城市更新脚步在加速传统老区逐步融入都会区

　　时间回溯到2010年11月，区城改办（现为区城市更新局）正式挂牌成立，同年年底，区内首宗“三旧”改造项目——卡丽酒店在亚运会前开业，成为区内首家民营五星级酒店及我区地标性的建筑，对全市“三旧”项目有示范性意义。这点燃了我区“三旧”改造的热情，也成为开启我区城市更新的一把钥匙。

　　数据显示，我区的“三旧”用地面积超过130平方公里，占全市“三旧”改造总面积的23%。“十二五”期间，我区在这块蕴藏着巨大发展潜力的土地资源上下工夫，树立了一套工作流程，改造提升了一批旧村、旧厂房，局部区域脏乱差的形象逐步被改变，有效盘活了土地资源，我区正走向从“城市升级”到“城市升值”的转变，作为传统老区的白云正逐步摆脱城乡结合部的面貌，逐步融入广州都会区中。

　　1、先行先试 永泰危旧房改造成为突破口

　　我区区位优势独特，国际空港坐落于此，实为广州门户，其既是广州中心城区的重要组成部分，又是主城区向北拓展的过渡地带，是广州未来发展的重要战略支撑区。但是多年来，我区一直面临城乡结合、功能混杂、基础设施欠账多、公共服务不均衡等问题，突出体现为“三旧”（旧城、旧厂、旧村）体量大。据统计，我区标图建库并经省国土部门验收同意的“三旧”改造地块有4000多宗，我区的“三旧”用地面积超过130平方公里，占全市“三旧”改造总面积的23%。

　　在区域发展面临瓶颈、土地资源蕴含潜力的背景下，“十二五”期间，区委、区政府明确提出加强基础设施建设、“三旧”改造和新农村建设，形成城乡一体化发展新格局的目标任务。此后五年，我区在如何准确定位城市更新目标，务实寻找多方共赢之道等方面下工夫。

　　2010年11月，以“三旧”改造为主要业务的区城改办（现为区城市更新局）应运而生，核心团队主要来自规划、国土、建设几个城建部门的骨干，主要承接当时区建设局开发科3条旧村改造的业务。“当时成立这个机构的时候，理想化预设是可以完成国土、规划、建设的一站式审批。”区城市更新局副局长林汉坤说，最初的工作一切从零开始，在经过大概三四年的摸索后，才有了现在城市更新的具体提法。

　　而我区城市更新的突破口，便是危旧房改造。2009年，广州市的“三旧”改造进入热潮期，永泰村提出升级改造茶山庄旧厂房地块。由于历史原因，这一项目一度搁浅。直至去年1月，李克强***到访考察永泰旧村危旧房改造项目，永泰村才随之迎来发展的春天。

　　针对搁置了6年的永泰危旧房改造项目，我区大胆探索、先行先试，立足集体土地权属不变、集体土地使用性质不变、集体经济物业功能不变，城市环境改变、产业功能改变、经济效益改变，改造主体企业化、物业经营产业化、服务管理专业化的“三不变、三变、三化”原则，力争在城市更新中实现淘汰落后业态，推进高端集聚、高端发展的目标。

　　以永泰危旧房改造为突破口，我区结合现状，划定了片区中的成熟区和改造区，明确城中村增长边界和旧村庄、旧厂房改造范围，综合运用政府土地征收储备、城中村改造（全面改造、微改造等）和旧厂房改造等用地政策，分片分类分步实施。目前，陈田永泰片区城市更新策划（用地）方案、棠涌片区城市更新策划方案、白云新城萧岗片区整治实施方案已经市土地管理委员会审议通过。在永泰危旧房改造带动下，我区城市更新工作活力再现。

　　2、迈开步子 微改造成全市城市更新“开路先锋”

　　2010年2月，广州市“三旧”改造工作办公室揭牌成立，这大大推动了广州市的“三旧”改造。相关的“三旧”改造的基本政策红利，目前仍在沿用。不过，“三旧”开头干劲十足，但最近两年却进展缓慢。

　　区内一名常年参与“三旧”改造工作的人士概括出“三旧”改造工作的三大挑战——城市发展的速度与质量的矛盾、效率与公平的矛盾、政府一厢情愿与居民真实需求的矛盾，“一个项目从做规划开始，到实施、拆迁、回迁所有程序完成，少则两三年，长则10年甚至更久”。

　　如何突破这一矛盾？在尝到永泰危旧房改造带来的甜头后，我区将该项目中“1+1+1”综合整治改造模式（即启动改造项目，以改造项目筹集资金，同步推进永泰村安全隐患整治及永泰村旧村综合整治），充分运用到区内集体低效用地的改造，用实际行动走出一条拆除重建不是城市更新唯一正途的路子。这种以城市更新改造为突破口，与统筹人居环境改善同步实施的模式，成为我区探索城市更新的一条新路子。区城市更新局局长叶颖表示，这一箭三雕的创新举措成为全市城市更新的“开路先锋”，被吸收进广州城市更新“1+3”新政中。

　　据了解，去年12月，《广州城市更新办法》正式公布实施，其中一大亮点是未来广州城中村更新改造中慎用大拆大建，优先考虑“微改造”。所谓“微改造”，就是指在维持现状建设格局基本不变的前提下，通过建筑局部拆建、建筑物功能置换、保留修缮，达到更新改造的目的。而“微改造”概念的提出，就是我区永泰茶山庄“微改造”的经验总结，其从实践探索上升到了理论政策的高度，永泰村改造的示范标杆作用不言而喻。可以看到，我区在广州城市更新改造中扮演着积极推进的角色，为巨量的低效用地寻求出路作出了创新性的有效探索。

　　3、增值提质 20宗集体旧厂房将穿上“新衣”

　　“十二五”期间，在毗邻黄石马务牌坊的马务联和工业区，一栋4层高的旧厂房被改造成了农民工博物馆的主体建筑。这座向外来工致敬的博物馆，其所在地便是国际单位创意产业园。这个由旧厂房改造成的创意产业园，成为我区“三旧”改造的一个典范。

　　看到集体旧厂房改造带来的明显变化，去年以来，区委、区政府出台了疏堵结合严控违法建设长效机制，明确通过多种路径引导村社合法建设，化解长期困扰我区的违法用地和违法建设难题。根据省、市“三旧”改造相关精神，我区按照“理解政策、争取政策”的原则，积极推动区内一批权属清晰、符合城市规划、具有强烈改造意愿的集体旧厂房实施改造，引导村社依法建设、高效开发。

　　目前，我区审批了景泰街大金钟路柯子岭经济联合社原制衣厂改造项目、嘉禾街新门楼专业市场改造项目等12个集体旧厂房改造项目，总用地面积约41公顷，建设开发面积约90万平方米。改造后，预计可拉动固定资产投资约56亿元，提供公建配套设施约3万平方米，解决就业岗位2.5万个，达到有效改善城乡环境、壮大集体经济和节约集约用地目的。

　　针对上述12个项目，区城市更新局主动指导改造主体按程序办理各项报审工作，积极协调相关职能部门加快审批，促进项目开工建设。目前，7个项目已实施，2个项目已基本完工，近期还将有项目陆续开工。

　　顺着这个思路，去年，我区结合旧村综合整治已梳理、策划了一批集体旧厂房改造项目26宗（总用地面积71公顷），其中符合法定控规的12宗，符合在编控规的11宗，符合村庄规划的3宗。而在这里面，钟落潭镇原五龙岗村庙窿工业小区、均禾街清湖村原勇锋鞋厂等8宗结合旧村庄综合整治一并统筹的项目，其改造方案已于去年11月20日经区政府常务会议审议通过。

　　这8个改造条件较为成熟的集体低效用地项目，有望通过盘活集体低效物业用地，筹集资金实施旧村庄整治工作，力争切实改善村居环境。经估算，8个集体低效用地总用地面积为14.24公顷，建筑面积由现状的13.87万平方米增至29.39万平方米，通过实施改造，可增加公建配套设施面积1.18万平方米，筹集3551万元用于旧村综合整治，拉动固定资产投资约18亿元，年产值/销售额约30亿元，年税收约2亿元。

　　下一步，区城市更新局将结合2014年已批集体旧厂房改造项目报建情况，以案例等形式指导镇街如何办理项目立项、国土核查、规划核查、施工许可等前期规划报建手续。同时，该局还将会同镇街服务村社，加快办理相关报建手续，力争项目在今年全部开工。

　　观察

　　以城市更新为抓手，我区逐步走上转型升级正轨

　　伴随着经济的腾飞，城市也开始了大规模、高速度的发展，这其中发生的改造、拆迁，是城市发展绕不过的坎。据了解，自从2010年广州市启动新一轮“三旧”改造以来，至今已经5年多时间了。截至到去年年底，全市完成改造的仅有近30平方公里，约占全市“三旧”总改造项目面积554平方公里的5%。

　　而我区是全市“三旧”改造任务最重、问题最复杂的一个区。这里村中有厂、厂中有村，全区村集体物业34平方公里，其中有79%是旧厂房，其中又有村社工业园区和批发市场15平方公里。如果能改造这15平方公里，白云区人口结构、生产结构、交通结构、安全生产结构将完全改造。

　　针对“三旧”改造中面临的困难和挑战，我区积极面对，摸着石头过河，在不断的碰壁中摸索前行突围，从规划上、优惠政策上，以及提升村民参与积极性上多作全局性的考虑，并在永泰茶山庄项目中总结出了“微改造”的做法，从实践探索上升到了理论政策的高度。而这一经验做法，在广州城市更新中也可供参考借鉴。

　　面对治理转型与发展谋变的双重压力，我区选择干字当先、主动作为，以城市更新为主抓手，鼓励支持改造主体、经营主体按照功能规划进行运营升级，大力发展楼宇经济、总部经济、税源经济，构建城市经济新形态，将城市更新与产业转型有机地结合起来，白云区已初步走上转型发展的正轨。

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