住建局优化商品房预售资金监管

近日，《常州市商品房预售资金监管实施办法》正式出台。《办法》通过进一步优化监管账户、归集方式、留存方式、监管标准、保函替代、用途管理等方面，既弥补了原有的预售资金监管制度的不足，又兼顾了开发企业对资金流动性的需求，实现了安全与效率的有机结合。

与原监管制度相比，《办法》主要在以下六个方面进行了优化：

（一）明确常州预售资金监管模式

常州商品房预售资金监管采用第三方托管模式。由市住建局确认的机构作为预售资金第三方托管机构，具体开展商品房预售资金监管工作。托管机构开设商品房预售资金监管账户，归集购房人的全部房价款，并按标准留存监管资金，专款专用，保障预售项目工程建设。

（二）实施商品房预售资金全额归集

商品房在预售过程中，购房人按照合同约定支付的全部房价款交存至托管机构预售资金监管账户。购房人直接支付的房价款，由购房人存入预售资金监管账户；购房人申请按揭贷款的房价款，由贷款银行、住房公积金中心放款至预售资金监管账户。房地产开发企业不得使用其他账户或者现金方式收取预售资金。

（三）实施预售监管资金按套留存

每套商品房在预售资金监管账户中的预售资金，超出应留存监管资金的部分，由房地产开发企业直接提取使用。

（四）完善预售监管资金支付节点及受限比例

预售商品房楼栋建设达到规定的工程形象进度节点，经托管机构审核确认后，按楼栋计算应监管额度受限比例逐步降低。具体为：工程形象进度达到主体结构1/3后、达到主体结构2/3后、达到主体结构封顶后、完成外立面装饰后、完成竣工验收备案后、完成交付使用备案后，按楼栋计算应监管额度的70%、60%、50%、30%、10%、5%分别受限。完成不动产首次登记后，预售资金监管终止。

（五）加强预售监管资金的用途管理

监管资金不同于房地产开发企业的自有资金，应专款专用，须全部用于本项目工程建设，包括项目建设必需的建筑材料、设备和施工进度款等相关支出。具体由房地产开发企业提出资金拨付使用申请，辖市、区住房和城乡建设局、常州经开区建设局根据项目建设有关合同等信息在5个工作日内进行核实，核实同意后，由托管机构定向支付至本项目有关参建单位。

（六）实施预售监管资金保函替代政策

房地产开发企业可凭在我市设立的商业银行出具的不可撤销的见索即付现金保函，替换出部分监管资金。具体由市住建局研究提出方案，报市政府同意后实施。

与周边城市相比，常州《办法》的主要特色是：

一是区别于其他城市由银行对开发企业账户实施预售资金监管，常州是基于政府托管机构账户实施预售资金监管，监管独立性更强、监管效率更高、风险隔离更好。

二是区别于其他城市预售监管资金属于开发企业所有，常州托管在第三方的预售监管资金在合同中约定为业主所有，监管账户资金的法律保护更强。

三是区别于国内大部分城市监管资金按预售楼栋留存，常州对已售商品房按每套留存监管资金，其余资金可由开发企业提取使用，这种留存方式更有利于企业的现金流回款，方式更加合理。

四是区别于其他城市监管资金用途管理相对流于形式，常州采取了托管机构向项目参建单位定向支付工程款的方式，监管资金用途管理更加规范。

常州是国内首个实施预售资金第三方托管模式的城市。经过5年多的工作实践，特别是在恒大、蓝光等风险项目的实战检验中，预售资金第三方托管模式成效显著，已经实现了恒大项目的全面复工复产和蓝光项目社会风险的基本解除，预售资金第三方托管机制已经真正成为了常州房地产市场的稳定器和防火墙。