对市十九届人大四次会议第100号建议关于制定菏泽市住宅小区

张雅维代表：

您提出的关于制定菏泽市住宅小区地下空间使用权管理办法的建议收悉,现答复如下：

首先非常感谢您对我市房地产业发展的关心和关注，同时，也感谢您关于地下车库确权的建议。近些年来，随着地下空间使用面积的不断增多，购买地下停车位的购房人与日俱增，但由于目前菏泽市城区内尚无对地下空间使用的明确界定，处于政策真空期，造成了购买人买的不安心，开发企业卖的无依据，税务部门无法征缴税款，社会对于地下停车位权属划分的愿望较为迫切。对您提出的建议，我局高度重视，与我省其他不动产登记部门进行了沟通，同时与市直相关部门积极对接，努力营造和谐稳定的社会环境。

一、分类办理地下停车位确权登记

截止目前，国家和山东省层面关于住宅小区地下空间使用权管理尚无指导性意见，各地市所依据的主要是《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《不动产登记暂行条例》等法律、法规，涉及自然资源和规划、住建、城管、人防等多个部门。目前，我局正在与济南、青岛、烟台、潍坊等市房地产管理部门沟通，搜集这些地市相关的政策材料，先行做好政策调研，并联合自然资源和规划、城管、人防、税务等部门实地现场调研，最后结合菏泽实际，起草《菏泽市住宅小区地下空间使用权管理办法》，弥补政策真空。文件起草整体思路按照统一规划、综合开发、合理利用、依法管理的原则，坚持社会效益、经济效益和环境效益相结合，在兼顾国防、人防、防灾等需要的前提下，依据地下空间布局规划，鼓励合理利用地下空间，明晰地下空间物权，鼓励社会资本采取多种形式投资建设停车设施，系统处理地下空间建设利用方面的社会问题，有序规范经营性地下空间建设利用管理。诚然如您所说，对于已缴纳人防异地建设费权属清晰的，住建部门可为开发企业办理预售许可手续，不动产登记部门可办理确权手续，对于涉及人防工程等其他情形的，分类别办理确权登记。通过调研，其他地市地下空间使用权管理办法均由国土资源部门起草。下一步，我局将加大协调沟通力度，督促市国土部门起草《菏泽市住宅小区地下空间使用权管理办法》。

二、加强小区内车辆和小区外道路管理

小区内车辆停放对于小区整体环境，小区居民安全生产生活具有重大影响，部分小区车辆的乱停乱放已经危害到消防救助和社会公共治安，针对此种情况，我局要求各县区物业主管部门督促物业公司加强小区内车辆管理，对于新建小区逐步实现“人车分流”保证地上空间的安全性，保障居民个人的生命财产安全，提升小区品质。对已经成立业主委员会的小区，由物业主管部门督促业主委员会召开全体业主大会，对服务不到位的物业公司，可进行表决更换。对于小区外道路，我局协调交管部门加大管理力度，确保道路畅通、安全、有序。

在督促物业服务公司加强小区内车辆管理方面，我局主要采取了以下有效措施：一是合理划定停车区域，改造小区公共场地和绿地，增加停车位。我市2010年前建成了住宅小区车位配置比一般在0.5---0.8，无法满足业主日益增长的停车需求。尤其是多层老旧住宅小区、家属院，建设规划的都是一层车库和少数地面临时公共停车位，如帝都花园、金都华庭、亨通园、华平小区等，车位配置比不足0.5，远远满足不了业主的需求。为此，物业企业与业主委员会在召开业主大会的基础上，对小区内车位进行重新规划，改造了部分楼前楼后绿化、公共场地、公共道路，增加了停车位。如华平小区就通过改造增加了400个停车位，有效解决了小区停车位不足的问题。二是合理设置道路设施，防止车辆乱停乱放，保证小区车辆畅通。物业企业在绿化、消防通道、道路拐弯处、地下停车场等设置围挡设施、减速带、反光镜、宣传标语，防止车辆乱停乱放，杜绝安全隐患。三是小区改进提升出入门禁设施。为方便业主出行和加强小区车辆管理，近80%的住宅小区由原来的车辆蓝牙卡升级到车牌识别系统，既方便了业主出行，又防止外来车辆随意出入，占用小区停车位。下一步，我局将做好以下工作。一是积极引导老旧小区合理规划改造公共场地、道路、绿地，尊重广大业主的意愿，最大化增加停车位，满足业主停车需求。二是引进社会资本，按照谁投资谁受益的原则，增加小区机械立体停车位，采取有偿使用的方式租赁给有需求的业主。三是进一步规范小区停车管理，物业服务企业加强对车辆管理的人力、财力投入，规范停车行为。

菏泽市住房和城乡建设局

2019年6月 18日

（联系单位：菏泽市住房和城乡建设局

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