中心区土地开发归零福田区梅林大摆商务范儿

　　到2020年，深圳新增可建设用地仅剩58平方公里，而深圳中心区可开发土地接近零。作为亚洲最大的公务员消费圈，福田区梅林享有福田“后花园”美誉，片区有“零距离”接驳福田中心的区位优势，同时占据深圳城市发展中轴线的节点。福田区委、区政府多次提出打造“梅林国际电子商务产业带”的规划，使梅林成为深圳中心区功能拓展的首站。

　　梅林将变为综合城市社区容纳21万人口

　　梅林片区是我市早期规划的工业区之一，在上世纪八九十年代形成以工业为主，居住和商贸为辅的综合区。后期随着城市的高速成长和快速拓展，梅林的居住功能迅速发展。

　　同时由于紧邻深圳市中心区的区位优势逐步显现和交通可达性的改变，该片区的工业功能逐渐外迁，综合功能不断完善。为了顺应梅林片区的发展变化，深圳市规划和国土资源委员会在2009年完成了梅林地区法定图则的修编，按照法定图则该片区的功能定位是北中轴上的重要城市节点，以居住功能为主导，包括商业、商务办公、文化、高科技研发和创意产业的综合城市社区，发展目标是建设活力梅林、宜居梅林、风貌梅林和创业梅林，通过交通和公共设施的改善，旧区的有机更新，打造可持续发展的综合社区。规划人口规模约21万人。

　　关于梅林片区的功能布局和发展情况，该负责人称，梅林片区的居住功能主要依托现状的居住用地和旧村的城市更新，居住社区建设相对完善，从用地比例来看，居住功能为梅林片区的主导功能。

　　商业、商务办公、文化娱乐功能依托轨道站点，主要分布于上、下梅林片区。其中随着轨道4号线的建成运行，上梅林片区初步形成了综合商务商贸区，已有卓越城市广场、理想城等商业、办公项目建成。

　　由于历史原因，梅林片区现有工业用地分布较零散，部分工业用地与居住用地混杂在一起。通过对现有的工业区用地进行产业升级改造，发展电子信息、创意文化等新型产业，有利于改善梅林片区的生产、生活环境。

　　对梅林片区的特色塑造，规划提出了要延续人文特色，对直接体现当地人文特色的祠堂等应妥善保护，合理利用，延续梅林浓郁的生活氛围，建设宜居梅林。

　　该片区的城市更新在有序推进中，目前正在实施福田燃机电厂、上梅林旧村改造、下梅林旧村改造等城市更新项目。

　　开发商看好梅林 或迎商务发展黄金十年

　　在梅林功能转变过程中，深圳多家开发商已开始布局，新润园理想城、卓越城市广场、绿景虹湾等项目等相继建成，以商务公寓为主打的综合体成为片区新亮点，为未来宜居梅林助力。

　　在谈及为何看好梅林时，理想城相关负责人说：“深圳发展30余年来，只有一个真正的中心，那就是福田中心。目前传统CBD及中心西区的进驻企业及价值涨幅均已趋向饱和，而中心北区为整个福田中心的价值最洼地，越来越多的企业、投资客户均把目光投向中心北区”。

　　“从城市的发展趋势、政府规划方向以及产业布局等方面均可看出，梅林片区是未来深圳商务发展的黄金十年，价值预期显而易见”，理想城相关负责人强调。

　　而绿景集团相关负责人介绍：“梅林片区已经规划了近25块商业、商务办公用地，总占地面积6.29公顷，计划建设20余栋写字楼、科技创意产业园、创意谷，打造生态型商务区，加上深圳档案中心、燃气大厦等政府公共设施的迁移，未来梅林规划办公用地规模为100万~150万平方米，这一体量接近福田中心区现有办公楼的规模，可以说在梅林正在再造第二个CBD商务区。大量的商务配套出现，使梅林片区从纯居住区向中心商务区转型。地产开发也会顺应这一趋势，打造符合高端商务、居住需求的城市综合体，为未来大量的高端商务人士提供符合其需求的居住及消费场所。”

　　轨道交通带动区域价值快速提升

　　多家开发商对梅林的轨道交通反复提及，认为梅林作为唯一三地铁串联的城区，未来升值潜力和速度会非常巨大。

　　绿景集团负责人说，目前片区内已有地铁4号线上梅林站，待日后地铁9号线和16号线落成后，交通网络得到进一步完善，也为承接CBD北拓奠定了基础。日后的梅林作为商务中心区域，既能享受得天独厚的生态资源，又能享受片区的商务便利，梅林片区的价值必将得到进一步提升。

　　理想城相关负责人认为，从政府规划来看，从内环线九号线的“几”字形布局，特意绕经梅林片区，将梅林片区与深圳的其他商务中心串联在一起，同时，梅林也是全深圳范围内，唯一三地铁串联的区域，由此可以看出政府也是对梅林片区的发展寄予的厚望。

　　理想城相关负责人分析认为，梅林是全市范围内唯一有三条地铁线串联的区域，除体现政府对本区域的重视，对本区域发展前景所寄予的厚望外，更是缩短了本区域与香港的时间距离、加强了本区域与外区域的沟通与联系，同时本项目经由港铁4号线的深圳北站更是可以快速通达全国，在便捷通达全城、全国的交通助力下，可谓是全城配套为梅林片区专属定制，所以说轨道交通对区域功能的完善是意义深远的，同时也将带动区域价值的快速提升。

　　理想城和绿景虹湾也都属于地铁物业。于本月中下旬即将入市的理想城位于港铁四号线与内环线9号线交汇的上梅林地铁口，项目规划定位为福田中心、双地铁口、双子星商务综合体，整体规划有六星级高端商务公寓及甲级高标写字楼。未来片区将会有地铁10号线经过，快速连接福田、皇岗双口岸，是稀缺的三地铁、双地铁口项目。绿景虹湾是集高端商业、公寓、住宅于一体的高端城市综合体，享有地铁9号和16号线的地铁配套，并且9号线与商业无缝对接。

　　梅林片区物业价值腾飞指日可待

　　被政府、开发商寄予厚望的梅林目前可以说尚处在价值洼地。梅林和莲花北的租房及二手房的价格，同样的2房2厅，莲花北片区租金比梅林会高出18%左右，二手房除了梅林一村较高，其他小区比莲花北片区差距超过1万元/平方米。

　　对于此现象，理想城相关负责人认为，“主要是由于老梅林的交通阻滞造成的，这也恰恰反映出了梅林片区所处价值洼地、片区物业价值被低估的现实。但随着轨道交通的开通与运营，跨北环中康天桥的架设，片区的交通形象会彻底颠覆，同时随着片区商务集群的建成与产业规划的落地，梅林片区的物业价值腾飞指日可待”。

　　理想城相关负责人表示，梅林区域是全深圳公务员、律师、教师等事业单位员工最集中的区域，是最宜居的区域。大面积的旧改、大规模的shopping mall、大体量的商务集群拔地而起，现在的梅林正在发生着翻天覆地的变化。

　　绿景集团负责人对梅林的宜居指数充满期待，他认为，梅林区域容积率低，生态资源丰富，升值潜力大。梅林片区占有三山一水六公园的生态配套，连绵50公里塘朗山脉，笔架山、莲花山、梅林水库、6.21平方公里梅林山公园、121公顷梅林公园等六个公园，非常适合打造山水间的惬意生活。