织金县2017年塔山片区城市棚户区改造项目房屋征收补偿方案征求意见稿

为开展织金县2017年塔山片区城市棚户区改造项目房屋征收补偿工作；根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（***令第590号）等相关文件结合我县实际，制定本方案。

一、征收范围

本次征收范围为织金县双堰街道办事处项目规划范围内的所有合法房屋，约有被征收户1500户，具体范围以征收红线图为准。

二、征收人、征收部门、实施单位、被征收人

征收人：织金县人民政府

征收部门：织金县房屋征收补偿局

实施单位：织金县顺和房屋征收投资管理有限责任公司

被征收人：项目规划红线内涉及的合法房屋、建（构）筑物、附属设施所有权人。

三、征收补偿原则

房屋征收与补偿遵循“依法行政、决策民主、程序正当、信息公开”的原则，对被征收人给予公平、公正补偿；房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。

（一）对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

（二）被征收人房屋的性质原则上以《房屋所有权证》、《土地使用权证》载明的为准，证载性质与本方案不一致的，以本方案划定的为准，面积以被征收人选定的第三方中介机构出具的《测绘报告》为准。

（三）所征收的房屋补偿价值的评估实行“房地合一”。

（四）原则上实行连片征收，也可实行预征收。对未纳入2017年本项目征收范围的居民，连片5户以上或单户房屋占地200㎡以上的，主动书面申请并经征收人同意后，可实行预征收。在县人民政府的《房屋征收决定》发布之前，被征收人愿意按照本《征求意见稿》计算补偿的，可以先行根据本《征求意见稿》计算补偿并签订《房屋征收补偿协议》。

四、征收补偿实施程序

（一）调查登记。房屋征收部门对征收范围内被征收人的房屋权属、区位、结构、用途、建筑面积等情况进行调查登记，被征收人应当予以配合，拒绝调查登记的依法申请人民法院强制执行。征收设有抵押、典当等担保权的房屋，被征收人应事先解除抵押、典当等担保权，涉及债权、债务纠纷的，应该如实登记。

（二）宣传发动。房屋征收部门在房屋征收范围内开展征收与补偿政策的宣传和解释工作。

（三）签订征收补偿协议。房屋征收实施单位在县人民政府的《房屋征收决定》发布之后与被征收人就补偿方式、补偿金额、支付期限、搬迁费、临时安置费、搬迁期限等事项，订立房屋征收补偿协议。

被征收人在签订征收补偿协议时，应当同时提交被征收房屋的房地产权注销登记书面申请、权属证件和身份证明材料，并将注销申请材料及时送达原房地产登记机构（县国土局、房产局或不动产登记局）。

房屋征收实施单位与被征收人在织金县人民政府发布的征收公告确定的征收补偿签约期限内不能达成补偿协议或者被征收房屋所有权人不明确的，由征收部门报请织金县人民政府依法按照《房屋征收决定作》出补偿决定，并在房屋征收范围所在社区公告7天。被征收人对补偿决定不服的，可以在60日内依法申请行政复议，也可以在6个月内依法提起行政诉讼。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁交房的，由织金县人民政府依法申请织金县人民法院强制执行。

（四）发放补偿资金、搬迁交房。征收部门对被征收人补偿情况公示7天后，按协议对被征收人予以补偿，被征收人按协议规定的期限内完成搬迁交房。

（五）房屋验收、拆除。被征收人完成搬迁交房并经房屋征收部门验收后拆除。

（六）资料归档。房屋拆除工作结束后，收集、整理房屋征收补偿资料，按户建立征收补偿档案。

五、房屋建筑性质、用途及面积的认定

(一)房屋建筑性质的认定

1.符合下列条件之一的认定为合法房屋建筑予以补偿：

（1）依法登记的房屋（指有房地产权证、规划许可证）为合法房屋建筑。对权属依据不完全的房屋建筑，由织金县城乡规划局按照尊重历史、实事求是、结果公开的原则，依法调查认定并公示7天，以出具的调查认定书为准。

（2）本着尊重历史的原则，相关历史遗留问题由织金县城乡规划局按照尊重历史、实事求是、结果公开的原则，依法调查认定并公示7天，以出具的调查认定书为准，可参照合法房屋予以补偿。

2.对不符合上述第五条第一款第一项之规定，又具有下列条件之一的认定为违法建筑：

（1）未经国土、规划部门批准建设的房屋；

（2）未经规划部门批准，在原有合法建筑上加层或扩建的建筑；未经规划部门批准，拆旧建新或在有证土地上建设的建筑；

（3）批少建多，超建部分面积一律认定为违法建筑；

（4）未按照相关部门的批准及要求建设的，一律认定为违法建筑；

（5）法律、法规规定的其它违法建筑的情形；

（6）违法建筑的补偿问题依照相关法律规定办理。

（二）房屋建筑用途的认定

被征收房屋的用途以《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》载明的为准。

（三）房屋建筑面积测量方法

1.被征收房屋建筑面积由被征收人选定有资质的房屋测绘机构测绘，并按测绘机构出具的《测绘报告》予以计算补偿，测绘费用由县房屋征收补偿局承担；

2.被征收人对《测绘报告》有异议的，可以另行委托其它有资质的房屋测绘机构重新测绘。其它测绘机构在被征收人及县房屋征收补偿局工作人员在场的情况下重新测绘出具的《测绘报告》具有法律效力，作为征收依据，重新测绘的测绘费用由被征收人自行承担；如重新测绘的结果与原测绘结果有重大偏差的，测绘费用由房屋征收补偿局承担。

六、房屋征收补偿

（一）补偿内容：

1.被征收合法房屋价值的补偿；
2.因征收合法房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；
3.因征收合法房屋造成的停产停业损失的补偿。
被征收合法房屋价值以房屋征收决定公告发布之日为价格评估时点，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照国有土地上房屋征收评估办法评估确定，评估的原则为“房地合一”。

（二）补偿方式：货币补偿或房屋产权调换（被征收人可以任意选择一种）

1.货币补偿方式：

（1）房屋按建筑面积“征一赔一”、参照市场评估价格的原则补偿，房屋货币补偿及奖励标准按***执行。

本征收项目，按照评估价格分区段分结构制定补偿标准。

第一、征收补偿原则

根据本方案，按照评估价格分区段分结构确定的货币补偿标准（详见***）给予补偿。

第二、其它国有土地上的实物指标的征收补偿

（2）构筑物、附属设施、装饰装修补偿（详见***）。

（3）被征收人的搬迁费、临时安置费和停产停业损失补偿（详见***）。

2.产权调换方式：

（1）房屋按建筑面积“征一赔一”，根据房屋主体的建筑面积按照1：1进行产权调换；

（2）产权调换的房屋由政府自签订征收补偿协议之日起2年内指定，根据指定的房屋按照该房屋的市场价进行面积差异处理、多退少补；

（3）选择产权调换方式并于2017年X月X日前签订征收补偿协议且搬迁交房的，按房屋建筑面积给予20%的征收奖励（认定为商业门面的不予奖励）；逾期不予任何奖励；

（4）被征收人的搬迁费、临时安置费和停产停业损失补偿（详见***）；

（5）构筑物、附属设施、装饰装修补偿（详见***）；

（6）产权调换的签约、搬迁期限为2017年X月X日——X月X日。

七、货币补偿的征收奖励

（一）单独一层房屋征收奖励

如合法房屋建筑总层数仅有一层的，按房屋建筑面积价值补偿金额的60%给予奖励；

（二）两层及以上房屋征收奖励

如合法房屋建筑总层数共有二层或二层以上的，按房屋建筑面积价值补偿金额的50%给予奖励；

八、货币补偿的签约、搬迁交房、县内购房奖励

（一）按时签约、搬迁交房奖励

1.第一阶段（2017年X月X日——2017年X月X日）：在此阶段内签订房屋征收协议并搬迁、交房结束的，按被征收主体房屋建筑面积给予800元/㎡的按时签约奖励和300元/㎡的按时搬迁交房奖励；

2.第二阶段（2017年X月X日——2017年X月X日）：在此阶段内签订房屋征收协议并搬迁、交房结束的，按被征收主体房屋建筑面积给予300元/㎡的按时签约奖励和200元/㎡的按时搬迁交房奖励；

3.第三阶段（2017年X月X日——2017年X月X日）：在此阶段内签订房屋征收协议并搬迁、交房结束的，按被征收主体房屋建筑面积给予100元/㎡的按时签约奖励和100元/㎡的按时搬迁交房奖励；

4.第四阶段（2017年X月X日以后）签约的不享受征收、签约、搬迁交房、县内购房奖励，并由织金县人民政府申请人民法院强制执行。

（二）县内购房奖励

被征收人自签订房屋征收协议之日起2年内在织金县辖区内购买合法房屋的，按所购房屋面积给予200元/㎡的购房奖励，且奖励面积不超过原被征收房屋总面积，同时被征收人需提供与本人同名的合法房屋买卖产权证明。另被征收人自2016年7月17日起至签订房屋征收协议之日在织金县辖区内购买合法房屋的，比照上述规定奖励。购买违法建筑的不给予任何奖励。

九、其他相关政策

（一）装饰装修补偿

房屋装饰装修的补偿，按本方案提供的标准执行；被征收人有异议的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。

（二）搭建居民自主购房服务平台

在充分尊重群众意愿的前提下，县房产局、县房地产行业协会将引导信誉良好、无不良记录的房地产开发企业，搭建公共服务平台“房源超市”，组织有购房需求的安置户组团，共同与房地产开发企业协商团购价格，适当降低购房成本。

（三）被征收房屋的拆除

被征收人交房腾空后，不得擅自拆除，必须由县房屋征收补偿局统一组织拆除，以确保施工现场和人民群众生命财产安全。

（四）申请强制执行的补偿

被征收人拒绝调查登记或拒绝选择测绘机构测绘或超过规定时间（2017年X月X日）未签订协议的，一律由织金县人民政府依法申请人民法院强制执行；其被征收房屋价值补偿金额一律由依法选定的、具有资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法出具的《评估报告》确定，无任何奖励；政府部门也可另行指定产权调换的房屋。

十、保障与监督

（一）政府及房屋征收、实施部门的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本方案规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，严格按照相关规定进行处理；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

（二）被征收人以不正当手段骗取补偿安置、奖励及补助资金，或采取暴力、威胁等行为（方式）阻碍房屋征收与补偿工作的，依法追究其民事、刑事责任。

（三）纪检、监察机关设立举报电话0857—7627020，对房屋征收过程中的举报信息进行调查、核实、查处。

（四）审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果。

（五）本文件包括整体评估结果的内容，房地产评估机构的确定和对评估结果的争议处理按《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）执行。评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。

评估、测绘等中介机构及相关工作人员出具虚假或者有重大差错的报告，由相关部门依照国家规定依法给予行政处罚，构成犯罪的，依法追究出具虚假证明文件罪等相关刑事责任。

（六）本方案实行“四公开”制度：

1.征收补偿方案公开；

2.房屋产权面积和现场测绘面积公开；

3.被征收人基本信息与征收补偿安置相关信息公开；

4.被征收人补偿安置结果公开。

以上信息按程序在织金县房屋征收补偿局及被征收范围内的宣传栏中公开。

十一、根据中纪办发〔2011〕8号《***纪委办公厅、监察部办公厅关于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知》规定：“在《土地管理法》等法律法规作出修订之前，集体土地上房屋拆迁要参照新颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》的精神执行。”据此，在本项目征收红线范围内涉及集体土地上合法房屋的征收参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的精神，参照本征收补偿方案执行。

十二、其它未提及事项，由织金县人民政府研究决定；本征收补偿方案由织金县房屋征收补偿局负责解释。

***：

1.织金县2017年塔山片区城市棚户区改造项目房屋征收附属设施补偿及临时安置费、搬迁费标准

2.织金县2017年塔山片区城市棚户区改造项目房屋征收区间评估价格表、补偿标准

3.织金县2017年塔山片区城市棚户区改造项目房屋征收范围红线图

***1：织金县2017年塔山片区城市棚户区改造项目房屋征收附属设施补偿及临时安置费、搬迁费标准

附1-1林木补偿标准

附1-2 建（构）筑物的附属设施补偿标准

其它说明：

1、简易圈舍及其他建筑按照所在区域的结构的补偿标准取值进行补偿，无任何奖励；简易圈舍按照简易结构补偿，无任何奖励；简易棚圈舍按照简易棚补偿，无任何奖励；特殊情况不能认定的、方案中未列入的其它实物指标，通过第三方有资质的评估机构评估出具的《评估报告》认定。

2、取得相关行政许可的未完工的在建建筑，按照《评估报告》认定的工程造价计算。

3、房屋建筑面积的测绘方法：房屋建筑面积以每层屋檐范围进行测绘，各层房屋屋檐范围只代表本层屋檐范围。

4、楼梯间的面积计算及补偿：楼梯面积按实际测绘投影面积的2倍计算补偿，以所依附房屋结构的“补偿标准取值”为补偿标准，无任何奖励。

 5、关于“提尖盖瓦”的相关问题：提尖盖瓦系房屋的组成部分，评估公司在整体评估初步评估结果中已经对该部分进行评估，提尖盖瓦部分的价值已经体现在房屋评估总价值里面，不再另行计算补偿。如果“提尖盖瓦”符合《住宅建筑设计规范》GBJ96-1986 (1986年版)、《住宅设计规范》GB50096-2011(2011年版)中的“坡屋顶”的表述，则按照《住宅设计规范》的规定处理。《住宅设计规范》GB50096-2011(2011年版)中关于“坡屋顶”的具体表述如下：

“5.5.2 卧室、起居室(厅)的室内净高不应低于2.40m，局部净高不应低于2.10m，且局部净高的室内面积不应大于室内使用面积的1/3。

5.5.3 利用坡屋顶内空间作卧室、起居室(厅)时，至少有1/2的使用面积的室内净高不应低于2.10m。

4.0.3 套内使用面积计算，应符合下列规定:1 套内使用面积应包括卧室、起居室(厅)、餐厅、厨房、卫生间、过厅、过道、贮藏室、壁柜等使用面积的总和;5 利用坡屋顶内的空间时，屋面板下表面与楼板地面的净高低于1.20m的空间不应计算使用面积，净高在1.20m -2.10m的空间应按1/2计算使用面积，净高超过2.10m的空间应全部计入套内使用面积;坡屋顶无结构顶层楼板，不能利用坡屋顶空间时不应计算其使用面积。

7.1.3 卧室、起居室(厅)、厨房应有直接天然采光。

7.1.4 卧室、起居室(厅)、厨房的采光系数不应低于1%;当楼梯间设置采光窗时，采光系数不应低于0.5%。

7.1.5 卧室、起居室(厅)、厨房的采光窗洞口的窗地面积比不应低于1/7

7.2.1 卧室、起居室(厅)、厨房应有自然通风。”

即“提尖盖瓦”部分必须利用作为卧室、起居室(厅)，且至少有1/2的使用面积的室内净高不应低于2.10m，并不得降低《住宅设计规范》GB50096-2011(2011年版)中规定的各项指标要求，同时必须符合关于“合法房屋”的规定，具备房地产权证、规划许可证。

 6、经过政府部门批准规划在原有砖混结构建筑的混凝土板面上自行投资加盖修建的黔西北民居的“提尖盖瓦”部分，由第三方具备工程造价评估资质的评估机构按照工程造价进行评估，以出具的《评估报告》的价值补偿，无任何奖励。

7、所有非住宅用房（第一层门面）的最大进深为10米，超过10米的非住宅用房（第一层门面）按照房屋住宅补偿标准补偿.

8、有房地产权证、规划许可证的简易结构、活动板房、钢架棚系合法房屋，可以按照本补偿方案规定的奖励计算补偿各类奖励；否则不给予补偿、不给予任何奖励。位于第二层以上位置的简易结构、活动板房、钢架棚均不给予任何奖励。

3商业区间.xls5非住宅房（第一层门面）征收补偿标准（两层及以上房屋第一层）.xlsx6住宅区间.xls4非住宅房（第一层门面）征收补偿标准（独立一层）.xlsx7房屋征收标准（独立一层）.xlsx8房屋征收标准（两层及以上）.xlsx9（2-3）房屋征收标准（简易结构、活动板房、钢架结构）.xlsx10塔山片区.jpg