深龙府办规〔2020〕2号深圳市龙岗区人民政府办公室关于印发龙岗区非农建设用地管理办法的通知

各街道办事处，区直各单位，驻区各单位，区属各企业：

　　《龙岗区非农建设用地管理办法》已经区政府同意，现予印发，请遵照执行。

　　深圳市龙岗区人民政府办公室

　　2020年12月26日

　　龙岗区非农建设用地管理办法

　　第一条 为维护原农村集体经济组织（含其继受单位，下同）及其成员的合法权益，加强非农建设用地管理，保障城市规划实施，加快推进城市更新、土地整备利益统筹项目，促进土地节约集约利用，大力拓展产业空间和保障性住房空间，根据相关法律法规和政策规定，结合龙岗区实际情况，制定本办法。

　　第二条 本办法所指的非农建设用地，是指为了保障原农村集体经济组织生产生活需要，促进其可持续发展，根据有关法律法规和政策规定，经批准由原农村集体经济组织保留使用的土地，具体包括：

　　（一）按照《深圳市宝安、龙岗区规划、国土管理暂行办法》（深府〔1993〕283号）划定的非农建设用地。

　　（二）按照《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》（深府〔2004〕102号）划定的非农建设用地。

　　（三）以其他形式批准给原农村集体经济组织使用，且用地批复明确将其纳入非农建设用地管理范畴的用地。

　　非农建设用地补划、开发建设、调整等事项的管理适用本办法。

　　第三条 区非农建设用地管理专项领导小组（以下简称“区领导小组”）对以下事项进行审定：

　　（一）涉及非农建设用地历史遗留问题的一揽子解决方案。

　　（二）占用400平方米以上已完善征（转）地补偿手续用地划定非农建设用地。

　　（三）非农建设用地管理的其他重大事项。

　　区规划和自然资源部门负责建立非农建设用地台账，对非农建设用地补划、调整、签订土地使用权出让合同等事项进行管理；区集体资产管理部门、区城市更新和土地整备部门（含土地整备事务中心，下同）、区规划土地监察部门、街道办事处等在各自职权范围内对涉及的非农建设用地事项按相应规定进行管理。

　　第四条 原农村集体经济组织按本办法申请非农建设用地补划、开发建设、调整的，应按照公司章程，由非农建设用地所属的原农村集体经济组织的股东大会或股东代表大会表决同意，经公证处公证，并取得街道办事处审查意见。涉及城市更新、土地整备利益统筹项目的，需取得区城市更新和土地整备部门有关审查意见。指标调入其他社区的，需经调入地原农村集体经济组织董事会决议通过。

　　原农村集体经济组织申请对非农建设用地进行开发和交易的，应符合深圳市及龙岗区集体资产监管的相关规定。

　　第五条 非农建设用地的划定和调整应符合以下基本要求：

　　（一）非农建设用地划定应符合相关规划要求。

　　（二）非农建设用地划定和调整原则上须在本社区范围内安排，涉及参与城市更新项目或土地整备利益统筹项目的可在本街道范围内安排。

　　（三）小于3000平方米的空地指标，不单独划地。非农建设用地空地指标若无法在本社区范围内安排的，经区领导小组同意在本街道其他社区内落实的，该原农村集体经济组织与其他原农村集体经济组织协商一致并经双方股东大会或股东代表大会同意后，按等价值调整原则确定用地规模，用地规模不得超出原非农建设用地空地指标面积。

　　（四）非农建设用地原则上在未完善征（转）地补偿手续的用地上安排，确需占用零星已完善征（转）地补偿手续用地的(不得超过3000平方米)，经区领导小组批准同意后，原农村集体经济组织需将原征（转）地的土地补偿费无息退还给市（区）财政，该部分土地所有权仍属国有。占用已完善征（转）地补偿手续用地超过400平方米以上的需报区领导小组审定。2008年4月23日以前已取得非农建设用地批复的，不再按上述规定进行退款。

　　（五）非农建设用地进行异地调整的，工业用地调整为商业或居住用途的，按30%折算用地规模；工商用地调整为商业或居住用途的，按65%折算用地规模，工商用地调整为工业用途的按原用地规模落实。建成区非农建设用地指标调入城市更新项目或土地整备利益统筹项目的，按原批准用地规模核定调入面积。

　　（六）非农建设用地按“建成区调建成区，空地调空地，空地调建成区”原则进行调整置换。建成区非农建设用地原则上不得调至空地，若原农村集体经济组织自行拆除地上建筑物并理清相应经济关系，将用地纳入国有储备的，可视为空地进行调整。

　　（七）非农建设用地划定后，因开发利用该指标而签订了土地使用权出让合同，或因享受该用地指标权益而办理了土地或建筑物产权登记的，该部分非农建设用地不可调整。

　　（八）补划非农建设用地按照《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》（深府〔2004〕102号）的规定进行面积核定，剩余指标按照工商用地指标等面积进行补划。补划指标原则上按照建成区、空地7:3的比例进行落实。

　　（九）因非农建设用地开发或调整而暂未落实的非农建设用地指标原则上在城市更新项目或土地整备利益统筹项目中使用。

　　第六条 非农建设用地的开发建设按下列规定办理：

　　（一）未建非农建设用地，按原批准用地面积和已生效法定图则规划进行开发建设，并应签订土地使用权出让合同。非农建设用地内仅存在临时搭建的建（构）筑物的，视为未建用地。

　　（二）未建非农建设用地与规划冲突的，优先按原用地规模在原地等面积调整；原地确难等面积调整的，调整后用地面积减少的部分相应指标计入非农建设用地台账予以保留。

　　（三）拟开发建设的非农建设用地应大于3000平方米（含3000平方米）。因用地面积小于3000平方米或形状不规则而无法合理开发利用的已批未建非农建设用地，在规划可行的前提下，按等价值原则可将其现有法定图则规划建设量腾挪至同一社区范围内同一土地用途同一权利人的其他可开发非农建设用地上，原非农建设用地需按货币补偿标准完善转地手续纳入国有储备，并核销相应非农建设用地指标。因规划建设量的转移导致容积率的提高不适用本办法第七条关于提容面积贡献和地价计收的有关规定。

　　（四）建成区非农建设用地进行二次开发建设的，原则上应通过城市更新或土地整备的方式实施。已纳入城市更新计划或土地整备计划范围的非农建设用地，按照城市更新及土地整备的相关政策执行。规划为工业或商业用途的建成区非农建设用地，如原农村集体经济组织自行理清经济关系并将建筑物拆除，可按空地进行开发建设，已办理规划验收或建筑物产权登记手续的除外。

　　第七条 非农建设用地划定后原则上不得申请变更已生效法定图则规划用途。

　　尚未签订土地使用权出让合同的非农建设用地，用地单位申请提高容积率的，取得提高容积率前地块建设用地规划许可证后，按法定图则个案修改程序报批。在本办法实施后批准的，按以下规定办理：

　　（一）规划为商业用途的非农建设用地，除无偿移交需建设的城市基础设施和公共服务设施用地外，超出原规划容积率部分的20%（须为办公用房或生效法定图则未规划的公共配套设施用房）应当无偿移交政府。

　　（二）规划为居住用途的非农建设用地，除无偿移交需建设的城市基础设施和公共服务设施用地外，超出规划容积率部分须建设保障性公共住房或拆迁安置房。

　　（三）规划为工业用途的非农建设用地，除无偿移交需建设的附建式公共配套设施和交通市政设施外，超出原规划容积率部分的15%应当无偿移交政府。

　　提高规划容积率前的建筑面积按照非农建设用地有关规定计收地价。提高规划容积率增加的经营性建筑面积按《深圳市地价测算规则》（深府办规〔2019〕9号）土地利用条件变更的有关规定计收地价，其中规划为工业用途的，按照《深圳市地价测算规则》（深府办规〔2019〕9号）产业用地提高容积率增加建筑面积的有关规定计收地价。

　　法定图则未明确容积率的非农建设用地，如规划许可时容积率超过3.2，超过部分视为提高容积率部分。

　　第八条 非农建设用地可按以下规定进行调整：

　　（一）批复用途与生效法定图则规划用途不相符，或面积小于3000平方米的非农建设用地，可申请进行调整。非农工商用地规划为工业用途或商业用途的均视为与规划相符。

　　（二）用地面积大于3000平方米（含3000平方米）且批复用途与生效法定图则规划用途相符的非农建设用地，可调整至土地整备利益统筹项目或符合我区优先推进条件的城市更新项目中。

　　（三）公共设施类非农建设用地，可申请按工商用地指标等面积调入土地整备利益统筹项目或城市更新项目。原农村集体经济组织应完善征（转）地补偿手续并纳入国有储备，如有地上建(构)筑物需按规定向区政府有关部门办理移交，政府对地上建（构）筑物相应部分按照重置价给予补偿。原农村集体经济组织创办的村办小学土地房产遗留问题，按市政府有关政策处理。

　　（四）符合以下情形之一的，可将非农建设用地指标按原用地面积和划定用途，按建成区指标落实在土地整备利益统筹项目或符合我区优先推进条件的城市更新项目中：

　　1.非农建设用地划定时与已批合法用地冲突的。

　　2.非农建设用地划定后签订了征（转）地补偿协议，经政府相关单位签订方核实未给予非农建设用地货币补偿，且未经其他途径给予土地安置的。

　　3.非农建设用地划定后，在按照《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》《深圳市人民政府关于农村城市化历史遗留产业类和公共配套类违法建筑的处理办法》等农村城市化历史遗留违法建筑规定办理产权登记时，未享受非农建设用地相关权益的。

　　（五）未完善征（转）地补偿手续用地依据《深圳市落实住房制度改革加快住房用地供应的暂行规定》（深规划资源规〔2020〕3号）纳入实施计划后，原非农建设用地指标可按规定调整至城市更新项目或土地整备利益统筹项目。

　　第九条 非农建设用地指标调整后，原用地按以下规定处置：

　　（一）调整前用地属于空地的，应在申请非农建设用地调整时同步按照货币补偿标准完善转地手续，将土地纳入国有储备。

　　（二）调整前用地属建成区的，建筑物可保留使用，不得加建、扩建、改建;工商类非农建设用地，规划为公共管理与服务设施用地、交通设施用地或公共设施用地的，在调入土地整备利益统筹项目或城市更新项目等建成区时，原农村集体经济组织可选择以下方式之一进行处置：

　　1.将地上建筑物自行拆除后完善转地手续并纳入国有储备，选择对地上建筑物进行市场价补偿的，按原规模核定调入面积；选择对地上建筑物进行重置价补偿的,按原规模的1.5倍核定调入面积。

　　2.保留使用原建筑物，选择在规划实施时按有关政策进行补偿的，按原规模核定调入面积。

　　（三）本办法实施前因非农建设用地调整而要求对建成区进行转地或拆除但尚未完成的，按照本条规定执行。

　　第十条 申请将非农建设用地调入或调出城市更新项目的，按下列规定办理：

　　（一）城市更新项目专项规划审批前可申请将非农建设用地指标调入。

　　（二）城市更新项目拆除范围由区城市更新和土地整备部门认定，调入的非农建设用地不划定具体范围。城市更新项目分期实施的，各期调入的面积根据原农村集体经济组织的意见核定。

　　（三）建成区非农建设用地指标调入城市更新项目的，按原批准用地规模核定调入面积。空地指标调入城市更新项目的，按原批准用地规模的1.5倍核算。

　　（四）城市更新项目纳入计划后，其中的非农建设用地原则上不允许调出，但非农建设用地面积超出拟出让建设用地面积时，超出部分可申请调入其他城市更新项目或土地整备利益统筹项目。

　　（五）非农建设用地指标调入城市更新项目后，该项目3年内未纳入或者被清理出城市更新单元计划的，原已调入的非农建设用地指标视为未调整。因原用地已完善土地征（转）手续或已开发建设而无法落实非农建设用地指标的，可将指标调整至其他城市更新项目或土地整备利益统筹项目。

　　（六）在2017年8月16日前非农建设用地指标调整事宜已经区规划和自然资源部门复函初步同意的，且在城市更新项目专项规划审批过程中将拟调入非农建设用地计入合法指标的，该类城市更新项目专项规划审批通过后，仍按原审定意见继续完善非农建设用地调入手续。如因客观原因对原调入的非农建设用地指标进行调整或补足的，由所在社区按照本办法的有关规定，补充调入符合条件的非农建设用地指标。非农建设用地指标调入后，不得因本次非农建设用地指标调入对已批专项规划进行调整。

　　第十一条 申请将非农建设用地调入或调出土地整备利益统筹项目的，按下列规定办理：

　　（一）土地整备利益统筹项目立项前可申请将非农建设用地指标调入。

　　（二）非农建设用地按原用地规模等面积核定调入面积。土地整备利益统筹项目中调入的非农建设用地不划定具体范围。

　　（三）立项后如土地整备利益统筹项目留用地未能全部落实非农建设用地指标，超出的非农建设用地指标可同项目实施方案一并报区政府审批同意后予以调出，并可将指标等面积调整至其他土地整备利益统筹项目或城市更新项目。

　　（四）非农建设用地调入土地整备利益统筹项目后，该项目3年内未纳入或者被清理出项目目录的，原已调入的非农建设用地指标视为未调整。因原用地已完善土地征（转）手续或已开发建设而无法落实非农建设用地指标的，可将指标调整至其他土地整备利益统筹项目或城市更新项目。

　　第十二条 未建房户统建用地优先在原地开发建设。如确实无法在原地开发建设的，未建房户用地在经90%以上（含90%）的未建房户用地受益人签字确认后，可按等面积调入城市更新项目或土地整备利益统筹项目内原批复用途统筹处理，不得进行土地使用权交易。原农村集体经济组织需自行理清经济关系，将地上建（构）筑物拆除，完善征（转）地补偿手续并无偿移交政府，统建用地涉及的未建房户、拆迁安置户的住房安置由调入的城市更新项目或土地整备利益统筹项目解决。

　　统建用地涉及的未建房户、拆迁安置户等相关情况应取得辖区街道办事处意见；涉及的集体资产管理及未建房户、拆迁安置户等相关利益保障应取得区集体资产管理部门意见。

　　第十三条 龙岗区城市化土地转制工作领导小组于2005年8月26日在《深圳侨报》发布的《关于龙岗区各居委会非农建设用地指标的通告》是龙岗区非农建设用地管理台账的基础。

　　区规划和自然资源部门负责非农建设用地台账管理和指标核销等工作。辖区街道办事处负责指导辖区内原农村集体经济组织建立台账及辖区内非农建设用地台账的备案、查询等工作。

　　第十四条 城市更新项目拆除范围内涉及非农建设用地的，由区城市更新和土地整备部门在城市更新项目土地使用权出让合同中予以明确并书面通知区规划和自然资源部门核销非农建设用地指标。

　　农村城市化历史遗留产业类和公共配套类违法建筑处理按照位于原农村非农建设用地红线内的标准缴纳地价的，由区规划土地监察部门在核发历史违建处理确认文书中予以明确并书面通知区规划和自然资源部门核销非农建设用地指标。

　　原地开发或者因土地整备利益统筹项目签订土地使用权出让合同的，由区规划和自然资源部门在土地使用权出让合同中予以明确并核销非农建设用地指标。

　　因征转、拆迁安置等需核销非农建设用地的，由相关单位在相应协议中予以明确，再由区规划和自然资源部门核销非农建设用地指标。其他需核销的，由区规划和自然资源部门核销非农建设用地指标。

　　第十五条 原农村集体经济组织提出的非农建设用地补划、开发建设、调整等申请，须在申请前于龙岗区政府网站以及原农村集体经济组织所在地进行公示，公示期皆为7个工作日。公示无异议的，区规划和自然资源部门按照规定办理相关手续。公示有异议的，由辖区街道办事处调查处理。

　　第十六条 区内各相关职能部门以及街道办事处应各司其职，加强联动，共同做好非农建设用地的后续管理工作。区纪委监委机关应加强对各相关单位及其工作人员执行非农建设用地有关政策和法律法规情况的监督检查，对工作中存在的不作为、慢作为、乱作为等问题，严肃追究责任。

　　国家机关工作人员和社区股份合作公司有关人员徇私舞弊、玩忽职守、滥用职权的，依照有关规定予以党纪政纪处分；涉嫌犯罪的，依法移送司法机关追究刑事责任。

　　第十七条 本办法所述“社区”“社区股份公司”及其范围是指《中共深圳市委、深圳市人民政府关于加快宝安龙岗两区城市化进程的意见》（深发〔2003〕15号）发布时的原行政村集体经济组织及其辖区范围。

　　本办法所述“本街道范围”是指《龙岗区非农建设用地管理暂行办法》（深龙府办〔2015〕28号）执行期间龙岗区街道区域划分范围。现龙岗区街道所辖社区非农建设用地参与城市更新项目或土地整备利益统筹项目的，可在现街道范围内调整。

　　本办法所述变更土地用途是指《深圳市城市规划标准与准则》规定的大类用地之间的用途变更。

　　第十八条 本办法由区规划和自然资源部门负责解释。

　　第十九条 2020年8月16日至本办法施行之前，龙岗区非农建设用地补划、开发建设、调整等事项的管理参照《龙岗区非农建设用地管理办法》（深龙府办规〔2017〕6号）有关规定处理。

　　本办法自2021年1月15日起施行，有效期5年。本办法施行前已申请对非农建设用地进行处置并取得区规划和自然资源部门复函初步同意的，可按原审定意见继续完善后续程序。

相关政策法规/解读

• 《龙岗区非农建设用地管理办法（2020年修订）》政策解读