物业类常见问题解答（更新至2022年1月30日）

一、物业服务费用支付问题：

答：（一）前期物业服务合同签订之日至物业交付业主当月发生的物业服务费用由建设单位承担；

       （二）物业交付业主后次月起的物业服务费用由业主承担。

　　业主空置物业的，应当全额交纳物业服务费用。

　　物业服务企业受专营服务单位委托代收费用的，不得向业主收取任何附加费用。

二、设立业主大会的条件：

答：符合下列情形之一的，业主可以向镇政府、街道办提出设立业主大会的书面要求：

（一）占物业管理区域内业主总人数百分之十以上的业主联名的；

（二）物业管理区域内物业出售并交付使用的建筑面积达到该区域建筑物总面积百分之五十以上的；

（三）首套房屋出售并交付使用超过两年，交付使用的建筑面积达到该区域建筑物总面积百分之三十以上的。

三、业主大会的职权：

答：（一）制定、修改管理规约和业主大会议事规则；

       （二）选举业主委员会或者更换业主委员会成员，监督业主委员会工作；

       （三）选聘、解聘物业服务企业，审议、批准物业服务合同，监督物业服务企业依法履行合同；

       （四）决定筹集和使用物业专项维修资金；

       （五）决定改建、重建建筑物及其附属设施;

       （六）听取和审查业主委员会的工作报告和财务报告；

       （七）决定利用共有部分、共用设施设备进行经营以及所得收益的分配和使用；

       （八）决定业主大会、业主委员会、业主监事会等业主组织的工作经费；

       （九）有关共有和共同管理的其他重大事项。

　　决定前款第四项和第五项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　业主大会可以设立业主监事会，聘请业主委员会专职工作人员。业主监事会、专职工作人员的产生办法、工作职责、所需经费在管理规约或者业主大会议事规则中约定。

四、业主大会投票表决事项：

答：业主大会投票表决事项应当书面送交、通过物业管理电子投票系统发送全体业主或者送至全体业主在该物业管理区域的专有部分内，并在物业管理区域显著位置公告七日。

　　公告期限届满，除筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金以及改建、重建建筑物及其附属设施事项外，管理规约或者业主大会议事规则可以约定，对其他表决事项，业主未进行投票的，推定该业主同意参与表决的过半数业主的意见。未参与表决的业主投票权数计算规则和法律后果，应当在公告事项中向全体业主明示。

　　前款所称的过半数业主，需要同时满足以下两个条件：

　　（一）专有部分面积占参与表决业主建筑物总面积二分之一以上；

　　（二）人数占参与表决业主人数二分之一以上。

　　投票表决期间，业主不在物业管理区域内居住的，筹备组、业主大会或者镇政府、街道办应当采取有效措施予以通知。

五、业主委员会的职责：

答：（一）执行业主大会的决定和决议；

　　（二）组织召开业主大会会议，报告物业管理实施情况；

　　（三）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

　　（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

　　（五）监督管理规约实施；

　　（六）组织和监督物业专项维修资金的筹集和使用；

　　（七）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

　　（八）法律、法规和业主大会赋予的其他职责。

六、哪种情形不得成为业主委员会委员：

答：（一）存在违法装修、搭建、改变物业使用功能以及违法占用物业共有部分等行为；

　　（二）连续三个月以上或者累计六个月以上拖欠物业服务费用；

　　（三）本人、配偶以及直系亲属在所聘请的物业服务企业及其关联企业工作；

　　（四）存在索取、非法收受建设单位、物业服务企业的利益或者报酬等行为；

　　（五）存在泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关活动的行为；

　　（六）存在其他违反有关法律、法规、规章、管理规约和业主大会议事规则规定的行为，不宜成为业主委员会委员的。

　　已当选的业主委员会委员违反前款规定的，业主委员会应当组织召开业主大会会议决定是否终止其委员职务。业主委员会不组织召开业主大会会议或者业主大会无法作出决定的，由镇政府、街道办审查，认为应当终止委员资格的，作出终止决定。

七、物业服务合同期限届满怎么办？

答：物业服务合同期限届满三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会决定续聘或者选聘物业服务企业，并将决定书面告知物业服务企业。

　　业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满一个月前与物业服务企业续签物业服务合同；决定不续聘的，物业服务企业应当按照物业服务合同约定的期限退出物业管理区域，物业服务合同未约定期限的，应当在物业服务合同终止之日起十五日内退出物业管理区域。

　　物业服务合同期限届满，业主大会没有作出续聘或者选聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。

　　物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知业主委员会。

八、车位的使用与管理：

答：物业管理区域内，规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足本区域业主的需要。

　　建设单位对物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库出租的，应当优先出租给本区域业主、物业使用人。在满足本区域业主、物业使用人需要后，建设单位可以将车位、车库出租给本区域业主、物业使用人以外的其他人，但租赁合同期限不得超过六个月。

　　建设单位依法取得车位、车库权属登记后方可出售车位、车库。建设单位应当在出售车位、车库三十日前，以书面形式告知本区域全体业主，并在物业管理区域的显著位置公示拟出售车位、车库的产权证明文件和出售价格。拟出售车位、车库数量少于本区域房屋套数时，每户业主只能购买一个车位或者车库。