房地产企业营改增税收政策有疑惑禅城区国地税局来帮忙

2016年5月1日起，含房地产业在内的四大行业全部由缴纳营业税改为缴纳增值税。营改增后，房地产税收政策发生了较大变化。为帮助房地产企业更好地掌握相关税收政策，迅速适应税制改革，助力政府供给侧改革，佛山市禅城区国、地税局联合区金融办、区国土局等多个部门，于10月14日下午在佛山市金马剧院1号厅举办了一场大型房地产企业税收政策宣讲会，吸引了近500名的房地产企业负责人和财务人员前来听讲。  

房地产业营改增后要怎么缴税呢？企业税负是增是减？针对营改增后企业普遍关注的这一问题，宣讲会给出了明确的答案。据介绍，营改增后房地产企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目分两种：  

一是销售自行开发的房地产老项目（开工时间为2016年4月30日前），可选择按照5%的征收率简易计税。如：某房地产企业销售自行开发的房地产老项目，取得销售收入5000万元，其选择简易计税方法计算应缴纳的增值税税额=不含税价×5%,即：5000÷（1+5%）×5%≈238.1万元；营改增前其应缴纳的营业税税额=含税价×5%,即：5000×5%=250万元；营改增后，选择简易征收的房地产项目可以少缴税款约11.9万元。  

二是销售自行开发的房地产新项目（开工时间为2016年4月30日后），适用一般计税方法计税，其销售额按照取得的全部价款和价外费用减去当期销售房地产项目对应土地的价款后的余额计算。即企业应缴纳的增值税税额=（取得的全部价款和价外费用-当期销售房地产项目对应土地的价款）÷（1+11%）×11%-进项税额。如：某房地产企业销售自行开发的房地产新项目，取得销售收入5000万元，支付的土地价款为2500万元，取得的进项税额为40万元。那么，其应缴纳的增值税税额=（5000-2500）÷（1+11%）×11%-40≈207.75万元。营改增后企业的税率虽然变成了11%，但是企业的土地出让金可以进行税前扣除，楼盘的建筑材料、设计费、园林绿化费等成本都可以凭取得的增值税***抵扣税额，企业只要加强对财务人员和业务人员的税法培训，逐步完善***管理制度，建立起完善的增值税专用***抵扣机制，其实际承担的税负将随着时间的推移而降低。