济南市房地产业协会发布2022年济南楼市报告

2023年1月17日，济南市房地产业协会发布2022年济南房地产市场运行情况及销售排行榜，内容如下：

一、2022年政策背景

一是中央层面政策

7月底，中央政治局会议指出，要稳定房地产市场，坚持“房住不炒”定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。将“保交楼”提到一个新的高度，也给整体房地产市场调控定调。8月，住建部、财政部、人民银行等有关部门出台措施，完善政策工具箱，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。

二是我市调控政策调整

据不完全统计，全国超330个省、市（县）发布楼市宽松政策超1000条。从5月份开始，政策方向发生重大变化，从三线城市到二线城市再到热点城市，限购、限贷、限售核心政策开始松绑。济南市于5月22、23日，对优化个人购房信贷政策、调整限售条件、调整限购范围、优化非本市户籍家庭购房条件等方面政策进行了适度调整；9月15日，为进一步支持刚性和改善性住房需求，济南市持续优化房地产政策措施，继续对二环以内的历下区、市中区区域实施限购；11月12日，调整住房公积金贷款最高额度，购买首套普通自住住房申请住房公积金贷款，一人缴存住房公积金的职工家庭最高可贷款额度由35万元提高至50万元，两人及以上缴存住房公积金的职工家庭最高可贷款额度由70万元提高至80万元。8月17日，济南在全国首推二手房“带押过户”登记新模式，对于存在抵押的房产要上市交易的，实现了不用先归还原来的房贷就可以完成过户、抵押、发放新的贷款。

三是金融政策

需求端：4月15日，央行宣布，为支持实体经济发展，促进综合融资成本稳中有降，决定于2022年4月25日下调金融机构存款准备金率0.25个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）。11月25日，央行再次降准0.25个百分点。（2022年央行三次下调贷款市场报价利率（LPR）。1月20日，1年期LPR为3.7%，较上月下调10个基点；5年期以上LPR为4.6%，较上月下调5个基点。5月20日，1年期LPR维持3.70%不变，5年期以上LPR下调15个基点至4.45%。此后的8月22日，LPR第三次下调，1年期LPR为3.65%，较上月下调5个基点；5年期以上LPR为4.3%，较上月大幅下调15个基点。济南当前商贷利率首套、二套分别为：4.1%、4.9%）。

供应端：监管层出台16条金融新政，房地产迎今年度最强政策支持。11月份，央行、银保监会联合发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》；11月14日，银保监会、住建部、央行联合发布了《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》。进一步支持优质房企，并为部分房企纾困。

四是税收政策

9月30日，财政部、税务总局发布“关于支持居民换购住房有关个人所得税政策”的公告，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

二、房地产市场运行情况

（一）运行情况

2022年，我市房地产市场整体运行呈现平稳回落状态。受经济下行及疫情防控的影响，5月、9月我市房地产调控政策也做出了两次大调整，市场活跃度明显增加，市场预期和信心进一步提升。一是市场成交逐步回暖。成交规模大幅增长，外地购房人占比增加，进一步释放了刚需和改善性需求。二是市场信心进一步提振。从调研情况来看，政策出台后，济南主城区在售项目来访量、成交转化率明显增加。市场信心提升，市场预期企稳。目前市场呈现逐步回暖状态：

一是土地供应方面，商业用地73宗，面积2223.21亩；住宅用地101宗，面积6182.83亩。

二是商品房销售方面，新建商品房批准预售14.92万套，面积1142.06万平方米。其中，住宅预售5.77万套，面积749.86万平方米。全市新建商品房网签销售19.39万套，面积1468.15万平方米，金额1788.***亿元。其中，住宅销售7.31万套，面积977.92万平方米，均价为14171.74元/平方米，金额1385.88亿元。住宅可售8.59万套，面积1149.29万平方米，住宅去化周期为14.1个月，处于合理区间。全市二手房交易6.49万套、成交面积496.23万平方米，其中二手住宅交易4.21万套、成交面积431.10万平方米。

（二）市场特征

一是市场规模保持稳定

2022年有网签记录的商品房项目1543个。2018年—2022年（除2021年外），我市商品房销售规模基本保持在1500—1600万平方米左右，商品住宅销售规模保持在1000—1200万平方米左右。总体看来，全市房地产规模基本稳定，运行趋势基本不变，开发企业和项目数量的基本稳定成为房地产市场平稳健康发展较好的支撑力。

二是库存去化周期保持在合理区间

从去化周期变动来看，1-8月稳步攀升至高点14.3个月，伴随着政策调整，去化周期逐渐企稳，基本保持在14个月左右，处于合理区间，市场供需相对平衡。

三是价格整体平稳

根据2022年以来国家统计局公布的70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，济南新建商品住宅销售价格指数累计上涨1.9%（22个重点城市中排名第6）；二手住宅销售价格指数累计下降3.5%（22个重点城市中排名第13）。

四是改善及高端需求更加旺盛

近年来，城市核心区优质项目置业需求增加，此类项目市场供应量较少、目标客群适配度较高，价格坚挺且有上升趋势，项目去化速度更快、转化效率更高。通过对成交面积段分析可以发现，90-144平方米刚需及首次改善产品销售套数占比为79.24%，刚需及首改群体仍占据市场的主导地位；144平方米以上改善产品的销售套数占比为18.01%，较去年显著提升，改善性需求表现出更强的韧性，在我市限购区域调整后，需求持续释放。

五是区域分化明显，购买力及区域市场冷热不均

从区域供求及去化情况来看，核心区项目热度提升显著，标杆项目带动片区效应明显；而非核心区项目销售增量有限。历下、市中、高新、历城等核心区去化周期在9-12个月之间，去化周期处于合理区间。槐荫、长清、莱芜等非核心区库存较多，去化周期较长。

六是二手住宅价跌量增

受市场下行等因素影响，二手住宅市场表现好过新房市场，原因是市场预期变化带来的结构性的变化。购房者选择准现房、现房或二手房，所见即所得，规避市场风险；二手房市场“以旧换新”的市场带动作用发挥不明显。

（三）房协助销措施

一是持续开展线上房展活动

6月份以来，通过线上线下相结合的形式，走进章丘区房展会现场，走进雪山万科城、金地博睿城等进行29场线上房展直播活动，全网累计观看次数超过100万次。目前持续开展线上房展直播活动，邀请行业专家对当前政策环境、市场动态、市场数据等进行宣传、解读。对推动政策落地，巩固调控成果，支持刚需和改善型住房需求，稳定市场预期，提振市场信心，起到很好的效果。二是开展“房协团房”团购营销活动。通过房地产业工会联合会组织开展“房协团房”团购营销活动。由房协搭建购销平台，设立“团房热线”，推出了“房协团房”专项折扣。引导开发企业向购房者让利，满足刚需和改善购房者合理的购房需求。

（四）市场走势判断

一是政策研判

政策定调逐渐明朗。2022年12月14日，******印发《扩大内需战略规划纲要（2022－2035年）》在“持续提升传统消费”中提出了房地产市场发展的长期战略，“促进居住消费健康发展。坚持‘房子是用来住的、不是用来炒的’定位，加强房地产市场预期引导，探索新的发展模式，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制，支持居民合理自住需求，遏制投资投机性需求，稳地价、稳房价、稳预期……”预计房地产市场调控将由政府监管手段逐渐向市场调节手段转变，房地产市场化程度将逐步加强。政府将进一步研究政策措施，做好政策储备，增强政策精准度，适时进行政策微调，支持刚需和改善型购房需求；加强市场预期引导，满足合理购房需求，营造良好的舆论环境；提振行业信心，助力企业纾困，全力推进“保交楼”工作，提振市场信心。

二是信贷政策环境相对宽松

11月23日，《中国人民银行中国银行保险监督管理委员会关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》明确支持个人住房贷款合理需求。支持各地在全国政策基础上，因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定当地个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限，支持刚性和改善性住房需求。

三是疫情防控方面

2022年11月10日，中央政治局常委会召开会议，研究部署进一步优化防控工作的二十条措施。12月7日，***联防联控机制发布关于进一步优化落实新冠肺炎疫情防控措施的通知（“新十条”），进一步优化了新冠疫情的防控措施，各地疫情防控政策正加速调整。历时近三年的疫情防控措施做出大幅调整优化，为各行各业复工复产提供了保障和基础。

四是市场规模方面

近年来，我市经济结构逐渐向好，城市吸引力增强，将吸引新市民、大学生来济南落户就业，尤其对周边城市的虹吸作用明显，作为人口净注入城市，刚需和改善购房需求强劲，并具有可持续性。新市民、原市民刚需改善性需求稳定。从住宅供应方面来看，虽然2022年住宅用地供应量小于往年，但是考虑到已取得预售许可商品住宅库存约在1200万平方米左右，未取得预售许可的商品住宅库存约在750万平方米以上，市场整体供应量不会出现短缺，但是局域不平衡，局部或阶段供应不足仍然存在。商品住宅销售规模相对稳定，新建住宅保持在约1000-1200万平方米左右，二手住宅保持在约400万平方米左右。考虑到近年来受到疫情防控抑制作用的影响，我们认为2023年我市房地产市场表现应会好于2022年。预计第一季度市场将保持平稳，第二季度末开始回升，商品房整体销售规模应保持在1500万平方米以上（依据住宅销售量1000万平方米以上，占比70%计算）。

三、销售排行榜

数据来源：济南市房地产信息系统、市场调研

数据采集类型：新建商品房：新建商品住宅、商业用房、办公写字楼、储藏室、车位等所有房屋属性；新建商品住宅：住宅、居住公寓等。

数据采集时间范围：2022年1月1日-12月31日

数据采集区域范围：全市域

研究机构：济南市房地产业协会

特别说明：本排行仅供市场参考，不作为行业评价标准。

（一）2022年新建商品住宅成交规模稳定

1-12月我市新建商品房销售19.39万套，面积1468.15万平方米，金额1788.***亿元。其中，住宅销售7.31万套，面积977.92万平方米，均价为14171.74元/平方米，金额1385.88亿元。

（二）新建商品住宅库存基本合理，区域分化明显

截至12月底新建商品住宅去化周期约14.1个月（2021年底为11.2个月）。主城区历下、市中、天桥、槐荫、高新、历城六区，销售面积636.16万平方米，占全市总成交面积的65.05%。从区域去化情况来看，历下、市中、高新、历城等核心区去化周期在9-15个月之间，去化周期处于合理区间。槐荫、长清、莱芜等非核心区库存较多，去化周期较长（在16-22个月之间），去化难度大。

（三）套均面积创新高

2022年商品住宅的套均面积达到133.72平方米，逐年呈上升趋势（2017年-2021年套均面积分别为121.74平方米、122.49平方米、125.44平方米、125.63平方米、127.37平方米）。

（四）刚需改善需求项目占比高

从成交的面积段结构来看，100-120平方米面积段占比24.6%， 120-144平方米面积段占比43.8%，合计占比68.4%。非本市户籍家庭购房占比19.1%。

（五）企业销售排名情况

本次排名，对目前市场中合作开发的项目，企业销售业绩以企业股权占比来计算。前30名企业销售金额908.15亿元，占全市商品房销售总额的50.77%（2021年为52.22%）；前30名项目销售金额519.75亿元，占全市商品房销售总额的29.06%（2021年为32.28%）；前30名项目销售面积359.91万平，占全市商品房销售面积的24.51%（2021年为26.05%）；前30名住宅销售金额441.2亿元，占全市住宅销售总额的31.84%（2021年为36.82%）；前30名住宅销售面积299.03万平方米，占全市住宅销售面积的30.57%（2021年为30.14%）。

***：2022年济南房地产市场排行榜

表一 2022年企业销售金额排行前30名

表二 2022年项目销售面积排行前30名

表三 2022年新建住宅销售套数排行前30名

编辑：           孙凯