2018年关于进一步加大城中村综合整治和运营力度的建议

　　深圳市福田区第七届人民代表大会第三次会议代表建议

　　第20180109号

　　案    由：关于进一步加大城中村综合整治和运营力度的建议

　　分    类：城建城管        子分类：城建城管

　　主 题 词：

　　提建议人：李锋,钟观宜,冯坚,向志刚,刘鸣宇,苏锐钊,李磊,杨露,肖才元,陈芸,陈雪琴,周建明,周晓梅,袁淑堂 (共14名)

　　办理单位：住建局

　　内    容：

　  事由：深圳市在城市化快速推进过程中，因土地集体所有制和宅基地政策、利益驱动、大量外来人口、没有替代房源等原因，导致城中村快速、规模化、无规则地发展，使深圳出现了最严峻的城市化问题。据统计，深圳市共有城中村1326个，总建筑面积高达4亿平方米，常住人口超过1300万人。十九大报告在部署“贯彻新发展理念，建设现代化经济体系”时，明确提出我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段。因此，必须高速度、高标准、高质量地推动城中村的综合整治，为在我市奋斗淘金者承载青春与梦想。 

　  问题：我市城中村普遍存在诸多问题，犹如一颗“定时炸弹”始终悬挂在我市城中村上空。虽经市委、市政府多年大力开展多项综合整治行动，城中村遗留问题取得一定成效，但推动多市场主题参与城中村的综合整治和运营的步伐刻不容缓。城中村目前存在的主要问题具体表现为： 

　　一是空间形态。城中村建筑密度高、建筑杂乱无序、基础设施陈旧、公共配套极度缺乏、居住/商业/工业/仓储功能混杂，交通及消防等安全隐患极大。 

　　二是人口结构。人口密度极高、聚集规模较大、流动性极大、人口登记管理困难，治安隐患重重。 

　　三是经济形态。城中村主要是以个人对房屋散租为主，未形成规模化、专业化、规范化管理，容易导致税收流失。 

　　四是综合整治主体单一。目前城中村的综合整治主要以政府主导及实施，并且并未导入运营。单一的主体、单纯的市政投资与整治翻新无法彻底且长期根治城中村乱象。 

　　上述问题，如不从根源解决，相关问题将会越来越突出、越来越严重。因此必须加快建立城中村综合整治和运营的法律制度和政策导向。 

　　建议：目前国家及各地区为了加快培育和发展住房租赁市场，已经出台了很多政策，如我市于2017年10月份出台的《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》，不仅为城中村的发展指明了方向，同时也要求各国有企事业单位开展规模化租赁业务。据了解，福田区有大小城中村共27个，目前已进行综合整治的有13个，仍待整治的有14个。因此，为贯彻落实相关政策，具体建议如下： 

　　一、支持社会责任感强、有担当、有作为、有雄厚资源的市属国企参与到城中村综合整治和运营的过程中。城中村的改造不仅集中于雨污水管网、消防、通信、燃气、供水等基础设施改造，还应是：①整治环境，消除城中村的安全、消防隐患；②提升城市面貌，符合我市作为文明城市的形象；③改善居住环境，提升居民的幸福感；④解决部分人才住房问题；⑤根据各城中村特点，适当引入设计、动漫手游、创意类企业，打造创客空间，降低企业成本。 

　　二、支持市属国企在城中村综合整治和运营中拓展的城中村房源纳入到人才住房体系中，大力发展人才公寓、长租公寓等产品。 

　　三、在资金投入上，政府投资非盈利性公共环境设施部分，市属国有企业投资市场化运营部分，实现城中村项目改造的良性发展。 

　　四、政府应在村屋租赁的合法性问题、规划建设报建、经营证照办理、消防针对性解决规则与监管方案上出台相关政策及细则，并对企业给予指导与支持。 

　　综上，通过政府引入市属国企进行城中村综合整治和运营，使村集体/村民的物业价值进行提升并获得持续收益，使市属国企获得改造物业的经营权并获得持续运营收益，最终实现三方共赢，从根源上彻底根治城中村的乱象。

　　深福建函〔2018〕94号

　　深圳市福田区住房和建设局对深圳市第七届人民代表大会第三次会议代表建议第20180109号的答复

尊敬的李锋等代表：

　　深圳市福田区第七届人民代表大会第三次会议代表建议第20180109号《关于进一步加大城中村综合整治和运营力度的建议》已收悉。经认真研究，回复如下：

　　福田区是深圳的中心城区，现有15个城中村，据初步统计，村内建筑约7789栋，约占辖区总建成区域的15%。近年来，由于建成年代久远，物业管理缺失，普遍存在消防安全隐患，基础设施不完善，缺乏公共活动空间等问题。原有的城中村出租多采用空屋出租的形式，且存在消防设施缺乏、天然气管道不通、排水设施较差等问题，不能保证居住环境的宜居性，急需进行升级改造。

　　从2016年起，福田区委区政府计划投入20亿元对辖区内城中村进行综合整治。第一批6个城中村已进场施工，完成总体工程量75%左右。第二批5个城中村已完成施工招标，准备进场施工。第三批3个城中村已完成立项。主要实施内容包括管道燃气进村、电力设施增容整治、完善消防设施、更换排污排水管网、改造道路巷道、建筑立面翻新、店招翻新、绿化景观提升等内容。

　　福田区委区政府结合城中村安全隐患整治以及人才住房建设需要，创新“综合整治+统租运营+人才公寓”的水围模式，目前，水围人才公寓已正式对外配租，拟于4月份迎来人才入住；其次，在现有城中村综合整治的基础上引入社会力量改造提升城中村品质，推广“统租运营+物业管理+综合整治”的“玉田模式”。万科玉田村泊寓已于年前完成样板楼改造，正继续开展村民楼统租和改造工作。这两种模式，在不推倒重建的前提下，创造性完成了城中村的综合治理，是形成了深圳城中村综合治理的福田样本。区委区政府也高度重视“水围模式”和“玉田模式”，已经将这两种模式的推广，纳入区委、区政府2018年重点工作，以及60项攻坚任务中。

　　下一步，福田区拟在城中村综合整治的基础上，重点推广这两种模式。我们将积极总结水围和玉田的经验，逐步制定城中村改造标准，形成可复制可推广的工作模式；邀请各个村集体股份公司领导，实地考察两个项目，同时，邀请城中村统租和运营的企业加入，搭建企业与股份公司之间沟通的桥梁，力争在辖区内实现更多城中村统租运营项目落地。此外，对于房屋本体条件较好、配套设施较完善的，我们将选择性地纳入福田人才住房计划，针对性制定改造方案，并对辖区人才出租。

　　专此答复

福田区住建局

2018年5月2日