香洲区双限调控政策显效房地产投资持续回落

　　去年11月1日，珠海市政府出台了限购、限价双管齐下的房地产调控细则，成为全国首个既限购又限价的“双限”城市。截至今年六月底，“双限”政策出台已八个月，这八个月以来，香洲区房地产投资持续下滑，土地交易市场冷清，商品房价格同比持续下降，销售虽现回暖迹象但仍负增长，双限政策成效明显。

　　一、房地产开发投资持续大幅下滑，呈负增长态势

　　2012年1-6月，我区房地产企业累计完成投资57.51亿元，同比下降8.5%；房地产开发投资占全社会固定资产投资比重67%,比去年同期回落12个百分点。房地产投资自4月以来持续负增长，总体呈现下降趋势。

　　从上半年各月走势看，前2个月房地产投资快速增长，增幅超过40%，主要与上年基数较低有关。进入3月份以来，房地产投资增速逐步放缓呈回落态势。4月份，受去年同期基数增高、土地购置费锐减等因素影响首次出现负增长，5月份回落至谷底，负增长12.9个百分点，6月份收窄至负增长8.5个百分点。（见下图）

　　（一）土地购置费增速大幅回落，商住用地零成交

　　上半年，房地产企业土地购置费0.39亿元，较上年减少12.67亿元，同比下降97%。土地购置费占房地产投资的比重0.7%，比去年同期回落20.1个百分点。

　　近几年土地购置费在我区房地产投资中的比重逐年上升，对房地产投资的拉动作用显著。但自去年10月以来，市政府慎重供应商住用地，半年多时间无商住用地供应，直至今年6月才推出了位于珠海大桥东的一宗纯住宅地块，但在接近竞拍日，市政府却终止了该地块的挂拍。因此，上半年，我区无商住用地成交。

　　（二）商品房新开工面积、竣工面积大幅回落，投资减缓

　　商品房新开工面积、竣工面积增幅双双呈下降运行态势，是我区房地产投资减缓的重要表现。上半年，商品房新开工面积持续负增长态势，累计新开工25.18万平方米，同比减少71.1%。

　　商品房竣工面积自3月份开始出现负增长，第二季度持续走低，上半年累计竣工38.54万平方米,同比下降73.4%。分析原因主要是在宏观调控政策影响下，商品房销售市场前景不明朗，房地产企业在转变营销方式和投资计划的同时，采取放缓工程进度、延迟开盘时间，甚至推后项目竣工时间等手段，等待市场回暖。

　　二、商品房销售稳中有升，房价企稳

　　2012年1-6月，我区商品房累计销售面积67.41万平方米，同比下降1.1%。其中，住宅销售面积61.7万平方米，同比增长3.7%；办公楼销售面积0.08万平方米，同比下降88.2%；商业营业用房销售面积2.1万平方米，比上年下降23.6%；其他销售面积3.49万平方米，同比下降32.6%，商业营业用房和其他销售下滑，是影响我区商品房销售面积增速下降的主要原因。

　　（一）刚性需求拉动，商品房网签现回暖迹象

　　上半年，受困双限令的我区楼市呈现回暖迹象。网签数据显示，1-6月共有26个项目有网签记录，成交2714套，其中：1月230套，2月251套，3月359套，4月318套，5月804套，6月752套。从月度走势看，前三个月，网签套数环比上涨，4月份出现小幅回落，进入5月销售旺季，网签套数达到半年度峰值804套，6月再度小幅回落。

　　楼市成交量的上升，一方面源于春节后刚性需求得到释放，面积小、总价低的小户型产品成为市场交易主体，金域华府、公园里、富华里等小户型热销。上半年网签数量前五名的项目：金域华府、招商花园城、五洲花城二期、中海桃花园、尚东领御，除五洲花城二期外，其余四家均是以刚需产品为主。这五家楼盘总网签942套，占全部成交量的53%；另一方面，开发商为了消化库存纷纷抛出低折扣，以价换量。五洲花城二期、中珠九悦、中信红树湾等推出特价房；云顶澜山、棕榈四季等推出按赠送面积加总折算均价等方式进行促销；其三，央行降息，间接利好楼市。

　　（二）双限措施效果显著，房价涨幅放缓

　　双限令实施以来，我区商品房价格普遍有所回落，新建商品房预购价格总体平稳。去年11月份以来，房价同比持续下降，双限措施效果显著。

　　从月度走势看，双限令实施的首个月，2011年11月，房价每平方米15174元，同比下降13.2%；此后持续负增长态势，12月房价降到谷底每平方米10827元，1月份，房价虽小幅回升但同比跌幅最大，同比下降31.5%；自2月开始，房价始终保持在每平方米12000元左右，增长相对平稳。（详见下图）

　　上半年，为巩固房地产调控成果，中央坚定不移地加强房地产调控，******多次表态，要毫不动摇地继续推进房地产市场各项调控工作，促进房价合理回归。7月14日，珠海市政府宣布维持双限令不变。在中央及各级政府严厉调控房价的背景下，下半年，我区房地产市场走势在很大程度上将取决于经济运行态势以及房地产调控政策的走向等因素。预计在没有土地购置费拉动情况下，房地产投资仍将维持下滑态势，商品房销售在刚需拉动下成交活跃，但短时间内仍难以复苏。

撰稿：王瑛