政风行风热线——顺德房产交易和登记办证中心上线内容（第59期）

    主持人：各位听众早晨，今天是12月22日星期二，我是卢伟，欢迎收听顺德区"政风行风热线——民生零距离"节目。今期节目是第59期，节目时间从现在至到9点。今天的上线单位是顺德房产交易和登记办证中心。出席节目的客嘉宾分别有：顺德房产交易和登记办证中心主任杨伯礼、副主任黎青和副主任潘庆瑞。
    提醒一下收音机旁边的各位听众，如果你对顺德的房产交易、登记办证、土地招投标等的话题，有什么意见和建议，可以直接打电话同直播室的各位嘉宾进行沟通。热线电话是8339 8339。
    在接听听众电话之前，我们先听听上一期民生热线上线单位——顺德燃气行业的两家公司：港华和顺燃喜威，对听众所反映问题的回复。

民 生 回 音

　　上期上线“政风行风热线——民生零距离”节目的单位是港华燃气公司和顺燃喜威燃气公司，节目共接到35个来电。主要是反映用气安全、燃气收费、天然气置换等问题，除了一位市民没有留联系电话而无法回复外，其余的已经全部给予了回复，我们也成功回访了20位市民，16位市民对答复表示满意，满意率为80%。
　　郭先生到顺燃喜威公司属下网点充值的时候向对方索取***，对方要求郭先生返回燃气总公司索取，郭先生认为燃气公司的工作服务不到位。顺燃喜威燃气公司回复说，为方便用户IC卡充值，公司设立了21个充值网点，用户可以在充值后向公司委托充值点人员索取收据并登记需开***，公司每个星期统一开票后送到充值点，用户下个星期可以到充值点凭收据换取***。但是郭先生对回复并不满意，认为这样很不方便。“首先是充值后再到公司说开***，统一开***后再到网点拿，这样很不方便，仅是拿***就要走三趟。”
　　刘先生来电说自己购买了容桂新东方花园的一套二手房，当初的业主已经缴交了2500元的管道煤气安装费，现在入住后到港华燃气公司报装，公司要求刘先生缴交1500元的费用才能开通，刘先生认为这样是乱收费。港华公司回复说，缴交的2500元管道安装费是小区燃气管道安装工程费，另外交的1500元是用于对燃气企业投入固定资产成本的补偿，顺德的容量气价和户内初始配套费用的收费标准，是经佛山市物价部门核定的。刘先生对回复表示满意。“燃气公司说是有文件，我是怕乱收费，只要不是乱收费的话，那要交一万元我也没办法。我就是怕在门市那里办手续时乱收费，知道不是乱收费就行了。

本 期 内 容

    主持人：今年顺德楼市整体交易情况如何？

　　杨伯礼：今年我区的房地产交易十分活跃，从房地产的成交量来看，一手和二手楼的交易都是创历史新高，到目前为止，我区一手的商品房交易量达到了24000多宗，二手房的交易量达到了19000多宗，与去年同期相比超过了一倍多，去年一手房的交易量大概是12000宗左右，二手房的交易量是9000多宗左右。

    主持人：那你们的办证压力会不会很大呢？

    杨伯礼：相对来讲，今年的量比较大，在人力资源没有增加的情况下去办理这样的业务，我们经常都要加班加点。

    主持人：在目前国家调控楼价形势下，明年楼市交易是否会受到影响？

　　杨伯礼：国家的调控政策出台都是针对打击炒楼和对目前各地上升较快的楼价而出台这个政策的，对于顺德的影响肯定会有一些。

　　麦先生：我是容桂人，现在顺德楼市的交易很旺盛，我有一个想法，就是在交易的时间交易中心能不能加派人手，加班加点呢？因为国家的政策已经颁布下来了，我希望能够赶上尾班车，我的证是101****3965已经很长时间了，我现在就是等这份证出来要重新过户和纳税，今天已经是22日了，能不能在31日之前纳税呢？那我就不用负担那么多的交易费用了。

　　杨伯礼：因为我们向公众承诺的办证时间如果是房地交易的话是20个工作日，如果要我们特殊地去加班加点为你办这份件，因为我们本身不知道提出的人量有多大，不知道我们能不能应付。

　　麦先生：因为我听说顺德这么多个镇街当中，只是容桂和大良的房产交易是活跃一些外，其他的镇街都不是很多，那能不能在其他镇街抽调一部分人力上去办这些证呢？

　　杨伯礼：税收各方面的费用交了吗？

　　麦先生：全部已经交了，我现在是等着这份证出来再重新过户给我。

    杨伯礼：这件事我们回去再跟进一下，看一下能不能特殊处理一下。

    麦先生：我听说现在每天楼市的交易都是容桂和大良多一些，其他镇街的都很少。

    杨伯礼：人手调动的问题我们觉得暂时还不需要，因为我们都相对能应付。

    麦先生：我知道你们的工作人员都很辛苦，因为今年的楼市都很旺盛，我也打电话过去了解过，他们都说人手不是很够，所以我才有这样的建议，希望为我们老百姓办一件实事，不用交那么多税。

　　杨伯礼：这件事我回去后再跟进一下，我们看看这份件到了哪个程序？税费是否都交了？如果都交了，那这几天出证是没有问题的。另外，我们的审批人员也有资格的问题，并不是调哪个上来审批都可以的。

　　主持人：最近二手房的交易量是不是激增的状态呢？

　　杨伯礼：是的，近段时间由于政府对于两年期限的优惠在年底取消了，开始维持五年的税收政策，所以这段时间特别是这个月的交易量都相对大很多。

　　主持人：很多人可能是为了节省这些税费赶在这段时间买房，但是我们也提醒一下市民，因为买楼和卖楼是一宗比较大宗的交易，可能要慎重一些，可能在这个期限之前是可以节省几万元的税费，但是在交易的过程中，是不是你真正想的，还有交易的安全性也是需要衡量的。

　　杨伯礼：交割和收钱的问题大家要注意一些。

　　欧阳先生：前段时间我买了一套商品楼，到交楼的时候，开发商告诉我说大了三平多米，比原来的面积大了大概是2%多一些，我看回当时签的合同说不超过0.6%是不要补的，超过了0.6%才要补，我想了解一下要补的款项是不是要扣出那0.6%吗？

　　潘庆瑞：开发商通过你说多了三平方多米，你核实过是没问题的吗？已经有测绘数测，出了已经入库的测绘图？

    欧阳先生：这是从地图上看的。

    潘庆瑞：你看过是完全没问题了？

    欧阳先生：是的。

    潘庆瑞：其实那0.6%是没有办法扣除的，你应该是要按全部所有超出的范围都要补款。

　　主持人：这些房屋到真正交楼的时候可能与当时合同的约定会有一些偏差，那这些偏差的大小是否补款等等，国家有没有一些相应的法律法规的规定呢？

　　潘庆瑞：国家的法规都是要依据合同的约定来做，因为合同的约定对购房者是处于一个弱势的地位，所以就用一个合同的规范文本来指导消费者签这份合同，我们也结合了国家的示范文本以及广东的示范文本，得出了一个广东这么多年来卖楼比较合适的范围，就是0.6%是不退不补，0.6%至3%之间就按实结算，超过3%的，消费者有权退货不买，所以这个条款我们是登记在示范文本里面，现在大多数的开发商和消费者都是按这个示范条款来签合同，他们多数都没有另行约定其他的条款。

　　霍先生：早期房产是有房产证的，以前是手写版的，现在想换电脑打印的新房产证，但是当时的面积与现在的面积有些出入，但房子当时在1995年出证的时候已经建好了，都没有动过，在2000年的时候，当时政府也有叫人去换证，因为当时我们外出了就没有去办，现在要办很多事如果没有电脑打印的房产证，很多都办不了，想咨询一下现在能不能补办？

　　主持人：霍先生是哪个镇街的？

　　霍先生：乐从。

　　杨伯礼：你的房子现在核实是用地面积大了是吗？

　　霍先生：因为当时的年代建房说建就能建了，当时我们村整条街都是一样统一的，是连体的，都没有动过。

　　杨伯礼：是领证之前到现在一直都没动过还是领证之后已经动过了？

　　霍先生：没动过，因为是独立性几层建上去的，是动不了的，当时也出了一张地图，那张地图也可以证明在十年前已经没有动过了。

　　杨伯礼：这个我们要看回当时你领证的时候有什么依据，因为当时应该是有用地审批手续的，领证的时候有没有审批批准你建多少平方用地呢？

　　霍先生：有，全部都有，当时的年代就算是建一百多平方米都能领证的。

　　杨伯礼：因为这种情况比较特殊，如果我们所说的老屋发证，那是1986年以前就已经有的房屋，那些都是老屋发证，我们都归入到历史发证的问题，如果是1986年以后新建房屋必须要有用地手续才能领证，至于你原来已经领了这个证，我们要查回档案详细看看，看看你原来的实际情况是怎样才能够作出处理，如果真是后期新建的就涉及到用地审批的问题了。

　　霍先生：我们的证是1995年发证的，到现在全部都没有动过。

    杨伯礼：这个情况节目后我们派人再跟进。

    廖先生：我爸以前在乡下申请了一块住宅地，当时办手续的时候是用我弟弟的名字，但现在是由我们兄弟一起出钱建的，后来家人商量过，想在办房产证的时候加上我的名字，我想了解一下手续复杂吗？费用高吗？

　　黎青：这块地是不是在村那里申请的？批地的时候是不是只有你弟弟一个人是使用人呢？

    廖先生：是的。

    黎青：现在已经建好了吗？

    廖先生：在建。

    黎青：如果用地手续都是只有你弟弟一个人的名义申请的话，那报建、验收都是以你弟弟一个人的名义，其实你有两个途径可以选择把这间房子过到你的名下，首先是房子建好后，你弟弟领了屋契，然后你可以用买卖的方式，或者是用赠与的方式过到你名下。廖先生，你是不是那条村的农民呢？

    廖先生：是的。

    黎青：因为对于集体土地都有相关的规定，等于是我们所理解的农村宅基地，都是规定只可以卖给本村的农民，如果廖先生与弟弟都是那条村的农民，就可以选择买卖这种方式。当然，有些人说兄弟之间卖什么呢？存在都是无偿赠与的，也可以选择赠与的方式。如果是买卖的方式就经我们交易中心办理，如果是赠与的方式，首先要去顺德公证处出一个赠与公证书再去房地产管理部门，也是我们这些部门办一个过户手续。

　　主持人：这两种方式相比，税费方面哪种会更实惠一些呢？

　　黎青：这个问题也很普遍性，经常有人问这个问题，买卖和赠与对于房地产管理部门来讲收的费用都是一样的，这个是没有可比性的，赠与和买卖都要交契税，这也是没有区别的，有区别的就是赠与是要经公证处，买卖就不用了，当然经公证处就要交公证费。

　　梁先生：我父亲小的时候在乡下有一块很小的地，那时候什么证件都没有办，附近的邻居都能证明那块地是我们的，那现在想补办行吗？

　　黎青：这块土地你手头上有什么产权证或者是依据呢？

    梁先生：现在就是什么都没有。

    黎青：这是一块地还是一间很旧的房屋呢？

　　梁先生：以前是有一间小房，后来房子倒塌了，现在就什么都没有了。

    黎青：是在哪个镇？

    梁先生：在伦教镇。

    黎青：是在镇面还是在管理区呢？

    梁先生：是在三洲管理区。

    黎青：那倒塌了多久呢？

    梁先生：差不多也有二十年了。

　　黎青：你一直都没有办产权证吗？

    梁先生：没有，因为只有几十平方米，当时就没有办证，现在觉得那是祖先留下来的东西，没理由不去办的，所以就想了解一下。

    黎青：你爸爸或者你们是不是三洲的农民呢？

    梁先生：他不是农民，那里是属于工人的地。

    黎青：对于这些土地，国家也有政策，如果是城镇的土地是属于国有地，如果是在管理区里面的土地，也就是我们说的村的土地是属于集体土地，对于这些旧房来讲，在五几年的那时候也就是叶剑英时代都有发证，城镇的是发叶剑英签发的，如果是集体农村的那些就发郑群签发的，国家后期有一个政策，规定对于农村屋的地，如果房屋倒塌后有一定的时限没有领证的话，这块地就收归集体所有了，就已经不存在这块地也属于你爸爸的。而且还有一个问题就是你爸爸不是三洲的农民，所以也不符合申请土地的条件，不存在你的这块地只要在三洲那里，我是城镇的居民我就会放国有的给你的这种情况。如果你手上没有产权证明或者是郑群时代的旧屋契，并且倒塌了这么多年了，那在产权上就不能确认给你了。

　　梁先生：我还有间房在羊额，也是别人赠与的，证件全部都齐全，那怎样办过户呢？

　　黎青：你手上有什么证？

　　梁先生：房产证和土地证都有。

　　黎青：是两个证还是一个证？

　　梁先生：是两个证。

　　黎青：这是集体土地还是国有土地呢？

    梁先生：是国有土地。

    黎青：办理了赠与的公证书吗？

    梁先生：那是十多年前赠与给我们的，赠与人写了一个赠与证明，当时这块地是四户人的，现在有些人已经不在了。

　　黎青：但是你的房产证有没有领了十多二十年呢？

    梁先生：后来换了新的房产证。

    黎青：换了新证就不会两个证了。

    梁先生：我也没有去看，反正是有新证的。

    黎青：你爸爸还在吗？

    梁先生：还在。

    黎青：赠与人呢？

　　梁先生：赠与人是四兄弟姐妹，但是有三个已经不在了。

    黎青：那个证是用谁的名字呢？

    梁先生：是四个人共有的。

　　黎青：这种情况我觉得你们就错过了一个机会了，按正常来讲，如果是十多二十年前的赠与，因为顺德发屋契还未到二十年的程度，如果二十年前已经赠与了，初始领证的时候就应该可以直接申报受赠人的名，就不存在后面的这种情形了，因为顺德如果发两证就不会这种情况了，也是十五、六年左右，你错过了一个机会，按照顺德大面积发证的时候，如果是在大面积发证之前，尤其是在农村里面的房屋，虽然都是领国有的，但大面积发证的时候，之前的买卖、赠与和继承都厘清了，在第一次申请的时候直接下名就可以了，因为二十多年前可能都不存在交易中心。

　　吕先生：我现在住的房子是我爷爷那时候买下的，由于初办土地证的时候，由于生产队长没有询问过下面的人，就全部都划入了集体土地，原来旧的地契那些都还存在，我曾经去咨询过办证那里想更正回来，办证中心的工作人员说可以，但是要补钱。我问要补多少？他算了一下说要补两、三万元。我说没理由的，当时办证时，国有比集体的是贵一些，但不等于要补这么多钱。他说现在政策就是这样。我听了不是很舒服，这不仅只是我一个人，我问过很多社员都是一样，我们的土地不是挖蔗头和桑头来建的，是我爷爷买下的，是有契约的。

　　黎青：你的房子原来是不是属于管理区的？

　　吕先生：那里是属于插花地，因为当时上佳市是属居民，南区是属农民，我们是住在上佳市四街四组四户，由于我是农业社的都没有什么问题了，我是南区的社员，那里很多都是插花地，都是农业户口。

　　黎青：你手上有沙纸契是吗？

    吕先生：是的，是与政府买的。

    黎青：发证人是不是写着郑群的呢？

　　吕先生：反正是有一个四方的公章，是私人名。

　　黎青：如果是当时郑群时代的沙纸契，按照国家规定肯定是发集体地，而且上佳市之前应该是一个管理区，当时定性定了集体土地以后，现在为什么要转成两、三万元呢？应该是上佳市肯定是变成居委会了，变成居委会后，有一个村改居的政策，所以应该是要补一笔土地出让金转成国有地，至于这两、三万元是否是实数呢？那肯定要根据政府公布的基准地价来算土地出让金来转成国有地，而且这不仅是在大良，在顺德各个镇都有，很多村委会已经转成了居委会，都是按照这个政策来补一笔土地出让金转成国有地。如果不过户一直都自己用的话，那也可以不交这笔钱，维持国有划拨的性质，如果他赠与给直系亲属，也可以维持国有划拨性质。

　　谢先生：我是香港人，因为我的女朋友是杏坛人，我们一起买了一间房子打算结婚后住，现在由于其他原因可能结不成婚，我想了解一下，如果我们其中一方买了这间房需要办什么手续？

　　杨伯礼：你和你女朋友登记结婚了吗？

　　谢先生：还没有，但是我们联名供房。

　　杨伯礼：在产权的问题上，你们是共同拥有这套房子。现在房子已经买了交付使用了，就以你们两人的名义申请房产证，然后再按照共同的份额再转给另一方。

    主持人：但是他这间房子还没供完。

    杨伯礼：如果还没有供完的话，就必须要向银行申请断供或者是直接转按，那承接人就要把这部分一起供，但要过户的话，前提是要在银行同意的情况下才行。

　　谢先生：香港人的手续费用会不会贵一些？

　　杨伯礼：契税是一样的，但是营业税方面还是要咨询一下地税部门才行。

　　梁先生：我是顺德北滘林头管理区那里的，我父亲有两兄弟，以前的旧房产证，我现在想换新证，但是当时报建时只报建了一层，实际是建了两层，现在换证的时候就要重新去报建，那是不是要验收合格才能报建？还有我这件资料交去乡府已经有四个多月了，我去问过几次，乡府那里的经办人让我自己去北滘国土那里追，我去北滘国土那里了解，当时说已经在办了，这已经是在两个多月前问的了，但到现在还没有回复，我想了解一下需要多长时间才能办一份证？

　　杨伯礼：因为这里涉及到加建的问题，按照规定必须要补办报建手续，办理了验收合格后才能换领房产证，因为这涉及到规划和报建层面的问题，这不是我们这个部门处理的。

    主持人：也就是说需要补交相应的费用了？

    杨伯礼：因这这涉及到违章建设的问题，可能这方面会有处罚的问题。另一个问题，说件已经递上去了，是镇里面收件，我觉得这个是村的一面之词或者是意见，我觉得如果是作为镇里面收件的特别是我们收件是会有一个回执的，梁先生看看有没有这个回执证明上面已经收了件，如果收了件肯定是会有一个办文时间的。

　　曾先生：我卖了一套房子，在房产局签了名，不知道签错了什么，这算不算是成交了？对方是办按揭的，但是过了几个月都还没收到钱。

　　黎青：曾先生所说的是二手楼吗？

    曾先生：是的。

    黎青：那你去房地产管理部门办手续了吗？

    曾先生：已经办了。

    黎青：你的房屋在哪个镇？

    曾先生：在北滘镇。

    黎青：你是不是已经去了北滘的建设大厦办手续了？
 
    曾先生：是的。

    黎青：办手续的时候收了你的资料了吗？

    曾先生：收了。

    黎青：那你说合同错了，那错了哪里呢？

　　曾先生：我都不知道错在哪里，我是在隔了几个月都收不到钱就去追对方，但现在才通知说合同填错了，要重新去签名。

    黎青：是买方通知你合同填错了还是房地产管理部门通知你合同填错了？

    曾先生：是中介公司。

    黎青：我建议你还是直接去建设大厦办过户的房地产管理部门咨询。

    曾先生：那我怎样咨询呢？

    黎青：如果你是卖家的话，手上应该会有一些依据，你当时交了这份件应该是有收件回执的，如果收件回执是在中介那里而不在你那里的话，我建议你都可以拿身份证直接去咨询，如果在北滘咨询还不清楚的，也可以打电话到区的交易中心咨询，让我们为你协调这件事。

　　曾先生：北滘人在西滘买了一间房屋能不能过户？

    黎青：西滘那间房子是农村地还是国有地？

    曾先生：是农村地。

    黎青：你是西滘的农民吗？

    曾先生：不是。

    黎青：如果不是那就过不了户了，西滘的农村地只能卖给西滘的农民。

　　潘先生：我想咨询一下抵押登记方面的问题，我去年办理了一宗抵押登记，我是经办人，我想了解一下有没有办法查看我签名的那份件？

　　黎青：你是想找那份资料还是想问那个抵押权证是谁签收的？

　　潘先生：是我签收的，我想了解一下那张纸还在吗？

    黎青：你是指那张收件回执吗？

    潘先生：是的。

    黎青：你要这张收件回执有什么用处呢？

    潘先生：我要复印有些用处。

　　黎青：我们那里对群众的收件回执是会按月按时间装钉，不过因为会越积越多，我们会每一个隔时间段作一个清理，如果是一年的时间应该还在。你是在哪里的？

     潘先生：我是在杏坛签收的。

    黎青：你可以带上身份证去杏坛的国土房产管理咨询。

    潘先生：他们有没有保留这么久呢？

    黎青：节目后我们再跟进一下。

　　何先生：我是容桂人，我在上个月的20号已经办理了房产二手买卖的交易，我想了解什么时候才可以出房产证？因为契税那些全部都交完了。

　　杨伯礼：是二手房交易吗？

     何先生：是的。

     杨伯礼：一般的二手房交易如果是不需要补办土地出让的，交齐所有费用后，我们一般在20个工作日内出证。

　　何先生：我想问一下能不能快一些，因为我做二手房的按揭涉及到利息的变动。

　　杨伯礼：因为这段时间办证的人很多，包括二手房交易税费的问题明年调整，所以在这个时间内，我们中心都加班加点工作，你提出的问题我们尽量解决，因为人手有限，也不能突然增人。

　　何先生：因为我的费用都交完了，只是等打证那里，打证是很快的，是系统自出动的，没理由还要20个工作日的，我办一个二手的买卖等于前后要三个月的时间都不行。

　　杨伯礼：20个工作日是整个过程的，其实在交件的时候已经是过了几个工作日才通知你交件的。

　　何先生：因为时间关系，我或者是在节目后再与你说说我的情况。

　　龙先生：我有一个疑问，我是在大良，今年初我父亲有一个房产赠与给我，我听别人说赠与的费率是最低的，房产核价是二十多万元，但是我办完整个手续后，契税全部加起来差不多要近五万元。

　　黎青：那些费用有哪些费种呢？

　　龙先生：其中公证费是几千元，另外还有契税中有一个很大的疑问，就是让我父亲出让土地给国土局，然后再卖给我，因为我们当时是拆迁的，从在比较繁华的地方搬迁去到比较偏远的。

　　黎青：你的情况应该是村的集体地拆迁。

　　龙先生：不是村的集体地，都是居民的。

　　黎青：我知道龙先生这个房地产赠与要交的费用，首先是公证费，这是公证处收的，然后是契税，是财税部门收的，另外一个费用应该是土地出让金，因为你爸爸赠与给你的这间房屋应该是属于国有划拨用地，国有划拨用地要赠与或者是卖出去的时候，土地都要变成有偿有期使用，就要你爸爸与政府办一个土地出让手续，取得七十年的土地使用权后才有资格过户赠与到你的名下，所以你所说的这笔费用应该是土地出让金。土地出让金的计收，你这个应该是属于单家独户，政府公布了一个基准地价，而且有一个收费的规定，就是根据基准地价乘8%再乘用地面积，比如基准地价你那个路段是3000元平方米的，那就是240元一平方米再乘以用地面积。赠与过户之前涉及的可能还有评估费，几个费种加起来就是这个总费用，而且除了出让金外，我不知道税收方面的政策赠与要不要交所得税了，这些都是财税部门负责的。

　　龙先生：要，所以我就有两个疑问，第一是赠与的税率为什么这么高？第二我们当时是在北区比较繁华的地方，为了支持政府的拆迁，我们二话不说，搬就搬了，但是现在还要被算帐，就觉得有些疑问。

　　黎青：这间房子的费用多少跟当时的拆迁是没关系的，因为不是拆农村的房子赔了国有地，而是拆国有地的房屋赔国有地，就算这间房其他是不是拆迁的费率都是一样的，如果你认为这个费用贵的话，其实也有一个办法，不过要看一些人接不接受了，对于这种情况，有些人也会立一个“生遗嘱”叫“平安纸”，如果政策未变的话，立了“生遗嘱”到时候百年归老时过户的费用会少一些。

　　主持人：今天节目的电话相当多，而很多市民也很关心现在办证量激增，我知道交易中心也出台了很多便民措施，请杨主任为大家介绍一下这些措施。

　　杨伯礼：我们中心针对目前办证量激增的情况，我们一个是加强窗口的管理和加派人手加强咨询和导办的工作，在办件之前就引导群众填好表，申请纳好税和准备好有关的资料，市民在窗口等候的时间我们都控制在半个小时以内，对于一些突然激增的情况或者是群众来办的时候下班时间都到了，我们都加派人手加班加点为他们完成，尽量在这段时间办妥这些工作。

    主持人：今天的顺德区政风行风热线，到目前为止接到了73个电话，上线单位顺德房产交易和登记办证中心承诺在5个工作日内，对市民打来的热线电话给予回复。
    下期政风行风热线的上线单位是顺德区慈善会。

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