靖江市优化工业用地供应方式促进土地节约集约利用实施意见

     为提高工业用地利用效率，降低企业用地成本，合理配置土地资源，助推产业转型升级和企业提质增效，全面提升全市节约集约用地水平，根据省市相关文件规定，结合我市实际，市国土资源局代市政府起草本实施意见，现向社会广泛征求意见，请于8月20日前将意见反馈留言给jsjjmlr@163.com,咨询电话：052****13559。
 

靖江市优化工业用地供应方式

促进土地节约集约利用实施意见

（征求意见稿）

　　第一条为提高工业用地利用效率，降低企业用地成本，合理配置土地资源，助推产业转型升级和企业提质增效，全面提升全市节约集约用地水平，根据《中共江苏省委江苏省人民政府关于全面推进节约集约用地的意见》（苏发〔2014〕6号）和《省政府办公厅关于改革工业用地供应方式促进产业转型升级企业提质增效的指导意见》（苏政办发〔2016〕93号）等有关规定，结合我市实际，制定本实施意见。

　　第二条成立靖江市土地资产管理委员会（下称“市土资委”），成员单位由市政府办、发改、经信、国土、规划、商务、住建、财政、环保、税务、招商、科技、审计等部门组成，负责全市工业项目用地综合评估和土地供应牵头协调工作。市土资委下设办公室，办公室设在市国土资源局。

　　第三条本市范围内新供应的工业用地可以采取长期租赁、租让结合、先租后让、弹性出让方式供应。

　　工业用地长期租赁是指出让人将工业用途国有建设用地使用权出租给土地使用者使用，由土地使用者与市人民政府土地行政主管部门签订5年以上使用期限的土地租赁合同，并支付租金的行为。

　　工业用地租让结合是指出让人将工业用途国有建设用地使用权以出租和出让相结合的方式提供给土地使用者，由土地使用者支付出让金和租金的行为。

　　工业用地先租后让是指出让人将工业用途国有建设用地使用权提供给土地使用者时，设定投入产出等条件，先以租赁方式供应土地，达到条件后，再以出让方式提供给土地使用者，并由土地使用者支付租金、出让金的行为。

　　工业用地弹性出让是指出让人将工业用途国有建设用地使用权出让给土地使用者时，根据产业生命周期，在法定最高出让年限内，合理确定出让期限，与土地使用者签定一定年期的土地出让合同并支付出让金的行为。

　　第四条弹性出让年期一般不超过30年。长期租赁、租让结合和先租后让约定的出让或租赁使用期限以5年为单位，合理设定年限，一般不超过20年。先租后让采取“5+X”的方式供应，即租赁期为5年，租赁期与弹性出让总年期一般不超过30年。

　　第五条  工业用地供应方式由各镇（街道、园区、办事处）对产业项目生命周期和投入产出要求充分论证后提出，经市土资委认定，报市人民政府批准后供地。

　　对投资总额10亿元人民币（或1亿美元）以上的重大产业项目、战略性新兴产业、先进制造业，可采取先租后让方式供地。

　　一般中小企业工业用地，可采取弹性出让方式供地。

　　利用存量土地的工业项目，可灵活选择长期租赁或者弹性出让方式供地。

　　新产业、新业态新供用地，项目经市发改部门认定后，可采取先租后让方式供地。传统工业企业转为先进制造业企业，以及利用现有存量房产进行制造业与文化创意、科技服务业融合发展的，项目经市发改部门认定，报国土部门登记备案后，可以在5年过渡期内继续按原用途和土地权利类型使用土地，5年过渡期满，投入产出水平符合供地条件的，可按新用途、新权利类型、弹性年期市场价，以协议出让方式办理供地。

　　投资总额低于5000万元的工业项目，原则上不再出让土地（扩建项目除外），引导企业租赁、购买多层高标准厂房。

　　对出让年限有特殊要求，需按法定最高年限出让的，由各镇（街道、园区、办事处）提出申请，经市土资委同意后，报市政府批准实施。

　　第六条工业用地征收及安置补偿等前期工作由各镇（街道、园区、办事处）负责，形成“净地”后由市国土部门组织供地，未达到“净地”要求的一律不得供地。各镇（街道、园区、办事处）作为交地责任主体，依法依约履行交地责任。

第七条采取工业用地长期租赁、租让结合、先租后让、弹性年期供地方式的，由市国土部门采取招标、拍卖、挂牌等方式和程序确定受让（承租）人。租赁期满后，受让（承租）人可以申请按照协议方式办理出让或者续租手续。

　　第八条工业用地出让、租赁底价由市土资委讨论同意后，报市政府确定。

　　工业用地出让、租赁底价由国土部门委托具有土地估价资质的评估机构，依据工业用地基准地价及对应年限评估，依据评估结果和宗地成本综合拟定。新增工业项目用地弹性年期出让价一般不低于18.6万元/亩，“使改征”项目用地弹性年期出让价不低于13.6万元/亩。

　　先租后让方式供应，年租金和出让价按上述“5+X”的方式同时确定。租赁期满转弹性出让的，出让价格根据初始租赁时的土地出让价格确定，出让年限小于挂牌租赁时设定的出让年限的，出让价格进行年期修正。租金每5年调整一次，初始租赁土地租金一次性支付。租期为5年以上的，租金每5年收取一次。

　　对重大招商引资项目，经市土资委讨论同意，可按照最高年限出让，出让价格按照工业用地最低保护价13.6万元/亩执行。

　　第九条建立工业项目用地综合评估和准入评估机制，由市土资委定期召开项目用地综合评估会议，依据《泰州市工业项目综合评估办法》，对全市拟以公开出让方式取得土地使用权的工业项目，在项目签约前从产业导向、投资产出、节能降耗、规划布局、发展前景等方面进行综合评估。依据评估结果，分级配置土地要素，实行百分制考核，综合得分在90以上的为优先保障类项目，实行工业用地预报名制度70分以上、90分以下的为调整优化类项目，70分以下的为限制类项目。对取得优先保障类和调整优化类并已优化的项目，在土地出让环节，实行用地预报名制度，由各镇（街道、园区、办事处）、发改（经信）、规划、国土，出具项目准入意见，取得项目准入意见的企业方可参加报名竞买。

　　第十条实行工业项目***监管制度。所有工业项目供应，出让（出租）人与受让（承租）人签订国有土地使用权出让（租赁）合同时，受让（承租）人同时与各镇（街道、园区、办事处）签订工业项目监管协议。监管协议应当包括约定开发建设要求、亩均投资、产出效益指标等工业项目准入的相关内容以及达不到投入产出标准应退出用地的管理内容。先租后让的监管协议还须明确约定正式投产后转为出让建设用地的条件。国土部门将重要考量指标纳入土地出让合同。

　　各镇（街道、园区、办事处）负责辖区内工业项目的全程***监管工作，及时提醒承租人申请办理协议出让或者续期手续。

　　第十一条完善工业项目履约保证金制度。出让面积在50亩以下的地块，按成交价款的10%收取履约保证金；出让面积在50亩以上、不足100亩的地块，按成交价款的8%收取履约保证金；出让面积在100亩以上的地块，按成交价款的4%收取履约保证金；最高不超过300万元。承租人按照初始租赁土地租金总额的30%交纳履约保证金。

　　履约保证金的50%考核竣工履约，其余50%考核达产履约， 依据国土部门竣工验收意见及市土资委综合效益评估意见进行退付或违约管理。

　　第十二条建立工业项目不动产预登记制度。受让（承租）人持出让（租赁）合同至发改、住建、规划、环保、消防等部门办理相关手续。受让（承租）人 在付清出让金（租金）后，持出让（租赁）合同和税费缴纳凭证、用地批准通知书等材料申请不动产（国有土地）预登记。不动产预登记使用期限不得超过出让（租赁）合同约定的竣工期限。

　　通过租赁方式取得的土地，在租赁期限内，可以办理转让、抵押，但不得分割转让。工业用地和地上建筑物、构筑物及其附属设施转租、转让或者抵押的期限，不得超过出让（租赁）合同的剩余年限。工业用地抵押时所担保的主债权，不得超过已缴纳出让金或租金价款总额。

第十三条建立工业项目建设申报验收制度。受让（承租）人应在合同约定的开、竣工期限内及时向市国土部门书面申报开、竣工。验收合格后国土部门出具《工业项目检查核验意见》。工业项目原则上一次性整体验收，经批准分期建设的，由申请人提出书面申请，可分期进行验收。

　　经竣工核验予以通过的工业项目，受让(承租)人即可申请退付竣工履约保证金及不动产预登记换证。核验不合格的，国土部门不得退付竣工履约保证金及办理预登记换证。

　　第十四条实行工业项目建安成本备案制度。受让（承租）人应当在建设工程通过竣工验收备案后6个月内，将宗地范围内地上建筑物、构筑物及其附属设施建安成本总价及相关证明材料报市政府部门备案。建安成本总价以具备从业资质的社会中介机构的审核结果为依据。

　　第十五条建立工业项目综合效益评估机制。受让（承租）人在达产期限、出让（租赁）期满前6个月向属地政府提出申请，由各镇（街道、园区、办事处）提请市土资委组织相关职能部门按照土地出让（租赁）合同和监管协议约定进行考核评估，并出具综合效益评估意见。

　　考核通过的工业项目，受让(承租)人即可申请退付达产履约保证金，也可以申请办理土地使用权租赁转出让、土地使用权续期等用地手续。

　　考核不通过的工业项目，市土资委书面通知企业限期整改。整改不到位的，出让人有权对弹性年期出让地块按照合同约定启动土地使用权收回程序，返还剩余年期土地价款；对长期租赁、租让结合、先租后让地块终止土地租赁合同，建设用地使用权由出租人无偿收回。

　　各镇（街道、园区、办事处）组织对宗地范围内建筑物、构筑物及其附属设施进行质量认定，质量合格并可重新利用的，按经审计的建安成本进行折旧（按照建筑物性质，钢混结构每年折旧1%，砖混结构每年折旧2%，其他结构每年折旧4%）补偿，不考虑物价、市场变动因素。建设工程未通过竣工验收备案的，建安成本价，以具备从业资质的社会中介机构的审核结果为依据；质量不合格或质量虽合格但不可重新利用的，不予补偿，并可以要求土地使用者拆除地上建筑物、构筑物及其附属设施，恢复场地平整。

　　第十六条建立工业项目诚信管理制度。国土部门对受让（承租）人违反合同约定欠交土地出让金（租金）、未交履约保证金、未按时开、竣工等行为记入诚信档案。凡列入不诚信用地的单位，抄告相关行政审批部门并在国土资源网站予以公示，限制其两年内不得在本市范围内参加土地竞买和其他用地。

　　第十七条本意见自2017年月日起实施。