房屋租赁税费征收管理知识

房屋租赁税费征收管理知识2016-08-30

　　目前，房屋租赁管理部门根据相关法规和税务部门的委托，对房屋租赁征收租赁管理费，代征私人房屋租赁税和外地驻深企业房屋租赁税。租赁管理费和房屋租赁税都是以租金为基础，按照一定的标准组织征收。

　　1、房屋租金收入的认定

　　（1）房屋租金收入的认定原则

　　房屋租金收入的认定是房屋租赁税费计征的核心问题。房屋租金收入的认定主要有两个原则：一是合同租金与指导租金孰高原则，二是核定租金原则。

　　①合同租金与指导租金孰高原则

　　《深圳经济特区房屋租赁条例》第十五条规定：税务部门和区主管机关征收有关税金或者收取房屋租赁管理费时，以指导租金作为计算基数；租赁合同约定的租金高于指导租金时，以合同约定的租金为计算基数。

　　②核定租金收入原则

　　以宝安区为例，《宝安区私人房屋租赁税费征收管理暂行办法》把宝安区私人房屋分为居民自建房和居民非自建房、集资房三类进行分类管理。居民非自建房、集 资房采用合同租金与指导租金孰高原则确定租金收入。除对需要按实际租金收入开具***的居民自建出租房按合同租金与指导租金孰高原则确定租金收入外，其它居 民自建房采用核定方式确定租金收入。这种采用核定方式认定的租金称为核定租金。

　　（2）居民自建房租金收入核定的方法和程序

　　①核定租金收入的计算公式

　　核定租金收入=住宅租金收入+商业租金收入

　　住宅租金收入=可出租住宅面积×住宅指导租金×住宅出租率

　　商业租金收入=商铺面积×商业指导租金×商铺出租率

　　可出租住宅面积=（整栋房屋层数业主自用层数）×每层平均建筑面积

　　商铺面积=商铺租赁双方合同约定实际面积

　　居民自建房建筑面积是征收税费的计算依据。居民自建房税费征收以栋为单位计算总建筑面积。如房地产权利证书或者有效材料表明同一栋楼房的合法所有权或使用权分属两位或两位以上业主的，可对业主分别计算总建筑面积。

　　住宅指导租金和商业指导租金为市租赁管理办每年度公布的房屋租赁指导租金，特殊情况下也可采用租赁管理所上报区、市租赁管理办批准的指导租金。

　　住宅出租率和商铺出租率为该房屋所属区域的已出租房屋面积占可出租房屋面积的比例。

　　应缴房屋租赁管理费=核定租金收入×租赁管理费率

　　②核定租金收入的方法和程序

　　a、申报登记。凡是本辖区范围内的居民自建房屋，无论出租与否，一律如实登记，纳入管理的范围。

　　b、核定出租率。每年初，由租赁管理所和税务所组织成立联合审定小组，在分片选点的基础上，对各片区房屋出租情况进行典型调查，审核确定出租比率，并以报表形式报区租赁管理办和区地税局备案。

　　c、核实出租面积。由代征人员实地察看自建房总层数、业主自用层数和每层平均建筑面积及商铺面积，登记《私人出租屋税费核定审批表》，由租赁管理站初审核实各栋楼可出租房屋总建筑面积后，上报租赁管理所审定。

　　d、确定租赁面积、计算租金收入。租赁管理所收集整理管理站上报的《私人出租屋税费核定审批表》，计算填写租金收入等相关内容。核定租金的有关情况以报 表形式报区租赁管理办和税务所备案。税务所若有异议，应及时进行调查核实，并将修改意见回复租赁管理所，由租赁管理所重新核定租金收入。

　　e、文书送达。租赁管理所根据审核通过的《私人出租屋税费核定审批表》，制作《私人房屋租赁缴纳税费登记卡》发还管理站，由管理员送达业主。业主按《私人房屋租赁缴纳税费登记卡》的内容到所属管理站（所）缴纳税费。

　　f、租金调整。业主如对核定的租金收入有异议，可在收到《私人房屋租赁缴纳税费登记卡》的5日内，向租赁管理所提出复核书面申请。租赁管理所应及时给予 答复。对不予调整的进行解释说明；对需要调整的及时组织复核、重新核定，并收回原送达的《私人房屋租赁缴纳税费登记卡》作废。

　　g、检查复核。每年由区地方税务局和区房屋租赁管理办公室抽调人员组成联合检查复核小组，采取不定期方式，对年内各租赁管理所核定租金情况进行检查复核，检查结果在两个系统内进行通报。

　　h、申报停租或变更。对已实行核定租金方式管理的出租屋，原则上不再受理停租或变更。特殊情况下需要申报停租或变更的，业主必须提出书面申请，报管理站、租赁管理所、区租赁管理办逐级调查核实后，以报表形式向税务机关备案。

　　2、房屋租赁管理费征收管理

　　（1）房屋租赁管理费的概念

　　房屋租赁管理费是房屋租赁管理部门依法对房屋租赁行为征收的一种行政性收费。房屋租赁管理费的概念有以下涵义：

　　①房屋租赁管理费是一种行政性收费；

　　②房屋租赁管理费征收主体是房屋租赁管理部门；

　　④房屋租赁管理费的征收对象是房屋租赁行为；

　　⑤房屋租赁管理费交纳人是房屋收益人，包括出租人和转租人等。

　　（2）房屋租赁管理费征收标准和依据

　　房屋租赁管理费征收标准

　　根据《深圳经济特区房屋租赁条例》第十三条规定：

　　①出租房屋办理房屋租赁合同登记的，出租人应当按月租金的百分之二，向区主管机关缴纳房屋租赁管理费。

　　②出租房屋办理备案手续的，出租人应当按月租金的百分之三向区主管机关缴纳房屋租赁管理费。

　　③房屋转租的，转租租金高于原租金的差额部分，应当按上述规定的标准，由转租人缴纳房屋租赁管理费。

　　房屋租赁管理费计费依据

　　房屋租赁管理费计费依据是房屋租金，租金收入按下列规定认定：

　　①根据《深圳经济特区房屋租赁条例》第十五条的规定，区主管机关征收有关税金或者收取房屋租赁管理费时，以指导租金作为计算基数；租赁合同约定的租金高于指导租金时，以合同约定的租金为计算基数。

　　②根据《宝安区私人房屋租赁税费征收管理暂行办法》规定，一般情况下，居民自建房出租屋以核定租金收入为依据计征租赁管理费。

　　（3）房屋租赁管理费的计算公式

　　根据上述规定，可以得到如下基本计算公式：

　　出租人月缴租赁管理费=租金收入×租赁管理费费率

　　具体情况如下：

　　①非居民自建房办理合同登记手续的房屋租赁管理费计算公式

　　出租人月应缴租赁管理费=月租金收入×2%

　　（租金收入采用合同租金与指导租金孰高原则确定）

　　转租人月应缴租赁管理费=（转租租金收入－原合同租金支出）×2%

　　②非居民自建房屋出租办理合同备案手续的房屋租赁管理费计算公式

　　出租人月缴租赁管理费=月租金收入×3%

　　（租金收入采用合同租金与指导租金孰高原则确定）

　　转租人月应缴租赁管理费=（月转租租金收入－原合同月租金支出）×3%

　　③居民自建房屋出租办理合同登记手续的房屋租赁管理费的计算公式

　　月应缴租赁管理费=核定月租金收入×2%

　　④居民自建房屋出租办理备案登记手续的房屋租赁管理费的计算公式

　　月应缴租赁管理费=核定月租金收入×3%

　　（4）房屋租赁管理费征收管理程序

　　①电脑员根据出租人合同登记或备案的房屋租赁情况，于每个季度最后一个月或每月的15日前输出《房屋租赁管理费核查表》一式2份，出租人、租赁管理员各一份。

　　②租赁管理员核对后，对变更的房屋租赁情况进行调查核实。经所长签字，由电脑员输出《房屋租赁管理明细表》一式3份，所长、管理员、收费员各一份；《房屋租赁管理通知单》一式2份，业主（出租人）、管理员各一份。

　　③收款后，开票人员开具省财政统一印制的行政事业收费收据。如当事人约定，由承租人代交管理费的，收据上的交款人仍应填写出租人的姓名。

　　④收款人应及时向租赁管理所所长，管理员通报租赁管理费收取情况。对拖延交付管理费的出租人，管理员应填发《限期缴纳房屋租赁管理费通知书》进行催缴。

　　⑤各租赁管理所于每月的28日前填写《房屋租赁管理情况统计表》，报市、区租赁管理办。

　　⑥房屋租赁管理费须及时存入市、区财政部门指定的专户，不得截留、挪用，严格实行收支两条线管理。

　　（5）法律责任

　　①出租人或者转租人不缴纳或者迟延缴纳房屋租赁管理费，主管机关可责令其缴纳，每迟延一日，按应交管理费的数额收取千分之三的滞纳金。

　　②当事人不服有关行政机关处罚的，可依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

　　③主管机关的管理人员玩忽职守、徇私舞弊的，由其所在单位或者其上级主管部门追究行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　3、房屋租赁税征收管理

　　房屋租赁税并不是一种独立的税种，它是对出租房屋应缴纳的几种税种的统称，包括了因出租房屋应缴纳的营业税、房产税、城市维护建设税、教育费附加、印花 税、所得税等税种。营业税、房产税、城市维护建设税、教育费附加、印花税和所得税的法定征收机关是税务部门。目前，房屋租赁管理部门受地税部门的委托，代 征私人房屋租赁税和外地驻深企业房屋租赁税。

　　（1）代征房屋租赁税的范围

　　目前，房屋租赁管理部门主要代征私人房屋租 赁税和外地驻深企业房屋租赁税。私人房屋指个人所有、数人共有的自用或出租的住宅和非住宅用房，包括居民自建房、非自建房和集资房等。外地驻深企业是指注 册地在深圳市外的企业，包括国内企业及境外企业。根据《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第二十一条规定，从事生产、经营的纳税人到外县（市）临时 从事生产、经营活动的，应当持税务登记证副本和所在地税务机关填开的外出经营活动税收管理证明，向营业地税务机关报验登记，接受税务管理。

　　（2）代征房屋租赁税的税种

　　房屋租赁管理部门代征房屋租赁税税种包括出租房屋应缴纳的营业税、房产税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、所得税等。其中私人房屋出租应缴纳的所得税为个人所得税，外地驻深企业出租房屋应缴纳的所得税为企业所得税。

　　（3）私房租赁税纳税标准

　　为了方便纳税，减轻纳税人负担，深圳市地方税务局2004年印发的《关于私房租赁税收征管问题的通知》（深地税发[2004]937号），决定从2005年起，简化私人房屋租赁税计征办法，适当降低纳税标准。其具体规定是：

　　私房租赁营业税起征点为营业额1000元不变，私房租赁的个人所得税采用核定征收，核定征收率暂定为1%，未达营业税起征点的私房租赁不征收个人所得税，并采用私房租赁税收综合征收率简化计征手续。具体计征标准如下：

　　①私房租赁月租金1000元（不含1000元）以下的，税收综合征收率为4.1%（房产税4%、印花税0.1%）。

　　②月租金1000元（含1000元）以上的，税收综合征收率为8.22%（营业税3%、房产税4%、城市维护建设税0.03%、教育费附加0.09%、印花税0.1%、个人所得税1%）。

　　根据上述规定，应纳私房租赁税额的计算公式为：

　　当月应纳租赁税额=当月租金收入×税收综合征收率。具体计算公式和方法如下：

　　①私房租赁月租金1000元（不含1000元）以下的

　　私房租赁当月应纳租赁税额=当月租金×税收综合征收率（4.1%）

　　②私房租赁月租金1000元（含1000元）以上的

　　私房租赁当月应纳租赁税额=当月租金×税收综合征收率（8.22%）

　　（4）外地驻深企业房屋租赁税纳税标准和纳税期限

　　外地驻深企业房屋租赁税包括营业税、房产税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、企业所得税等税种。

　　①深圳市外国内企业房屋租赁税纳税标准

　　根据有关税法规定，深圳本市外国内企业房屋租赁税的税种和纳税标准如下：

　　印花税：合同租金总额×0.1%

　　营业税：租金×5%

　　城市维护建设税：营业税额×1%（外国企业、港澳台地区企业除外）

　　教育费附加：营业税额×3%（外国企业、港澳台地区企业除外）

　　企业所得税：租金×20%×15%

　　注意，深圳市税务征收机关，对持有注册地税务机关开具的《外出经营税收管理证明》（验原件）的企业，不征收企业所得税。

　　房产税：房产原值×70%×1.2%

　　根据《深圳经济特区房产税实施办法》规定，企业房产税依照房产原值的百分之七十计算缴纳，按年计征，分季缴纳。纳税单位新建或购置的新建房屋（不包括违章建造的房屋），自建成或购置之月起免纳房产税三年。

　　②外国企业房屋租赁税的纳税标准

　　根据国家税务总局国税发［1994］038号文规定，对外商投资企业和外国企业暂不征收教育费附加。根据《深圳市地方税务局关于印发〈涉外税收若干政策 问题解答〉的通知》（深地税发［1999］319号）规定，从1999年6月1日起对外国企业暂不征收城市维护建设税。据此，外国企业在深圳出租房屋不用 缴纳教育费附加和城市维护建设税。

　　外国企业（包括港澳台地区企业）房屋租赁税税种和纳税标准如下：

　　印花税：合同租金总额×0.1%

　　营业税：租金×5%

　　企业所得税：租金×20%×15%

　　注意，深圳市税务征收机关，对持有注册地税务机关开具的《外出经营税收管理证明》（验原件）的企业，不征收企业所得税。

　　房产税：房产原值×70%×1.2%

　　根据《深圳经济特区房产税实施办法》规定，企业房产税依照房产原值的百分之七十计算缴纳，按年计征，分季缴纳。纳税单位新建或购置的新建房屋（不包括违章建造的房屋），自建成或购置之月起免纳房产税三年。

　　（5）代征房屋租赁税征收管理

　　a、代征房屋租赁税的要求

　　深圳市地税局对代征房屋租赁税的具体要求是：严格按税务部门委托的代征税种、范围、税率和时限依法征收；严格按税务部门的票证管理规定领取、使用、保管、报缴票证，并按有关税务规定办理税收、票款结报手续。

　　b、代征房屋租赁税的管理程序

　　①按照居民自建房、私人商品房、本市外企业房三种类型，做好房屋基本情况的调查核实工作，制定《纳税底册》。

　　②居民自建房的基本情况、《纳税底册》须公开告知。

　　③代征员根据《纳税底册》填写《交纳房屋租赁税费通知》送达出租人签收。

　　④税款收取后，向纳税人开付税务机关规定的完税凭证。

　　⑤代征的房屋租赁税款须及时存入区办税务专户，不得截留、挪用。

　　⑥代征税征收情况于每月的28日前填写《房屋租赁管理情况统计表》上报。

　　c、纳税申报

　　①注册地在深圳本市外的企业办理房地产租赁合同后，应到房屋租赁管理所办理纳税手续。个人房屋租赁出租人按规定到房屋租赁管理部门办理房地产租赁合同登记，同时申报缴纳各税，并领取《纳税申报卡》。

　　②出租人持《房地产租赁合同》、完税凭证（验原件留复印件）到代征部门开具税务部门统一印制的***。

　　③出租人在房屋出租期间如发生合同变更或解除，应于变更或解除之日起，十天内向租赁所申报并办理有关手续。未按规定报停的，视同出租。

　　d、纳税期限

　　出租人应于每月或每季末月（3、6、9、12月）20号前申报缴纳当月或当季税款。

　　（6）法律责任

　　①出租人未按规定期限缴纳税款的，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条规定，税务机关除责令限期缴纳外，并从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。

　　②出租人未按照规定期限办理纳税申报的，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十二条规定，由税务机关责令限期改正，可处以二千元以下罚款，逾期不改正的，可处以二千元以上一万元以下的罚款。

　　③出租人故意隐匿房产和有租金收入不报或申报不实的，以偷税论处，情节严重的，移交司法机关处理。