高行镇物业管理新模式赢得居民满意度

       居民、居委、业委会与物业公司的故事总是一言难尽。在高行镇东力新村居委管辖的三个小区中，有两个小区曾遭遇物业抛盘，质优价廉的物业管理和服务哪里找？东力新村的探索经验值得参考。

       酬金制促物业提升管理

       “五年前，物业公司差点和我们说‘拜拜’。”东力新村业委会主任邹恰昌告诉记者，东力新村是上世纪90年代末建造的老小区，物业管理费多年来按每平方米0.45元收取，随着各种开支的上涨，物业管理公司入不敷出，每年亏损15万元。物业公司提出物业费涨到每平方米1元，居民难以接受。眼看东力新村小区的568户居民、近5万平方米住房将陷入无物业管理的窘境，居民区党总支、居委会、业委会和物业公司各方协调，变“包干制”为“酬金制”。

       “酬金制”最大的变化是，物业管理费由原来的物业公司掌管变为由业委会自治掌管。邹洽昌表示，相当于“清包”的概念，除去约定的10%的物业费支付给物业公司以外，保安保洁人员工资、维修材料等开支都由业委会承担，结余和不足也都归业委会。

       2012年1月，“酬金制”物业管理合作模式的方案在小区业主大会上表决通过，高行镇第一个采用“酬金制”管理模式的小区开始运作。业委会实行每周五天接待制，在业委会的监督下，所有费用事无巨细地都要逐一审核。为确保小区有稳定的收入来源，在不提高物业费的基础上，业委会提出上调停车费，小区120多个机动车固定车位每月停车费从60元调到100元，临时停车收费也得到了规范，停车费收入大幅增长。几年来，东力新村的小区面貌得到了较大改善，业委会通过开拓资源、合理规划，在小区周边先后开辟出100多个停车位。邹洽昌表示，车位多了，居民满意了，同时也能增加收入，物业管理逐渐形成了良性循环。

       经过几年的探索和实践，东力新村“酬金制”交出了让业主满意的答卷，从物业公司入不敷出到业委会逐年盈利，2015年累计实现盈利近30万元。物业管理费收缴率100%，有的居民还主动把前几年拖欠的物业管理费补上了。

       聘职业CEO管理物业

       申江名邸是东力新村居委会下辖的一个别墅小区，小区属于典型的“迷你”楼盘，总户数只有149户，物业费每平方米4元左右，还是入不敷出。2014年，物业公司不干了。

       既然留不住物业，业主们考虑发挥自身的能量，既然是个迷你小区，自己干也不是没可能。业委会提出了在上调35%物业费基础上开展业主自治的物管方案，并在业主大会上通过。紧接着，业委会在互联网上招聘职业物管CEO，黄先生从14个优秀物业经理候选人中脱颖而出。黄先生从成本控制入手，通过调整用电、改造照明灯、修复管道渗漏等措施年度节约电费3万多元，水费从每月5000元降至每月几百元，大幅降低了业主公共开支。

       申江名邸小区横跨申江路，赵家沟大桥下原来满是绿化垃圾。黄先生在东力新村居民区党总支的支持下，清理了堆积多年的树枝树叶等绿化垃圾，不仅如此，他们还在大桥底下修建了76个停车位、开辟了篮球场、健身场等等，将这块死角重新利用起来。业主们制定了环境维护的长效管理方案，小区环境面貌大为改善。通过重新签订安保合同，业委会严格考核，物业保安面貌焕然一新，忠于职守的保安先后5次制止了可疑人员进入小区，还当场抓住1名盗窃惯犯扭送派出所，小区业主安全感大幅上升。居民区书记周丽明透露，以往别墅小区一年有十多起偷盗案，自从小区物业管理实现业主自治之后，入室盗窃率已经降为零。

       业主自治还需多方支持

       尽管东力新村和申江名邸的物业管理找到了创新模式，但在具体的实施过程中，还是遇到了一些问题。申江名邸没有物业公司，业主上缴的物业费存放在哪里？***怎么解决？小区业委会向浦东新区税务局咨询申请，获准由浦东新区税务局代为小区开具收费***，当年，这个做法也曾开创浦东先例，然而，在2016年营改增之后，税务局无法再为申江名邸开具收费***，***问题至今悬而未决。

       由于停车费不算在物业管理费一项之内，物业公司不开具***，业委会只能开具收据作为缴费凭证，常常有临时停车的车主质疑停车不给***。邹恰昌告诉记者，***和收据的问题还曾引起过投诉，小区业委会只能与各方面解释。这些问题在物业包干制模式下并不存在，在业主自治模式中都成了大问题。

周丽明认为，受居民欢迎的物业管理模式，希望能有更多政策支持，让业主自治之路走得合情合理更合规。