银行纷纷抢滩住房租赁市场开发商受益租赁者难投机

    近日，中国银行、建设银行、工商银行、中信银行等银行接连布局住房租赁市场，与开发商签订协议，联合长租房源，在深圳率先开始租房贷款业务，租房贷款额度可达100万元。房地产业内认为，租房贷款将鼓励更多资金进入租赁市场，或促使租房利好政策频出，长期将促使求租量和租金上涨，有投资者甚至考虑借此“抄底”。不过市场人士认为，目前租金市场还不是低位，难有“抄底”一说，而租金市场长期缓慢上涨，难获投机机会。

　　听闻银行新政的市民有不同的反应。小陈是今年刚毕业的大学生，对于租房贷款他认为值得考虑：“毕竟房租是我目前最大一笔开销，如果能贷款缴租，扣除伙食费后，预计每月能够存下5000元左右，积攒起来可以做一些短期理财计划。”小陈认为，如果贷款利率低于短期理财的收益率，那么通过贷款来缴租还是挺划算的。

　　毕业生、商人

　　愿意选择租房贷款

　　而在番禺工作和租房的李女士则表示，自己租房只是一个过渡期，现在有家庭有孩子，更希望能够攒下首付买套房：“贷款缴租还是要还的，而且又多了一笔利息，如果利息和房贷利息一样高肯定是不划算的。”李女士认为，租房贷款应该采用类似信用卡的机制，在期内还款无需利息，并且可以积累良好的征信记录，这样在买房贷款时也可以派上用场。

　　房天下广州理财分析师陈径芝表示，不同的租赁者对贷款租房的接受程度往往不一样：“毕业生收入和积蓄少，生意人急需资金周转，这两类人会更愿意选择租房贷款，当然前提是贷款利率比较低。”

　　不过，中原地产项目部总经理黄韬认为，“租房加杠杆”对于个人客户来说作用不是主要的：“贷100万元用于租房并不实际，但如果不租房，个人又凭什么获得贷款？另一方面，如何控制贷款人将贷款挪作他用是一个关键问题。”他补充，有租赁需求的人对成本相对敏感，如果还要承担银行利息，经济压力更大。

　　某中介公司负责人认为，现在不少家庭都有房贷，租房贷款或许会加重居民的家庭债务和生活负担，如何避免不良贷款危机是值得未雨绸缪的问题。他建议，可通过将资金直接划转到房东或房企的方式，并建立黑名单制度和对租金流向进行严格的追踪把控，避免租客或二房东利用租房杠杆挪用资金。

　　合富研究院高级分析师梁燕明表示，目前广州租房市场一般还是以半年到一年租期为主，长达数年租期的个案在住宅租赁市场并不常见。从目前情况来看，大部分租房个案仍以按月交纳租金居多，一次性支付全部租金的情况并不多见。按月收租的方式，对租客来说，租金负担压力没有一次性支付全部租金那么大。

　　“租房贷款的出现，无论是对租客还是对放租的业主来说，都需要时间去了解。”她认为，租房贷款出现的时间还不长，对租房市场的行情、租金等的影响尚不明显。

　　银行动作频频，市场密切留意，有“醒目”的投资者已在思量如何借势获得先机：这会不会有什么抄底的机会？黄韬认为，租赁市场并不存在抄底的说法：“银行的新政策并不是鼓励大家做‘二房东’，今天租下2000元的物业，明天租出3000元。”他认为，根据最新数据，目前广州市整体租金并不处于洼地，并不存在“抄底”的可能性：“租金价格上升是一个缓慢的过程。”

　　租赁市场

　　还有一定上涨空间

　　有市场人士预测，新的租房贷款政策将鼓励更多资金进入租赁市场，或将促使租赁利好政策继续出台，长期将使求租量和租金增长。房天下广州租赁分析师李超表示，另一方面，各地租赁用地供应加速，如出让“只租不售”居住用地、开发商竞地100%自持，这些措施从供给方入手，避免了租金大幅上涨的可能。房天下董事长莫天全表示，利好租房者的租房市场政策出台短期内将继续维持楼价的冷静和理性，缓解房地产市场的压力。

　　黄韬认为，广州市租赁价格继续上升是必然的，但认为租赁政策能够快速拉动租赁价格上涨并不合理，比如租购同权带来的租赁利好，还有待细则出台和未来较长时间的实践。

　　梁燕明称，目前广州租房市场的格局仍以市场供需格局为主导，而由于接近年底，租房市场上的需求较年初和年中两个租房旺季有所减少，在年底这段时间会出现租客“货比三家”后才选定租金最实惠的房源承租的情况，而这种租客多番比价、挑房的情况，在供求相对紧张的租房旺季是很少见的。

　　据了解，由于市场需求较年中租房旺季有所回落，放租业主的心态也不会很强硬，存在一定的议价空间，若租客提出稍微调低租金的要求，有很大机会可以实现。因此，她认为，年底到明年春节前这段时间，是租客淘实惠房源的好时机。据合富大数据，目前广州租房市场仍以月租2000~4000元的房源占据成交主力，市场份额达四成多。

　　黄韬认为，“租房加杠杆”更重要的意义是鼓励开发商解决自持的物业的资金问题，是对开发商的支持措施的一部分，因此，积极布局住房租赁市场的不仅是金融机构，开发商也不甘落后。

　　中原地产研究中心最新数据显示，目前全国已有超过10个城市开展租赁类土地出让，供应量超过8万套。不过，中金公司分析师张宇称，住房租赁前期建设投入大、回报周期长，需要政策和资金的长期支持。从目前来看，大房企较为积极，万科、保利、碧桂园、恒大、华润、招商等大型开发商成为近期住房租赁的主角签约户。小房企实力相对较弱，暂时观望的多。

　　深圳房地产研究中心主任王峰表示，如果按租金和房价的关系比测算，出租房屋差不多要60年才能收回开发的成本。从这一点看，很多开发商不愿意进入住房租赁市场。

　　值得注意的是，相对于直接卖房，房屋租赁的回报率不仅低，而且周期长。对开发商来说，需要沉淀大量的资产在自持物业上，增加债务负担和杠杆率。有业界人士表示，短期来说，开发商债务会加重，但资产证券化将为开发商住房租赁“去杠杆”分忧。