借鉴新加坡经验加快推进毕节市工业园区建设之三

以合理用地为重点 突破建设瓶颈

—— 借鉴新加坡经验加快推进毕节市工业园区建设之三

当前，工业园区建设面临的一个重要困难就是土地征用。主要表现在四个方面：一是土地征用难。目前工业用地必须采用招拍挂出让方式，且其出让底价和成交价格均不得低于所在地土地等级相对应的最低价标准，加上预计在征地补偿方面可能会提高标准，使得整个用地成本加大，以前对开发区建设的地价优势不复存在。二是项目落地难。工业用地成本大幅度提高后，企业主体的投资积极性必然会受到一定的抑制，加之农民惜售土地，影响了项目的签约速度、项目投资进度和投产开业。三是用地调控难。工业用地必须挂牌出让，难以实行有效的调控，价高者得的现实难以确保好项目进入园区，也难以禁止一般层次的项目进入园区。四是化解矛盾难。既要实现农民土地利益的最大化，又要保障入园企业得到实惠、看到希望，这种群企“双赢”的结果需要足够多的应对手段，否则，土地的使用和赔偿问题也难达成一致意见，造成产业园区建设的迟缓、甚至停滞。新加坡在工业园区土地利用方面采取“统一开发+政府管制”的政策模式，即，由政府赋予开发公司有利于工业园区发展的权限，在政府发展战略框架内，由公司进行园区基础设施规划建设、土地开发等活动。毕节市突破园区建设用地的瓶颈，应从以下几个方面入手。

1、拓宽土地利用空间。产业园区是大量产业的聚集地，园区用地除了满足各入驻企业的需求外，还要满足相应的基础设施和配套设备的需求。园区建设应尽可能上山、上岭，向低丘、缓坡和空中发展，提高土地利用率。毕节市大方、纳雍园区通过开山炸石、削峰填谷进行场平建设，取得明显效果，得到国土部门和省市有关领导的肯定，大方产业园区被誉为“虎头山上建园区”，就是一个成功的例子。鼓励城区企业以土地置换的方式进入园区发展，原厂地由政府收购存储，统一公开出让，部分出让收益可返还给企业用于改造发展。在农田土地上征地建园区，要充分考虑到随着企业的发展而扩大规模的问题，要在土地征用，以及分步骤、按计划供给土地等方面进行科学规划，并对园区工业容积率、单位土地平均建设强度、单位土地平均产值，以及工业项目所需行政办公、生活服务设施用地面积、企业内部绿地率作明确的规定，防止土地“未尽其用”或所用比例失调。

2、切实强化用地保障。根据工业园区建设需要积极向上争取和留足建设用地指标；对入驻工业园区的鼓励对外来投资项目建设用地给予重点倾斜；工业园区的土地收益主要用于其基础设施建设和土地开发。积极探索产业用地弹性出让和年租制度，适当降低工业园区建设用地的基准地价；对一些荒坡、荒地等非耕地和未利用地实施成块连片开发的，免缴地方相关规费。积极推进城镇建设用地增加与农村建设用地减少挂钩试点，多渠道增加建设用地，在确保县（区）区域内土地总量不减的前提下，按法定程序适当降低中心镇的基本农田保护指标。新增耕地可置换成建设用地指标，也可安排作为建设项目用地。

3、严把项目进出口关。一方面，要把好入口关。对入园区项目，必须充分考虑能否增加收入、增强经济实力、增加就业机会、提供公共服务、满足市场需求，必须要看是否具备资源消耗最少、能耗最低、污染最少和科技含量高、成长性强的条件。如果建成后带不来经济效益、社会效益、生态效益，就算规模再大、资金再雄厚，也要坚决“拒之门外”，把有限的土地留给那些可持续发展的项目。另一方面，疏通出口关。建立以土地开发利用率、建成率、投入产出、收益等为主要内容的土地利用评价指标体系，对于园区土地利用水平低、闲置土地多、产出率低的项目要求限期整改或淘汰，特别是对于一些企业“批而未用、圈而未建、建而未尽”的行为进行坚决处理，对园区土地进行全面清理，该收回的坚决收回。[Page]

4、创新土地产权机制。当前，工业园区建设用地需求一般是通过征用农民集体所有的土地来满足的，而任何农用土地一旦转为建设用地就具有极大的增值空间，“身价倍增”。随着工业化和城镇化的快速推进，具备工业园区建设条件的地方土地稀缺，一些地方以工业园区建设的形式征用土地，再高价转给企业，一些企业也出于同样的目的将竞标所得土地“搁置”，伺机出手。因此，要创新产权机制，让农村集体组织、农民以土地入股参与土地增值收益的分配。通过取得在土地运转中的话语权，使每一寸土地都在“股东”的监督中充分利用起来，并且用在“刀刃”上。

□ （陆有斌）