洪湖市新滩美好未来新城PPP项目（一期）集体等土地上房屋征

为依法保障被征收房屋权利人的合法权益，规范集体等土地上房屋征收补偿与安置工作，根据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国村民委员会组织法》等法律法规，结合本地实际，制定本方案。

一、项目基本情况

（一）项目名称：新滩美好未来新城PPP项目（一期）集体等土地上房屋征收。

（二）征收范围：宋家湾村上湾组和中湾组整组、霍家村鲍北组部分村民房屋。（具体范围以规划红线为准）

（三）房屋征收主体：洪湖市人民政府。

（四）房屋征收部门：洪湖市自然资源和规划局。

（五）房屋征收实施单位：新滩镇人民政府。

（六）征收签约期限：以征收决定公告规定的日期为准。

二、征收评估

房屋征收评估机构的选定办法：洪湖市新滩镇人民政府推荐三家具有资质的评估机构，由被征收房屋权利人按照法定程序协商选定，协商不成的，通过多数决定或随机抽签等方式确定。由确定的评估机构对被征收房屋价格进行评估，其评估报告作为房屋征收补偿安置的依据。被征收房屋权利人对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10个工作日内申请复核，对复核结果仍有异议的，应当自收到复核报告之日起10个工作日内向评估专家委员会申请鉴定，被征收房屋权利人应配合评估工作人员进行现场勘察等相关工作。

三、被征收房屋的认定

（一）被征收房屋性质、用途和建筑面积，原则上以房屋登记机构颁发的权属证书的记载，权属证书与不动产登记簿不一致的，由不动产登记机构依法确定。

（二）无证房由相关部门依法认定被征收房屋是否为合法建筑，认定房屋性质、用途、锁定房屋建筑面积。

（三）依据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城乡规划法》和市政府相关文件，下列四种建筑为违法建筑由洪湖市城管执法局依法认定：

1．非法抢占或超占集体土地上的建筑物。

2．未取得土地使用权的地上建筑物。

3．违反城乡规划的地上建筑物。

4．《湖北省人民政府关于禁止在洪湖东分块蓄滞洪区安全建设工程建设控制范围内新增建设项目和迁入人口的通告》（鄂政函〔2019〕19号）发布后，新建、抢建、扩建的建筑物。

（四）违法建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿，但被征收房屋权利人配合征收，自行拆除的，给予自拆补助，自拆补助按合法建筑补偿标准的50%确定。由执法部门依法强拆的，不予补助。

四、被征收房屋权利人家庭人口认定与分户

（一）被征收房屋权利人为本村集体经济组织成员，且户口在本村的居民户，进行家庭人口统计，符合分户条件的予以分户。

（二）户主和家庭人口以村集体经济组织收益分配和征地款分配时，锁定的户主姓名和家庭人口为准。

（三）签订《房屋征收安置补偿协议》时，初婚入户的人员（以结婚证为准）和怀孕（以三甲以上医院证明为准）纳入家庭人口统计；独生子女及纯女户人口按照村规民约，听取村民代表意见，依法予以核定。

（四）签订《房屋征收安置补偿协议》时，已出嫁且户口已迁出的人员和已死亡的人员，以及户口迁出本村的人员，不得纳入家庭人口统计。

（五）其他情况确需纳入产权人家庭人口统计的，由村民代表大会审核通过且公示无异议，并报新滩镇人民政府审查批准。

（六）空挂户和本行政辖区内另有集体土地上住宅，但户口未迁移的，不得纳入被征收房屋权利人家庭人口统计。

（七）因子女成家（以领取结婚证为准）可以分户，三代及三代以上同堂的家庭只允许分成两户。

（八）符合人均产权置换面积不足35m²条件，且有下列情形之一，家庭人口数另加1人计算：

1．家庭成员中已达到结婚年龄而未结婚的男性；

2．家庭成员中有45岁以下离异（2018年10月1日前，以离婚证为准）或丧偶的男性。

（九）子女已全部结婚成家的老年夫妻或者丧偶的单身老人不可单独立户。

（十）2018年10月1日后突击离婚的，不纳入分户范围。

（十一）虽在本村居住，但不是村集体经济组织成员（无股份）、从未参与集体组织生产经营或者通过购买宅基地和住宅的外来户，不得分户。

（十二）分户由被征收房屋权利人提出申请，由村委会按村规民约召开村民代表大会通过，新滩镇人民政府对村民代表大会通过结果内容是否符合国家政策、法规进行监督，在经公示无异议后，上报新滩镇人民政府审核通过后认可。

五、住宅房屋的征收补偿与安置

住宅房屋统一实行还建房产权置换安置，辅之货币补偿。

（一）产权置换。

1．洪湖市人民政府建设的美好还建社区提供约1400套安置房，安置房统一为公寓式电梯房。安置房按法律规定的商品房毛坯房交房的标准，且符合国家质量安全标准，经竣工验收合格后交付使用（小区规划图、户型图和各项指标另行公布）。

2．用于产权置换的房屋应具备的条件和置换比。

根据《中华人民共和国土地管理法》和省政府关于加强农村宅基地管理的规定，农村村民只能“一户一宅”，其宅基地面积不得超过省市规定标准（使用农用地的每户不得超过140m²，使用未利用土地的每户不得超过200m²）。因此，只对唯一宅基地上的住宅征收实行房屋面积置换，对非唯一宅基地的住宅征收原则上实行货币补偿。被征收房屋权利人宅基地上具有住宅功能，用于居住的主体建筑房屋为主房。被征收房屋权利人有两栋或两栋以上，具有居住功能，质量较好，一直用于居住且现在还在居住的房屋，其中面积大、质量好的一栋，认定为主房，其它认定为副房，主房和副房可进行产权置换。主房产权置换比为1：1（按建筑面积），副房为1：0.9。

3．产权置换面积核定标准：以认定的主副房建筑面积为依据，建筑面积小于260m²的，按实际建筑面积计算产权置换面积。建筑面积大于260m²的，如不符合分户条件没有分户的，按260m²计算为产权置换面积；如符合分户条件分户的，按分户家庭人口数x35m²+260m²为限计算产权置换面积。主副房建筑面积超过产权置换面积的部分实行货币补偿。在分户家庭人口中，有达到结婚年龄（2019年12月31日前，男年满22周岁）没有结婚的，可增加35m²产权置换面积指标。

被征收房屋权利人为村集体经济组织成员，户口在本村的世居户，家庭人均产权置换面积不足35m²的，经本人申请，村委、新滩镇人民政府审核同意，公示无异议后，被征收房屋权利人家庭人均安置面积补足至35m²。补足部分由被征收房屋权利人按1500元/m²的价格购买。因户型原因，人均安置面积超过35m²的部分，10m²以内按安置房优惠价购买，超过10m²部分按安置房成本价购买，超过安置补偿面积部分按安置房市场价购买。

4．被征收房屋权利人所有的附属房、破损房、简易房和非住宅房屋，不得进行产权置换，一律实行货币补偿。

5．如被征收房屋权利人可用于产权置换的房屋有多种类型，则按照房屋评估价由高到低的顺序确定产权置换房屋。

6．被征收房屋为非唯一宅基地上的住房，即村重新分台住房已建，老台收回但房屋未拆的，征收老台上的房屋原则上实行货币化补偿，具体办法如下：

（1）主房为受损房、闲置房、租给他人居住的，按评估价上浮20%的标准给予货币补偿。

（2）户主父母或祖父母一直在被征收房屋居住，且现在还在居住的，给予适当安置。现居住一人的，给予35m²的产权置换面积安置，居住2人或2人以上的，给予70m²产权置换面积安置（不足按实际面积）。主房建筑面积减去产权置换面积，剩余部分按评估价给予货币补偿。

（3）房屋产权人的外嫁女儿长期在被征收房屋居住（连续居住2年以上）且现在还在居住的，给予35m²产权置换面积。剩余部分按评估价给予货币补偿。

7．大体量违法交易房屋征收，每户给予40m²产权置换面积，剩余部分按评估价上浮20%的标准给予货币补偿。

8．安置房由征收实施单位按先签先拆先选的原则统一分配，实行一房一价，按加或减楼层差价结算（一房一价，标准另行公布）。

9．安置房选房必须根据置换面积就近靠档。因户型原因，安置房建筑面积超过安置面积时，超过部分在10m²以内的，按安置房成本价计算支付，超过10m²以上的面积按安置房市场价计算支付。如安置房建筑面积少于置换面积的，差额部分的面积，按安置房市场价结算。

10．被征收房屋权利人入住安置房后，物业由村（居）管理，村民自治。

（二）货币补偿。

被征收房屋除进行产权置换安置外，其余部分实行货币补偿。货币补偿包括主体房屋非产权置换面积补偿费，附属房屋补偿费、其它构筑物及附属物补偿费、青苗及地上附着物补偿费、房屋装修补偿费，附属设施补偿费、住改商补助费、搬迁费、临时安置补助费、困难补助、按期签约奖。

1．主副房非产权置换面积补偿费按评估价上浮20%的标准补偿：主副房非产权置换面积补偿费＝非产权置换面积×评估价单价×120%。

2．附属房屋按评估价予以补偿：附属房屋补偿费＝附属房屋面积×评估单价。

3．其它构筑物及附属物补偿费（明细及标准见附表）。

4．青苗及附着物补偿费。

5．房屋装修补偿费：按评估价补偿。

6．附属设施补偿费标准：

（1）三匹以下空调移机费300元/户；三匹以上500元/户；

（2）电、燃气热水器拆装费300元/台；

（3）大阳能热水器拆装费500元/台；

（4）单独立户电表安装补偿：单相：300元/块，三相1500元/块。

（5）单独立户水表安装补偿：500元/户。

7．“住改商”补助费：住宅房屋用于经营且按营业执照证载的范围、地点经营两年以上（含两年），现在还在经营的，按住宅房屋征收补偿并给予“住改商”补助。住改商补助根据经营面积、经营范围、核定从业人数给予补偿，标准按上年全市农村年人均可支配收入计算，按一年期给予一次性补助（从业人数不超过3人）。

8．搬迁费：每户1500元。

9．临时安置费：按每户每月800元的标准支付临时安置费，家庭人口4人以上的（含4人）每增加1人另增加100元。在签订协议后交钥匙时一次性发放第一年的临时安置费；第二年的临时安置费按季度支付。临时安置费发放至安置房交付之日后三个月的时间为止。若签约后两年内不能交房，超过之日起，临时安置费加倍支付。

10．困难补助：扶贫户、低保户、重度残疾、重症病患者的被征收房屋权利人，由本人提出申请，村或相关部门提供相关证明材料，并经审核符合相关规定和等级的，每户给予一次性困难补助5000元。

11．按期签约奖：对在规定的征收签约期限内签约搬迁的被征收房屋权利人每户奖励5000元。

上述第8、9、10、11项，按原宅基地自然户计算发放，新分户不得享受。非唯一宅基地房屋征收临时安置费减半。

六、国有土地上的住宅房屋征收与补偿

（一）土地使用证为国有划拨的，住宅房屋实行产权置换，置换比按建筑面积1：1。安置办法和货币补偿按不低于集体土地上的房屋征收补偿标准执行。

（二）土地使用证为国有出让的，除按国有划拨用地上的房屋标准补偿安置外，另按所办证面积给予土地出让金补偿。具体标准为：出让年限45—50年的，补600元/m²；出让年限35—44年的补480元/m²；出让年限25—34年的补360元/m²；出让年限24年以内的补300元/m²。

七、非住宅房屋的征收与补偿

（一）集体土地上的非住宅房屋（生产、经营、办公、仓储用房）按重置成本评估价予以补偿。

（二）国有土地上的非住宅房屋，按房屋重置成本价与土地评估价之和予以补偿。

（三）装修补偿费、附属设施补偿费，按期签约奖参照住宅房屋的补偿办法执行。

（四）搬迁费按房屋建筑面积，每平方米补偿15元。特殊情况由评估确定。

（五）停产停业损失费：征收生产经营性用房，造成被征收房屋权利人停产停业损失的，给予被征收房屋权利人被征收房屋价值5%的补偿，已停产停业的不予补偿。

八、补偿安置手续的办理

（一）补偿款的领取。

被征收房屋权利人签订《房屋征收补偿安置协议》后，应在7日内腾空房屋并移交给新滩镇人民政府。被征收房屋腾空移交后方可办理补偿款结算。在领取补偿款时交齐《房屋所有权证》《土地使用证》等相关权证原件。被征收房屋权利人须保持搬迁房屋的原有状态，结清水、电、天然气、固定电话、有线电视、宽带等各项费用。被征收房屋权利人领取补偿款时，应提供户口、身份证原件，若委托他人（年龄须18周岁以上）领取，受委托人必须持有被征收房屋权利人的委托书、户口、身份证原件。

（二）安置房产权登记。

安置房不动产权证登记，只能登记在被征收房屋权利人或者其直系亲属名下，登记费用由被征收房屋权利人承担。

九、保障措施

（一）新滩美好未来新城PPP项目是洪湖市招商引资的重点项目，要挂图作战，严格按照时间表推进工作进度。

（二）同一项目、同一时间、同一批次，执行同一补偿安置标准，新滩镇人民政府、相关部门、村（居）委会要坚持上下一盘棋，一把尺子量到底。

（三）全体征收工作人员及有关单位和部门，要严格执行征收政策，认真履职尽责，敢于攻艰克难，切实做到依法征收、阳光征收、和谐征收。对滥用职权、弄虚作假、徇私舞弊、失职渎职等违法违规行为，依纪依法追究相关责任。

（四）针对违法建筑，按照《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地管理法》等规定，依法作出责令限期拆除的决定，到期未拆除的，由城管等部门依法强制拆除。

（五）依法打击破坏征收工作的黑恶势力，对故意制造谣言，散布虚假消息，煽动、组织、策划非法信访，或以其它违法方式对抗依法征收的，由公安机关依法严肃处理，构成犯罪的，依法严厉打击。对变造、伪造或者骗取证件，骗取征收补偿资金的，依法追究相关责任。

十、其他事项

未尽事宜，由新滩镇人民政府按照国家相关规定采取一事一议的办法研究政策并组织实施。本项目房屋征收补偿安置方案由洪湖市自然资源和规划局、新滩镇人民政府共同负责解释。

附表

洪湖市新滩美好未来新城PPP项目（一期）集体等土地上构筑物及

地上附属物补偿标准

一、房屋补偿

二、房屋结构等级标准

三、附属建筑物补偿

备注：未涉及项目，由评估公司依法依规出具相关标准进行补偿。