工业用地招拍挂中应解决的几个关键性问题

    一、工业用地的出让价格问题
    《***关于加强土地调控有关问题的通知》第五条规定：“工业用地出让最低价标准不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和。”这说明工业用地价格包含三个部分：土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用，而且工业用地出让必须是熟地出让， 政府转征用后要进行前期的开发，并同时缴交有关费用。笔者认为，开发的平均成本和有关费用指哪些要予以明确。否则，将难以界定低价非法出让国有土地使用权行为， 受让人也无法明晰受让地块的价格构成。建议参照《中华人民共和国土地管理法》中关于征收土地补偿办法对以上成本费用内涵进行明晰：土地取得成本应该是土地补偿费、安置补助费加青苗、地面物补偿费之和；按规定收取的相关费用应包括新增建设用地土地有偿使用费、耕地开垦费、耕地占用税、新菜地开发基金、森林植被恢复费、征地管理费等在土地取得前的费用，而土地取得后的契税、城镇土地使用税、教育附加费、农业开发基金等，应不包含在内。前期开发需要达到“几通一平”的标准也必须明确，总之，明确其统一内涵是科学确定出让价格的必要条件。
针对不同的项目用地， 工业用地有偿公开出让有两种形式， 一种是规划建设用地的各类开发区内的熟地出让， 另一种是独立选址的各类工业项目的生地出让。因此， 在制定公布统一工业用地出让最低价标准时，必须有熟地出让和生地出让的两种最低价标准，并明确其内涵，防止出现政策上空隙和管理上的漏洞。
    二、工业用地供地的程序问题
    按照当前的供地程序， 项目单位在申请工业用地时， 要事先提交建设项目用地预审意见书、项目批准（核准、备案）文件、规划许可证或选址意见书等一系列用地申请要件。但是实行工业用地招拍挂之后，上述供地要件要在完成受让后才能由受让人完成或有的由政府来完成，程序完全倒置。而且，受让者在取得土地后还必须完成相当多的程序才可进行建设。为使对地块有意向的单位或个人能及早了解地块情况和用地条件， 避免因信息不明或盲目竞拍造成事后土地闲置或荒废。工业用地出让前，国土资源管理部门应与受让者有个沟通的环节。
为此，建议实行预申请制度。可有两种方式：一种是政府先预告。将拟推出地块的用地条件，包含允许投资的工业项目门类、产业政策、环保要求、容积率、建筑密度、行政办公及生活服务设施所占比重等各种供地条件先行广而告之， 受让者可以对适意的地块提出预申请，即勾地。另一种是受让者根据自己的要求直接预申请。这种预申请的过程就是前期沟通的过程，可以就价格、供地的基础条件以及前一种方式所包括的内容等进行协商。
我国国有土地使用权的出让是审批加合同的形式。项目建设单位或自然人在交纳《担保法》规定的20%以下的履约保证金后即进入上报转征用审批过程。从提高用地审批效率、减少受让土地“审批性闲置”时间的角度考虑，建议建立一个集综合研究、决策、审批为一体的机构———土地管理委员会。它应包括供地的相关部门，能解决规划、产业政策、环境、注册、立项、价格、投资强度和有关费税，以及涉及地上物的相关部门协调等若干问题。国土资源管理部门根据预申请的情况制定出让的初步方案后， 即可提请政府的土地管理委员会研究确定。另外，出让合同中也应根据项目的不同类型约定受让土地后取得工业项目基本建设审批文件的时限，避免人为性的土地闲置。
    三、工业用地招拍挂的操作性问题
    首先，由于产业标准不同，工业用地往往需要具备一定的前提条件，如地块大小，环保设施配套、可形成发展产业链等， 政府部门很难对出让的地块规定好容积率和建筑形态；其次，采取招拍挂方式出让国有土地使用权，必须有足够的用地需求者参与，但由于工业项目往往投资较大，不可能有更多的企业参与竞拍，而且供地程序的倒置影响了项目资金到位时间的确定，客观上影响着企业参与竞拍的积极性。这需要由政府部门统筹考虑制定，制定相关的实施细则加以解决。
    四、 政府发展观念问题
    一些地方政府还没能完全摆脱原有的绩效观，自觉不自觉地采用行政手段主导土地供应的流向。突出表现在制定各种优惠政策招商引资和设立名目繁多的开发园区。“凡是性质严重的土地违法行为几乎都涉及到政府。”已成为近年来我国土地管理工作中的一大特色。这一方面要加大依法监督力度和违法处罚力度，更重要的是加大工业用地招拍挂意义的宣传力度， 引导各级政府转变发展理念。
    五、与工业用地市场化相关的社会经济问题
    当前我国的土地市场仍是政府垄断下的市场。从征地到出让一直存在着巨大的利益剪刀差。过去，由于工业用地供地方式的不同， 这种剪刀差多数呈隐形状态， 实行招拍挂后， 在工业用地还原其本来价值的同时，社会财富迅速向政府层面聚集，剪刀差趋于显化和扩大化，失地农民即使获得了足够的补偿，土地升值剪刀差仍然存在。特别是在税收增长超过GDP 增长速度的情况下， 企业的经营成本和居民的生活成本都将加大，并引起诱发地价暴涨、失业增加等社会经济问题。