珠海市人民政府关于印发珠海市城市更新项目地价计收办法的通知（珠府〔2019〕60号）

　　ZFGS-2019-09

　　珠府〔2019〕60号

横琴新区管委会，各区政府（管委会），市政府各部门、各直属机构：

　　现将《珠海市城市更新项目地价计收办法》印发给你们，请认真贯彻执行。实施过程中遇到的问题，请径向市自然资源局反映。

　　珠海市人民政府

　　2019年9月12日

　　珠海市城市更新项目地价计收办法

　　第一章 总 则

　　第一条　为进一步完善差别化的城市更新项目地价计收标准，发挥地价杠杆对推动城市更新的调节作用，根据有关法律、法规和政策规定，结合珠海市实际，制定本办法。

　　第二条　本办法适用于本市行政区域范围内经批准的城市更新项目。

　　第三条　城市更新项目地价计收遵循以下基本原则：

　　（一）单宗评估原则，按照《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》《广东省人民政府关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》等相关政策规定，以单宗土地市场评估价作为地价计收体系基础。

　　（二）利益共享原则，综合考虑补公贡献、拆迁补偿成本、产业扶持等因素，合理确定地价计收体系，统筹兼顾政府、村集体、权利主体和市场主体等各方利益。

　　（三）分类指导原则，区分不同情形，设定差别化的地价计收标准，实施分类指导。

　　本办法所称单宗土地市场评估价，是指以拟协议出让的宗地为单位，经相关规定程序和方法评估并审定的国有建设用地使用权市场价格。

　　第四条　城市更新项目地价按照旧厂房、旧村、旧城镇、“三地”及补公五个类别，结合更新类型、更新方向等区分不同情形予以计收。

　　旧厂房、旧村、旧城镇按照原土地用途予以区分。

　　本办法所称的旧厂房，包括工业用地或仓储用地上的厂房、仓储建筑及配套建筑。

　　本办法所称的旧村，包括城中旧村或旧村庄的旧村场、生活留用地及生产留用地。

　　本办法所称的旧城镇，包括商服用地、城镇住宅用地、公共管理与公共服务用地、军事设施用地、交通服务站场用地、港口码头用地，以及工业用地、仓储用地范围内的住宅区。

　　本办法所称住宅区，是指独立式住宅或多业主住宅所在的单宗用地区域、共用宗地相应区域，万山区除外。

　　本办法所称“三地”，是指边角地、夹心地、插花地等未出让的国有建设用地。

　　本办法所称补公，是指在城市更新中由实施主体建设并建成后产权无偿移交予政府的建筑或项目。

　　第五条　城市更新项目地价计收涉及不同类别或同一类别不同情形的，应按以下方式对各类别、情形相应土地用途及建筑规模予以区分计收：

　　（一）相关政策规定或批复文件明确有对应土地用途及建筑规模的，按相关政策规定或批复文件予以区分；

　　（二）除上述情形外，按各类别、情形原土地面积比例关系分摊予以区分。共用宗地的不动产登记证书未记载各类别、情形分摊用地面积的，原土地面积比例关系依据现状房屋认定面积占比确定。

　　第二章 一般规定

　　第六条　土地估价报告自提交之日起一年内有效。提交之日以土地估价报告备案登记时填报的提交估价报告日期为准。

　　在土地估价报告有效期内未签订土地使用权出让合同的，应重新按规定程序进行地价评估及估价结果报批。

　　在签订土地使用权出让合同前，涉及更新单元规划经济技术指标变更的，应完善城市更新单元规划及供地方案变更及报批手续，并依据经批准变更后的城市更新单元规划及供地方案批复文件，重新按规定程序进行地价评估及估价结果报批。

　　重新进行地价评估的，估价时点应更新调整为土地估价机构实地查勘之日。

　　本办法所称日，均指日历日。

　　本办法所称各区，包括横琴新区（即横琴、保税区、洪湾片区一体化改革发展新拓展区，下同）、各行政区及经济功能区。

　　第七条　城市更新项目采取协议出让方式供地的，土地使用年限分别按下列不同情形认定：

　　（一）拆建项目土地使用年限自区政府（管委会）批准同意供地方案之日起重新起算，如供地方案未明确具体年限的，按新规划条件下相应用途土地使用最高年限执行。

　　（二）改建项目土地剩余使用年限保持不变，如超过新规划条件下相应用途土地使用最高年限的，按新规划条件下相应用途土地使用最高年限执行。

　　第八条　各区城市更新行政主管部门按照下列不同情形及标准组织开展城市更新项目现状房屋面积认定工作：

　　（一）已办理不动产产权登记的，以不动产登记机构的登记为准；

　　（二）已办理了规划验收（规划条件核实，下同）、竣工验收（竣工备案，下同）或确权手续之一，未取得不动产产权登记证书的，以规划验收、竣工验收或确权登记时核定测绘成果的建筑面积为准；

　　（三）未办理规划验收、竣工验收或确权登记手续的，以具有资质的测绘单位出具的符合原经批准的报建图纸部分的现状房屋测绘面积为准；

　　（四）城中旧村更新项目、住宅区更新项目、万山区城市更新项目等另有规定的，从其规定；

　　（五）不符合上述四项情形的，按无现状房屋认定面积处理。

　　第三章 地价计收标准

　　第一节 旧厂房更新项目地价计收标准

　　第九条　采取协议出让方式供地的“工改工”类拆建更新项目，分别按照下列不同情形及标准计收地价：

　　（一）规划容积率1.0（含）以下部分，地价按新规划条件下批准年限单宗土地市场评估价与原规划条件下剩余年限单宗土地市场评估价差额（差额为负数的，视为无差额处理，下同）的40%计收；

　　（二）规划容积率1.0以上部分，地价不计收。

　　本办法所称工改工，是指工业用地或仓储用地改造后为一类、二类、三类工业用地或仓储用地。

　　本办法所称规划容积率，按照新规划条件计容积率总建筑规模、协议出让用地范围结合容积率修正系数计算。规划容积率涉及多用途的，应按各用途计容积率建筑面积比例分摊。

　　第十条　采取协议出让方式供地的“工改产”类、“工改公共”类拆建更新项目，分别按照下列不同情形及标准计收地价：

　　（一）规划容积率1.0（含）以下部分，地价不计收；

　　（二）规划容积率1.0以上部分，地价按新规划条件下相应用途单宗土地市场评估价的40%计收。

　　本办法所称工改产，是指工业用地或仓储用地改造后为新型产业用地。

　　本办法所称工改公共，是指工业用地或仓储用地改造后为公共管理与公共服务用地。

　　第十一条　采取协议出让方式供地的“工改商”类拆建更新项目，分别按照下列不同情形及标准计收地价：

　　（一）自持部分，在规划容积率1.0（含）以下的，地价不计收；超出规划容积率1.0的，地价按新规划条件下相应用途单宗土地市场评估价的40%计收；

　　（二）非自持部分，在规划容积率1.0（含）以下的，地价不计收；超出规划容积率1.0的，地价按新规划条件下相应用途单宗土地市场评估价的90%计收；

　　（三）配建的住宅部分（不得计入本条前述条款），地价按相应用途单宗土地市场评估价的100%计收。

　　本办法所称工改商，是指工业用地或仓储用地改造后为商服用地。

　　本办法所称自持部分，应由实施主体持有，其规划批准用途及建筑面积应在供地方案、项目实施监管协议、土地使用权出让合同中予以明确。自持物业转让的，应按本条前述规定补缴相应地价款。

　　第十二条　采取协议出让方式供地的“工改工”类、“工改产”类、“工改公共”类改建更新项目，地价不计收。

　　第十三条　采取协议出让方式供地的“工改商”类改建更新项目，分别按照下列不同情形及标准计收地价：

　　（一）自持部分，在规划容积率1.0（含）以下的，地价不计收；超出规划容积率1.0的，地价按新规划条件下相应用途单宗土地市场评估价的40%计收；

　　（二）非自持部分，在规划容积率1.0（含）以下的，地价不计收；超出规划容积率1.0的，地价按新规划条件下相应用途单宗土地市场评估价的60%计收。

　　第十四条　临时改变旧工业建筑使用功能类更新项目土地剩余使用年限及土地取得方式保持不变，分别按照下列不同情形及标准计收地价：

　　（一）“工改工”“工改产”“工改公共”类的，地价不计收；

　　（二）“工改商”类的，在首次批准的两年使用期内，不计收地价；使用期满经批准续期的，地价按其批准更新后的建筑功能相应用途、计容积率建筑面积和批准年限，以批准续期之日时点的公告土地评估市场价格的年平均值计收。

　　本办法所称公告土地评估市场价格，是指自然资源行政主管部门按照我市规定，每半年定期公布的国有建设用地使用权评估市场价格。

　　公告土地评估市场价格的年平均值 = 公告土地评估市场价格 ÷ 土地使用最高年限。

　　第十五条　旧厂房整治更新项目土地剩余使用年限及土地取得方式保持不变，地价不计收。

　　第二节 旧村更新项目地价计收标准

　　第十六条　采取协议出让方式供地的城中旧村拆建更新项目，分别按照下列不同情形及标准计收地价：

　　（一）新规划条件下保留划拨性质的原有村集体物业补偿安置及新增村集体经济发展物业部分，地价不计收；

　　（二）新规划条件下村民现状房屋认定面积的定额倍数（含）以内住宅功能部分，地价不计收；

　　（三）新规划条件下旧村场及生活留用地范围内村集体物业现状房屋认定面积的定额倍数（含）以内住宅功能部分，地价不计收；

　　（四）生产留用地上村集体物业现状房屋认定面积的1.1倍未达到生产留用地用地面积容积率1.0的，新规划条件下生产留用地用地面积容积率1.0的定额倍数（含）以内住宅功能部分，地价不计收；达到生产留用地用地面积容积率1.0的，新规划条件下生产留用地上村集体物业现状房屋认定面积的定额倍数（含）以内住宅功能部分，地价不计收；

　　（五）其余部分，地价按新规划条件下相应用途单宗土地市场评估价的60%计收。

　　横琴新区、香洲区村民现状房屋认定面积的定额倍数取值为2.0，其他区为2.3；横琴新区、香洲区村集体现状房屋认定面积的定额倍数取值为0.7，其他区为1.0。

　　第十七条　旧厂房、旧城镇用地用于承接城中旧村拆建更新项目异地转移住宅建筑指标的，其承接的住宅建筑指标按照本办法第十六条规定处理。

　　第十八条　城中旧村改建、整治更新项目以及旧村庄改建、整治更新项目地价不计收。

　　第三节 旧城镇更新项目地价计收标准

　　第十九条　采取协议出让方式供地的住宅区拆建更新项目，分别按照下列不同情形及标准计收地价：

　　（一）现状房屋认定面积1.2倍（含）以内的住宅功能部分，地价不计收；

　　（二）其余部分，地价按新规划条件下相应用途单宗土地市场评估价的100%计收。

　　第二十条　采取协议出让方式供地的其他旧城镇拆建更新项目，分别按照下列不同情形及标准计收地价：

　　（一）万山区现状房屋认定面积未达到毛容积率1.0的，规划容积率2.0（含）以下部分，地价不计收；超出部分，地价按新规划条件下相应用途单宗土地市场评估价的100%计收；

　　（二）其他区域现状房屋认定面积未达到毛容积率0.5的，规划容积率1.0（含）以下部分，地价不计收；超出部分，地价按新规划条件下相应用途单宗土地市场评估价的100%计收；

　　（三）其他区域现状房屋认定面积达到毛容积率0.5，但未达到毛容积率1.0的，新规划条件下现状房屋认定面积的2.0倍（含）以内部分，地价不计收；超出部分，地价按新规划条件下相应用途单宗土地市场评估价的100%计收；

　　（四）现状房屋认定面积达到毛容积率1.0（含）的，规划容积率2.0（含）以下部分，地价不计收；规划容积率在2.0至2.5（含）之间的部分，地价按新规划条件下相应用途单宗土地市场评估价的50%计收；超出部分，地价按新规划条件下相应用途单宗土地市场评估价的100%计收。

　　本条款所称毛容积率，按更新单元拆除范围内现状房屋认定总面积及已供用地总面积结合容积率修正系数计算。

　　第二十一条　采取协议出让方式供地的旧城镇改建更新项目，地价按新规划条件下相应用途批准年限单宗土地市场评估价与原规划条件下相应用途剩余年限单宗土地市场评估价差额的40%计收。

　　第二十二条　旧城镇整治更新项目土地剩余使用年限及土地取得方式保持不变，地价不计收。

　　第四章 其他规定

　　第二十三条　容积率修正系数按照下列不同情形分别确定：

　　（一）万山区具有以建筑基地面积核定供地面积情形的城市更新项目，修正系数为0.5；

　　（二）其他城市更新项目，修正系数为1.0。

　　第二十四条　城中旧村实施拆建更新后，原未纳入城中旧村拆建更新单元范围的生产留用地实施城市更新的，其地价按本办法旧厂房更新项目地价计收标准有关规定执行。

　　第二十五条　“三地”纳入城市更新单元范围一并协议出让的，相应部分地价按新规划条件下相应用途单宗土地市场评估价的100%计收。

　　第二十六条　城市更新项目涉及补公的，相应部分地价不计收，并纳入供地方案及项目实施监管协议予以明确。

　　第二十七条　采取协议出让方式供地的城市更新项目涉及分期供地的，应以项目整体依据城市更新单元规划及供地方案批复文件确定的各期用地规划经济技术指标，确定相应各期地价。

　　在土地估价报告有效期内未签订土地使用权出让合同的，或在签订土地使用权出让合同前涉及更新单元规划经济技术指标变更的，应按照本办法第六条规定，重新按程序核算该期地价并报批。

　　第二十八条　采取协议出让方式供地的城市更新项目涉及原以划拨方式取得土地使用权的，应在供地方案及批复文件中明确以下内容：

　　（一）准予按原土地用途转变为出让方式；

　　（二）土地使用年限按照本办法第二十九条处理，自区政府（管委会）批准同意供地方案之日起重新起算；

　　（三）实施主体在办理项目供地手续时一并完善按原土地用途补办出让的相应手续，补缴相应划拨土地使用权转变为出让方式的地价款。

　　第二十九条　采取协议出让方式供地的城市更新项目涉及原以划拨方式取得土地使用权的，分别按照下列不同情形及标准补缴相应划拨土地使用权转变为出让方式的地价款，补缴时不扣除原已缴地价：

　　（一）旧厂房更新项目的，按相应用地容积率1.0、原土地用途、土地使用年限20年，以区政府（管委会）批准同意供地方案当时的基准地价的40%补缴；

　　（二）城中旧村更新项目、万山区旧城镇更新项目需回迁住宅的，按照相应现状房屋认定总面积、住宅用途、土地使用年限35年，以区政府（管委会）批准同意供地方案当时的基准地价的50%补缴；

　　（三）住宅区更新项目需回迁住宅的，按照相应现状房屋认定总面积、住宅用途、土地使用年限40年，以区政府（管委会）批准同意供地方案当时的基准地价的57%补缴；

　　（四）除上述情形外，按现状房屋认定面积（不足相应用地容积率1.0的，按容积率1.0计算）、原土地用途、相应用途土地使用最高年限，以区政府（管委会）批准同意供地方案当时的基准地价补缴。

　　划拨土地使用权转变为出让方式补缴的地价款应与项目地价评估结果一并报区政府（管委会）审批。

　　第三十条　采取协议出让方式供地的城市更新项目，原宗地存在不符合“三旧”改造地块标图建库相关规定的部分，应予以实施政府收购，按照原规划条件及现行土地管理的有关规定计算补偿总额给予原土地权利人货币补偿，并纳入供地方案及项目实施监管协议予以明确。

　　第三十一条　《珠海市城市更新项目地价计收和收购补偿管理办法（试行）》（珠府〔2015〕19号文）失效之日至本办法施行之日期间取得更新单元规划方案、供地方案批复文件的城市更新项目，地价计收按以下方式处理：

　　（一）旧厂房、旧城镇城市更新项目地价计收，可按照本办法有关规定执行；

　　（二）已取得地价评估结果批复文件的城中旧村更新项目地价计收，按照区政府（管委会）有关批复文件执行；

　　（三）市政府另有规定的，从其规定。

　　第三十二条　各区政府（管委会）可根据工作需要，制定区级城市更新项目地价计收标准。地价计收标准不得低于本办法规定标准。

　　第三十三条　本办法未尽事宜，按照我市现行自然资源管理有关规定执行。

　　第五章 附 则

　　第三十四条　本办法由市自然资源局负责解释。执行过程中遇到特殊情况或有未及情形的，由市自然资源局收集后提请市政府研究决定。

　　第三十五条　本办法自2019年9月12日起施行，有效期至2024年9月11日。