城区美丽蜕变南山展翅腾飞

　　核心提示　　南科大一期建设如火如荼，大冲旧改拆迁完成即将动工，田厦新村国际中心傲然挺立全球招商、新围村美丽蜕变南山区以旧改为标志性成果的城市更新工作全面铺开，南山城区空间形态整合与产业升级行动拉开了宏伟的大幕。

　　当前，南山区委区政府把城市更新上升到全区科学发展的战略高度，来谋划和运筹城市更新工作，力图以城市更新为突破口，促进产业升级换代，加快转变经济发展方式，实现科学发展目标。

　　截至今年底，南山区启动运作的城市更新整体拆建项目已达到38个，其中也凝结了南山区城改办（重建局）工作人员的劳动，他们在其中的辛勤工作与付出，在南山的美丽蜕变中展现了属于他们的激情岁月与创业情怀。

　　城市更新

　　2003年，南山区在全市各区中率先设立了城改办，解决了城市更新工作缺乏整体规划和整体运作、吃肉扔骨头等积弊。区城改办发挥善打硬仗、开拓创新的精神，紧密联合各街道办事处和相关职能部门，全力推进各项工作。

　　团队协作凝神聚气攻坚克难

　　2006年起，针对项目多、人手少、推进慢等问题，区城改办开始摸索项目团队工作责任制，即打破原有的部门界限和专业分工，以项目为主导，跨部门组合工作团队，承担任务，从而保证了各个项目有专人负责、有专人跟进，形成业务骨干带头、新进人员迅速成长的队伍建设模式，全面提升整个团队业务水平和工作效率，为开创全区城市更新项目全面开花，滚动推进的良好态势奠定了坚实基础。

　　因工作需要，区城改办人员被大量抽调，但是因日常业务繁重，大家只能设法挤时间出来完成本职工作，主动加班放弃正常作息，保证本单位正常运作，各项职能顺利履行。

　　科学规划稳步推进打造新南山

　　2005年，南山区城改办完成《南山区城中村改造专项规划》（纲要）编制工作，制定出台《南山区城中村改造实施办法》和《南山区城中村改造专项资金使用管理办法》，构成一个基本的规划与制度体系，为整体推进全区的城中村改造奠定基础。

　　2010年，南山区城改办通过部门研究和委托调研等形式落实城市更新课题研究和规划编制任务，委托具有甲级资质的深圳市建筑设计研究总院，组织富有经验和创造力的设计团队，形成《南山区旧城旧村旧工业区改造研究》报告和《南山区旧城旧村旧工业区改造十二五规划》文本。按照这份新的规划，在十二五期间，南山区城市更新将以全面改造为重心，以综合整治为突破口，通过一廊四区（大沙河创新走廊、南油片区、蛇口片区、华侨城片区、大学城片区）的城市更新，推进旧城旧村旧工业区功能及空间形象与邻近城市功能区的对接，逐步实现南山区生活环境的普遍改善，促进南山区产业结构升级和空间布局优化，提高城市土地资源配置效能，提升南山区经济竞争力、社会凝聚力和文化辐射力，把南山建设成为经济繁荣、社会稳定、生态环境优美、空间布局合理、设施完善的生态型海滨城区。

　　38个城市更新项目全面开花

　　近几年来，南山区旧城（旧村）改造大面积铺开，不断更新改造老住宅区和脏乱无序的城中村，使其旧貌换新颜，逐步融入园林式、花园式理念，成为南山区现代化滨海城区的重要的组成部分。2006年至今，南山区已经全面启动各类城市更新项目38个。

　　在区城改办的努力协调推动下，南山区旧改工作进度居全市前列，田厦新村等项目基本完工，水湾村等7个项目的规划审批工作已经完成，后海村等8个村的规划审批工作正在全力推进，西丽中心区等8个项目的规划编制工作正在加紧进行，新围村综合整治工程于今年初圆满完工，各项指标均居全市各区前列，南山区旧改工作已经初步形成科学、有序、合理的良性滚动式循环推进模式。

　　亮点工程

　　面对一个个挑战、一道道难题、一项项不可能完成的任务，南山区城改办领导班子成员讲团结、顾大局、谋进取、创业绩，全办工作人员燃烧激情，在多项市、区中心工作、重点项目中承担起主要角色，出色地完成多个市、区交办的重点项目、工程及相关工作，并探索和总结出多个先进经验，为建设和谐南山创新南山效益南山做出了重要贡献。

　　重大项目中燃烧激情建功立业

　　围绕区委区政府中心工作和任务令要求，区城改办全力以赴推进大冲旧改和南科大拆迁安置。按照组织上的安排，作为上述两个项目的主要负责单位之一，全办超过2/3的人员（包括单位一把手和1名副主任、2名正科长）自2009年起被抽调至上述两个项目中去，全脱产开展相关工作。此外，在大沙河创新办成立之前，区城改办一直负责着长源村旧改的前期工作，基本完成了查丈、确权工作，完善和开展了部分楼房的租用及相关手续，完成组建项目公司的前期工作、制定了集体物业拆赔方案并进行了部分集体物业拆除、谈判等主要工作。大沙河办成立后，按区委常委会议纪要精神，城改办将长源旧改工作移交给大沙河办。

　　过去3年里，城改办被抽调人员各自在被抽调岗位上积极进取，努力工作，发挥了十分重要的作用。截止到2010年底，大冲旧改基本完成集体物业、超过98%的村民物业签约工作，并开始大面积拆除，实现临时安置区围合式管理，为实现2011年内动工建设还迁物业奠定了坚实基础。大冲旧改团队中，城改办抽调的工作人员获得旧改三方团队一致好评，为打造高效的政府团队做出了积极贡献。南科大拆迁安置工作完成全部测绘、评估、签约谈判工作，在2011年初召开的南科大总结表彰大会上，城改办保长汉局长（主任）获评突出贡献奖，被抽调的另外7位同志均被评为先进个人。

　　新围综治树立样板获推广

　　在新围村综合整治中，南山区城改办创新思路、开拓进取，与西丽街道办事处、新围实业有限公司等相关单位一起克服了重重困难，稳步推进整治工作。

　　区城改办工作人员首先面临的问题是拆迁量大、资金投入较大。例如，新围村打通一条东西向消防通道涉及拆除约10栋民房，建筑面积约3200平方米。此外，危旧房和广场等拆迁的建筑面积达到近2万平方米。新围村整治内容较全面，整治要求较高，相应的资金投入较大。

　　新围村整治类似于给全村做个大手术，但却既不能麻醉，也不能用休克疗法，也就是说新围村整治的施工无法封闭整个施工场地，施工和村民生活之间的相互干扰和影响无法避免。为此，南山区城改办通过科学合理的施工安排，尽量做到对村民正常的生产生活的影响降至最低，同时挨家挨户***动员，做通村民的思想工作，让综合整治得以顺利推进。

　　今年初，新围村综合整治项目圆满完成，顺利通过了市城中村综合整治工作领导小组办公室的工作验收。验收小组领导称赞道：新围村项目是深圳市城中村二类整治项目的样板。新围村完工后，获市城中村综合整治工作领导小组的嘉奖令，被评为我市城中村综合整治（二类项目）样板工程，广东省委***书记、深圳市委王荣书记、市政府许勤市长等多位领导前来新围村视察，并在新围村召开了全市城中村综合整治现场会。今年5月的深圳市城中村综合整治（二类项目）南山现场会也选在新围村召开。

　　近日，记者来到新围村，城中村脏乱差的印象一扫而光，看到的是整齐漂亮的街景，别致的南洋式楼房，整洁的地砖铺满了大街小巷，店铺招牌时尚而富有个性，让人感觉在步行街购物般惬意。

　　田厦新村改造模式走向全国

　　田厦新村地处南头中心地段。由于该村兴建初期欠缺长远的规划，造成了先天不足，存在建设标准低、质量不高等问题，需要重建改造。

　　2004年，区城改办协调田厦股份公司完成田厦新村改造详细规划方案，次年得到南山区政府的批准，2006年获得市规划委员会正式批准。同年10月14日，田厦新村城中村改造项目正式启动。

　　据介绍，该改造项目占地近3万平方米，改造后建筑面积近16万平方米。在南山相关部门的协调指引下，田厦新村对城中村改造及安置补偿模式进行了积极的探索。田厦新村的改造模式为股份公司牵头自行改造，通过村民以宅基地入股城中村改造项目并参与项目利润分配的方式，把村民个人利益与改造项目整体利益连接起来。为此，对村民的宅基地不再另行补偿，只按照国家有关政策补偿上盖物业的建设成本和拆迁安置过渡费用。田厦新村以宅基地入股项目的方式，成为深圳市城中村改造中的一个创举，为***城中村改造补偿安置工作的困局提供新的借鉴。5年来，国内多个城市派出考察学习小组前来接洽、学习，希望在当地城市更新、发展集体经济等工作中借鉴和引入该模式，先后接待了数十批全国各地的参观学习单位。

　　去年9月12日，田厦改造项目圆满完成，今年，田厦股份公司的大手笔田厦国际商务中心也顺利封顶，目前正在加紧内装，全球招商。

　　征地拆迁

　　从2006年承接并出色完成西部通道深圳侧接线工程征地拆迁工作起，城改办先后负责了轨道交通、前海物流园区、北部片区收地及其他市政项目在我区范围内的征地拆迁工作，共实现超过20亿元资金的拆迁补偿。包括轨道交通共5条线路（总拆迁面积110多万平方米，涉及金额16亿多元）、总占地面积1520万平方米的前海合作区，以及涉及土地面积3058万平方米的北部片区统征地遗留问题处理工作等。

　　肩负重任一刻不松懈

　　在开展各市政基础建设项目的征地拆迁工作中，项目被拆迁对象涉及大型国企、外企、个体经营户、村集体、原村民等等，加上征地拆迁工作情况复杂、时间紧迫，拆迁难天下第一难已经成为共识。以地铁1、2、5号线的新增和收尾任务为例，往往是一个小站点的拆迁谈判连带出一大片，牵涉到前前后后近十年来多个项目的历史遗留问题，需要从头到尾慢慢理顺关系、多方查证资料、穷尽心力寻找补偿依据、循环反复做通思想工作等等，费常人难以想像之力，受常人无法承受之苦。

　　区城改办通过不断开拓思维，创新理念，完成了从拟定补偿方案、协助市级主管部门出台和完善相关规章办法，到具体实施拆迁补偿，城改办工作人员始终坚持严格按规范程序操作，开展拆迁谈判保证三人以上在场，切实维护和保障群众的基本利益，顺利完成了地铁1、2、5号线的后续新增任务，前海合作区土地整备、北部片区征收地工作以及其他一批零散市政项目的征地拆迁工作，保证了各市、区重点项目的施工。在工作中，形成了包括蛇口工业区打包方案、森帝模式等一系列先进做法，积累了丰富的经验，创新的森帝木业模式已在全市各区多个重点项目中推广，并越来越广泛地运用于工业用地回收。事实上成为我区征地拆迁工作的核心主管单位。

　　地铁征地拆迁圆满完成

　　2006年，根据南山区政府安排，区城改办主要负责地铁征地具体工作的实施。南山区的地铁征地拆迁工作，被市区各职能部门称为不可能完成的任务，市委、市政府将其列为天字号工程，要求务必按期完成。按照倒排工期表，南山区所承接的各站点分解任务中，完成时限最短的要求在15天内交地，最长的也不超过半年。这么庞大的工作量，按以往的工作惯例，需组织上百人的队伍历时两三年才能完成。

　　南山区是特区内相对成熟的片区，地铁征地拆迁涉及的利益主体相当复杂，既有毫无章法的旧城旧村，又有美观漂亮的商业旺地繁华街区；既要面对城中村的村集体与村民，又要面对相当数量的高学历维权人士；既要解决好部队和公安部门的驻守及运转问题，又要面对全国最先进也是最大规模的物流信息处理中心；既要面对法律意识淡薄的小商铺小业主，又要面对法律意识超强的外资企业；既要化解现实的利益争端，更要捋清一系列错综复杂的历史遗留问题

　　没有动员会，也没有豪言壮语，地铁1、2号线征地拆迁工作一启动，城改办所有参与这项工作的人就全力以赴投入其中，春节、假日、家人、朋友这些温馨的概念似乎都已远去，始终压迫在城改人心头的是一个又一个时间刻度：2月15日，桃园和大新村站交地，2月28日，前海车辆段交地，3月30日，世界之窗至沙河东区间施工竖井交地，6月28日，海上世界站、蛇口客运港站交地这是刻不容缓的任务，也是城改办对市区领导、对广大市民的庄严承诺。为此，大家不分晨昏白昼，也不论工作日节假日，晚上苦思冥想做方案、寻妙计，白天奔波四野勘现场、摸实情；谈判桌上据理力争确保国家利益，各种场合上下协调化解工作难题。有的人在工作重压下心脏出问题病倒住院；有的人血压一直居高不下，仍然置医生的严重警告于不顾，继续坚守工作岗位；更多的人根本无暇顾及所谓年休假和国家法定节假日。经过努力，区城改办稳稳当当地将每一个项目用地在规定时间内交给了施工单位，甚至有些站点还提前完成搬迁交地，成为征地拆迁工作中前所未有的奇迹。

　　激情燃烧屡获嘉奖

　　不仅如此，在这项全市各区都在积极推进的工作中，南山区是唯一没被市政府发令督办、没有引起重大冲突和纠纷的区，得到了上级领导、拆迁单位和社会各界的广泛好评。就连外企负责人也称赞保长汉主任是真正的谈判专家。

　　2007年，南山区政府给区城改办颁发嘉奖令。2008年，深圳市多位领导对南山区创新地铁征地拆迁举措，探求和谐拆迁新路材料作出批示，表彰南山区工作，提倡其他从事市政基础设施和重点项目建设拆迁工作的区、街道和单位学习、借鉴南山区城改办的经验。

　　自成立以来，城改办多次获得激情燃烧奖和政府嘉奖令，田厦新村城中村改造新模式获改革创新奖。因在地铁1、2、5号线征地拆迁工作中的突出表现，区城改办自2009年至2011年连续3年被评为全市轨道交通建设先进单位。编制的《南山区旧城旧村旧工业区改造研究》报告和《南山区旧城旧村旧工业区改造十二五规划》文本，上报区十二五规划编制小组后，获得二等奖。获得南科大、深大新校区拆迁安置工作先进单位，大冲旧改工作先进单位等。在2009年，还被评为2006-2009年度南山区先进集体。

　　相关链接

　　南山区已启动运作的38个城市更新整体拆建项目

　　●已完工项目有田厦新村、南光一期共2个。

　　●南科大和大冲两个重点项目基本完成拆迁任务，均在年内开工建设。在建项目还有水湾、湾厦共4个。

　　●南光二期、永新工业区、马家龙工业区、茶光工业区共4个项目完成规划审批进入实施阶段。

　　●大新四港片区，粤海门村、田厦南新西区、北头村、侨城北工业区、信诺工业园、渔一村、渔二村、大铲村、赤湾村、沿山路宝耀片区共11个项目已完成规划审批，在开展实施前期工作。

　　●专项规划已报审项目有后海村、澳科工业区、桂庙新村、康佳集团总部厂区、沙河鹤塘小区、南新路南区、南苑新村、南油福华厂区、向南旧村、南山区旧村、南水工业区、珠光村、官龙村共13个。

　　●正在开展专项规划编制的有南油大厦、沙河五村、一甲村、南山华达片区、南山工业区共5个；

　　●综合整改类旧改取得丰硕成果，其中新围村深度整治成为全市城中村综合整治的典范工程，32个旧村和旧住宅区的迎大运综合整治工程全面完工，给当地居民带来切实的利益。

　　■荔岛时评

　　城市更新一举多得

　　作为引领珠三角、对接深港澳的核心城区之一，南山区委提出南山要从过去的四个基地向未来的三大城区迈进。最重要的突破口，就是土地的有效整合与城市更新的强力推进，南山无疑可以一举三得。

　　通过城市更新，南山区将加快建设核心技术自主创新区。例如建设大沙河创新走廊就是最好的典型，整个大沙河流域合计约90.5平方公里，沿线有建设中的南科大、先进技术研究院、大学城、高新技术园区、华侨城、深圳大学等各种功能片区，涉及福光、长源、西丽中心区、珠光、茶光、大冲、白石洲等大量旧村旧城。通过全面的城市更新，改善整个片区的城市功能、景观，营造有利于创新元素大量集聚的空间形态，将其打造成为激发才智、激励发明、价值无限的创新走廊，使之成为南山区乃至全市最重要的增长极。

　　以城市更新为引擎，助推产业结构全面优化升级。在南山，原来的南油工业区、蛇口工业区、沙河工业区、侨城工业区等，遗留了大量旧工业厂房，还有45个由股份合作公司建设的旧工业村。这些旧工业厂房已经无法满足高端产业发展的要求。目前，南山区制定了专项规划，启动了21个旧工业区改造的前期工作，计划用5年左右的时间，基本完成这一轮旧工业区的改造升级工作，为高端制造业和现代服务业提供更加广阔的发展空间。

　　通过城市更新，建设高品质现代化国际先锋城区。目前，南山区政府正携手蛇口工业区全面合作该片区的更新与重建，提升整个片区的城市功能，目前正在改造的包括海上世界、蛇口客运码头在内的核心片区，打造世界级的国际邮轮母港是其中的重磅项目。该项目完成后，蛇口国际邮轮母港将为人们提供更丰富的城市生活形态，更多彩的都市休闲方式，更便捷的交通与出行。对于南油、沙河、华侨城等功能片区，南山区也正进一步携手相关企业，加快这些片区公共空间的整合与更新。

　　同时，在前海深港合作区的后背腹地，还有大新南、大新北、一甲、巷头、北头、南园等城中村，用地面积超过65万平方米；在后海总部基地的后背腹地，也有后海、湾厦、海湾、渔一、渔二等城中村。南山区计划对上述城中村进一步加大更新改造力度，尽快实施整体改造，力争打造成前海深港合作区和后海总部基地，实现更有效的对接。