾区的“纲”，重点推进开创大道、广汕路、黄埔东路、九龙大道沿线等重点区域的“三旧”改造，形成中新广州知识城、广州科学城、黄埔港、广州国际生物岛“四片联动”的城市更新蓝图。三是列明“一份清单”。首创城市更新项目负面清单管理机制，优化目标导向的年度计划管理体制，对改造条件不符合国土空间总体规划、国家产业指导目录、相关专项规划中的强制控制要求的项目纳入负面清单管理，不予列入实施计划。四是整合“一片空间土地”。鼓励重点区域连片成片改造，试行整地块、整村纳入标图建库；允许用地空间腾挪整合、土规规模及转用指标置换、留用地或预支留用地按政策条件纳入旧村改造。五是制定“一本地价”。试行旧村改造项目全区域网格化基准融资楼面地价公示制度，统一编制全区网格化旧村改造融资楼面地价报告，以自然村为单位确定参考价格，作为各项目编制改造实施方案的依据，根据实际情况动态调整，并向社会公布。六是新增“一种模式”。允许产权单一的“商改商”等类型项目参照旧厂改造政策执行，鼓励低效物业加快升级改造。七是明确“一种标准”。编制全区各片区旧村改造拆迁安置补偿方案统一标准模板，作为规范性文件和各项目编制拆迁安置补偿方案的依据，避免恶性攀比现象。八是优化“一套程序”。建立城市更新项目实施方案和控调方案审查专家票决制和审议“二合一”推进机制；试行旧村改造项目实施方案“先签约、后批复”；按“灵活分片、动态调整”的原则，优先将涉及重点拆违整治和复建安置物业、公建配套设施、重点产业项目建设的地块划入先行实施片区，实现“签一片、拆一片、建一片”；对城市更新项目的建设审批环节实施“流程再造”，试行并联审批、容缺审批。九是兑现“一次奖励”。将“三旧”改造奖励用地指标分配与拆迁进度紧密挂钩，区城市更新部门根据当年计划新增改造和完成改造的面积规模，可预支50%“三旧”改造奖励新增建设用地计划指标，区城市更新部门按季度经市政府向省自然资源厅申请，按季度向省自然资源厅申请预支50%“三旧”改造奖励新增建设用地计划指标，优先用于征拆迅速且需指标支持的旧村改造项目。十是强化“一起监管”。制定“资金与信用、进度与效益、公配与产业”等重要事项的全流程监管措施，由区城市更新部门会同相关职能部门与改造主体签订监管协议，明确监管责任和监管内容。对重点部门和重点项目进行驻点监察，防范廉政风险，实现“阳光监管”。  

“城市更新10条”及配套文件立足创新的同时，在有效接通省市城市更新政策“最后一公里”，推动工作标准化、规范化方面也做出了有益探索，明确“改什么”、“管什么”，确保“改得动”、“改得快”。  

在“改什么”方面，首创城市更新项目负面清单，提出按季度开展区城市更新年度计划编报，重点项目随时申报，有效***改造项目准入门槛缺失、城市更新年度计划跟不上政府重大决策等问题。允许“商改商”等类型项目参照旧厂改造政策执行，有效***该类项目升级改造目前没有政策依据的问题。  

在“管什么”方面，对极少数被拆迁人为谋求不当利益阻挠拆迁损害大多数被拆迁人利益的行为，村集体可制订符合实际的“村规民约”对其采取必要的处置措施。强化“资金与信用、进度与效益、公配和产业”等内容的全流程监管。  

在“改得动”方面，试行整地块、整村纳入标图建库，允许用地空间腾挪整合、土规规模及转用指标置换、留用地或预支留用地按政策纳入旧村改造，有效***旧村改造项目土地零散整合难，动力不足拆迁难，项目资金平衡难等问题。按“灵活分片、动态调整”的原则，实现“签一片、拆一片、建一片”。试行旧村改造项目全区域网格化基准融资楼面地价公示制度，有效***逐个项目评估地价各自为政的问题。  

在“改得快”方面，试行旧村改造项目实施方案“先签约、后批复”。建设审批环节“流程再造”，试行容缺并联审批，从现行审批流程60项压缩为3项，审批时间最快将从1年半压缩到3个月。  

市级“三旧”改造年度考核连续三年夺魁  

2014年1月，经***批复同意，撤销原黄埔区、萝岗区，设立新的黄埔区，与广州开发区合署办公。行政区与经济功能区的融合发展为城市建设带来了新的挑战、新的机遇。  

近年来，黄埔区、广州开发区采取全面改造、局部改造和微改造相结合的方式，旧村、旧厂、旧城多种类别改造齐头并进。在总结高度城市化地区的改造科学规律，并梳理需要体制改革和政策创新以解决的痛点、堵点和难点问题的基础上，我区结合多年来的探索经验，“城市更新十条10条”应运而生。  

而我区的城市更新也取得了阶段性硕果。城市更新投资总额、已批项目、开工面积等主要指标连续5年领先全市其他行政区，连续三年在市政府组织的市级“三旧”改造年度考核中排名第一。  

截至2019年7月，全区已批复的全面改造项目44个，其中旧村改造项目16个，旧厂改造项目27个，旧城改造项目1个；微改造项目55个。2019年新批旧村改造项目4个，旧厂改造项目7个，老旧小区微改造项目14个。  

启动的改造项目共145个，其中旧村项目52个，旧厂项目34个、旧城项目2个、老旧小区微改造项54个、历史文化街区微改造1个、村级工业园升级改造项目2个。  

同时，已开工全面改造项目25个、微改造项目13个，开工面积约675万平方米，竣工面积约356万平方米，累计竣工安置房面积75.7万平方米、6925套；旧村改造项目累计完成签约户数17070栋，累计拆卸房屋7850栋，其中2019年旧村改造项目新增签约6173栋。累计完成固定资产投资***0亿元，完成房地产销售面积267万平方米，其中2018年完成固定资产投资127.5亿元，完成商品房销售68.3万平方米；2019年1-7月城市更新项目完成固定资产投资85亿元。  

城市更新同步解决了全区城市公共服务水平滞后于经济社会发展的问题。截至2019年7月，规划公配建筑面积约157万平方米，其中已建成约22万平方米，含中学、幼儿园、消防站、变电站、公交站、邮政所、文化服务中心等设施，打通市政路网约20公里，极大提升城市的公共服务水平。  

省级“三旧”改造试点项目亮点纷呈  

肩负试点区政策体系创新和总结可复制可推广经验的两大使命，黄埔区、广州开发区从改造模式多元的城市更新实践中孕育出一批覆盖多种改造模式的代表性改造项目。  

在旧村改造方面，以打造2.0升级版模式为目标，萝峰、沙步、汤村等项目实施“软硬改造”，既改善居住条件，提升公建配套，打造宜居生活社区，同时按现代化管理规范完善公司法人治理结构，将改造后集体物业纳入全区的主导产业发展平台统一招商运营，打造区域经济与村民集体经济收入可持续发展的多赢局面。又如丰乐北路沿线“散乱污”整治及旧村改造项目，通过建立区重点项目征拆与“三旧”改造联动机制，半年时间内收回69宗地块共1020亩，拆除建筑面积约25万平方米，关停搬迁“散乱污”企业99家，清出低端经营户183家，并推动了姬堂社区旧村改造，启动了黄埔创新中心、湾区科创走廊1号等产业孵化器的建设。  

在旧厂改造方面，注重打造新业态，从现有产业领域中衍生叠加出新环节、新链条、新活力。华南国际港航服务中心打造成华南区域性的港航要素聚集中心，黄埔仓打造成“电子商务+港航服务”的双平台产业基地并引入“一带一路”欧亚商贸交流合作中心。  

在村级工业园改造方面，确立既要“面子”又要“里子”的目标。鱼珠智谷作为村级工业园区改造代表，截止目前，园区的改造和运营历时五年，从改造前的“村民零收入、零税收贡献，环境脏乱差”到改造后的“贡献GDP、贡献就业、贡献税收、形成新业态、增加村民收入、提升村居环境”，村民、园区、政府多方受益，小小的村集体物业改造项目引发区域发展的“蝶变效应”，仅4万平方米的园区创造年产值20亿元，单位“亩产”处于全省顶尖水平。  

在历史文化街区微改造方面，实现城市更新与文化传承保护有机结合，推动现代城区与传统乡愁相容共生，促进转型升级与历史记忆相得益彰。如大力推进长洲村、深井古村微改造项目的实施建设，运用“绣花功夫”、“针灸疗法”打通古村脉络肌理，激活传统村落经济活力，为大学城、生物岛高端人才提供创业、生活、文娱、休闲载体。  

为持续强化政策的系统集成和组合效应，黄埔区、广州开发区城市更新“1+3+N”政策体系文件将陆续发布，作为政策体系全链条的组成之一的《广州市黄埔区 广州开发区城市更新办法》将继“城市更新10条”之后加快推出。同时为加强政策的可操作性，确保执行效果，后续还将配套出台《城市更新全面改造项目审批“流程再造”工作指引》以及相关实施细则，共同构成完整的“1+3+N”政策体系，为我区的“三旧”改造保驾护航，成为推动区域城市更新从“大写意”迈向“工笔画”的里程碑，为全市实现综合城市功能、城市文化综合实力、现代服务业、现代化国际化营商环境四个方面出新出彩添薪续力，助力绘制粤港澳大湾区建设的“黄埔华章”，为全省“三旧”改造提供可复制、可推广的制度性成果。（供稿：黄逸熹、黄于穗）  

广州市黄埔区 广州开发区关于加快省“三旧”改造改革创新试点工作的若干措施  

（城市更新10条）  

为全面贯彻落实******对广东***和***批示精神，以城市更新工作为重要抓手，奋力推动广州市黄埔区、广州开发区实现老城市新活力，按照“快批、快拆、快建”的思路，坚持“先拆后建、以拆促建、拆建并举”的原则，现提出加快省“三旧”改造改革创新试点工作的若干措施如下：  

一、强化快批  

（一）规划管控。成立区城市更新规划专业委员会。编制区城市更新总体规划。建立城市更新项目实施方案和控调方案审查专家票决制和审议“二合一”推进制。  

（二）计划管理。按季度编报区城市更新年度实施计划，重点项目可随时申报。对改造条件不符合国土空间总体规划、国家产业指导目录、相关专项规划中的强制控制要求的项目纳入负面清单管理，不予列入实施计划。  

（三）土地整合。鼓励重点区域连片成片改造，试行整地块、整村纳入标图建库。允许用地空间腾挪整合、土规规模及转用指标置换、留用地或预支留用地按政策纳入旧村改造。支持市场主体收购相邻零星入库建设用地，实现多宗地块整合后统一协议出让。旧城改造或成片混合改造项目可通过公开招标方式引入社会资本，由其作为实施主体出资开展实施方案编报及拆迁安置工作，待实施主体按分期计划完成相应地块的签约和拆卸后，可协议出让相应分期实施地块。  

（四）模式创新。允许产权单一的“商改商”等类型项目参照旧厂改造政策执行，鼓励低效物业加快升级改造。旧村改造项目实施主体须按建新区用地面积的5%配建产业或人才用房交由政府指定的机构按成本价回购，或将对应的用地交由政府统筹使用。试行旧村改造项目全区域网格化基准融资楼面地价公示制度。  

二、聚焦快拆  

（五）拆迁前置。涉及重点征拆任务的旧村改造项目，可由征拆主体委托村集体及合作企业先行收购安置，符合城市更新政策的征拆费用及安置面积可纳入后续改造成本，若项目列入实施计划三年内实施方案未能获得批复，征拆费用可由区财政本息退还合作企业。试行旧村改造项目实施方案“先签约、后批复”，执行统一的拆迁安置补偿方案标准模板，前置拆补方案表决及拆补协议签约，达到规定签约率后方能批复实施方案。  

（六）动态分片。城市更新项目可在实施方案批复后，按“灵活分片、动态调整”的原则，优先将涉及重点拆违整治和复建安置物业、公建配套设施、重点产业项目建设的地块划入先行实施片区，实现“签一片、拆一片、建一片”。  

三、保障快建  

（七）容缺审批。城市更新项目实施方案和控调方案通过区城市更新工作领导小组会议和区城市更新规划专业委员会审议的，区规划和自然资源部门即可按该实施方案规划指标提前出具用地规划设计条件；经区城市更新部门明确的改造主体可凭城市更新批复文件以及用地规划设计条件到区规划和自然资源部门办理设计方案审查，符合建设用地条件的可办理建设工程规划许可证等报建手续及后续施工许可手续；在取得设计方案审查复函后，可向区住建部门申请临时施工复函。允许村集体物业拆迁后在与改造方案规划一致的前提下参照留用地或村级工业园政策先行单独办理规划用地和施工建设手续。  

（八）指标奖励。根据当年计划新增改造和完成改造的面积规模，可预支50%“三旧”改造奖励新增建设用地计划指标，区城市更新部门按季度经市政府向省自然资源厅申请，优先用于征拆迅速且需指标支持的旧村改造项目。实施方案中修缮活化的公益性质历史文化建筑的面积不计入项目新建计容建筑面积。  

四、严格监管  

（九）精准管控。加强“资金与信用、进度与效益、公配与产业”等重要事项的全流程监管，由区城市更新部门会同相关职能部门与改造主体签订监管协议，明确监管责任和监管内容。加强城市更新项目实施过程中各职能部门和街镇的行政效能监管，对重点部门和重点项目进行驻点监察，防范廉政风险，实现“阳光监管”。  

（十）监督检查。对极少数被拆迁人为谋求不当利益阻挠拆迁损害大多数被拆迁人利益的行为，村集体可制订符合实际的“村规民约”对其采取必要的处置措施，涉及违法违纪的，村集体应及时移送线索交由有关部门依法查处。  

本措施从公布之日起实施，有效期2年。