收楼发现货不对板补充协议成挡箭牌

　　买房一定要看清户型图、报建规划图、合同甚至后附的补充协议——这是说了多少遍的道理，但因此疏漏而产出的买房纠纷却仍屡增不减。近日，里水领地海纳豪庭楼盘的业主以“私改规划”、“货不对板”为由控诉楼盘的种种问题：一楼大堂“门面”不佳、入户大厅墙面瓷砖变乳胶漆、未确认收楼先交物业费、室内阳台未封闭、排风竖井建在家门口……然而这些“控诉”却一样样被开发商理直气壮地驳回了，依据便是业主签下的《商品房买卖合同》及补充协议。

　　起因质疑小区货不对板

　　业主两个月来忙维权

　　2014年7月，在广州做生意的黎***购入领地海纳豪庭6栋一套房产，原定2016年1月交楼，但去年11月便有同一栋的业主忍不住抢先探房了。不料这些业主回来后却带来令人惊讶的消息：“好多地方跟之前不一样，一楼大堂、入户大厅的装修档次比样板间低了好多，楼下还有排风竖井！”

　　随后的两个月，业主们与开发商多次协商，甚至在1月初举行了一次维权行动，引起了南海区住建局与相关信访部门的介入，但直到2016年1月31日收楼通知书到手，业主与开发商仍未达成共识，新的问题又随之而来。

　　“问题还没解决，楼也还没确认要收，为什么要先交物业费？”当开发商要求业主们在通知收楼隔天缴纳前三个月的物业费时，业主们纷纷表示不满。随后，进屋验房的业主又发现所购单位的户型与样板间不完全相同。“这难道不是私改规划、货不对板吗？”愤怒的业主随即向本报报了料。

　　质疑入户大厅墙砖变乳胶漆

　　2月24日，记者来到领地海纳豪庭小区一探究竟。据黎***介绍，目前小区一期除了5栋外，其余6栋均已交楼，一期销售时开放的样板房便位于2栋。记者见到，5、6、7栋一楼大堂、入户大厅的装修风格与小区前四栋确实不同，其中前四栋的入户大厅贴的是墙砖，后三栋仅刷白色乳胶漆。而在6栋入口的两侧，还有两个显眼的排风竖井。“之前都说跟样板间一模一样的。同一个小区，为什么5、6、7栋与前四栋有不同的装修标准？”黎***表示不解。

　　送面积，究竟是一半还是四分之一？

　　随后记者又参观了业主所称“与样板间不同”的房间。据黎***介绍，自己当时买的是一间约88㎡的小三房，其中有一间房被销售人员称为“阳光房”，还说可以赠送一半面积。怎知收楼时，这间“阳光房”不仅变成了未封闭的阳台，还用一堵水泥墙隔成了两半。“后来开发商才告诉我，这房间是以‘阳台’来报建的，封闭起来就无法通过验收。隔水泥墙是因为这个房间只有一半报建了‘阳台’，也只有这一半才是半赠送的。之前销售人员根本没说清楚！”接着，黎***还翻出了《商品房买卖合同》中记录房源信息的一页，“你看，这里明明写着‘该商品房非封闭式阳台2个’，现在除了生活阳台、客厅的阳台外，又多了一个非封闭式阳台，那就代表开发商没有按合同交楼。开发商通过验收后，就应该按照合同封闭这个阳台、打掉中间的水泥墙！”

　　虽黎***表示销售人员并未告知其为阳台报建，合同上也文字注明仅有2个非封闭式阳台。但记者翻阅资料见到，合同最后一页所附的户型图确实标注有三个阳台的位置。而售楼部提供的户型图上，红色框框出了的半赠送的面积也确实仅为卧室的一半，只不过并未注明是阳台改建。

　　回应一纸补充协议，所有问题可推卸？

　　针对业主的不满，开发商也曾做出书面回应。关于一楼大堂与入户大厅的装修，开发商解释称“一楼大堂尚在施工中，墙身会贴外墙砖、挂壁画、天花板会装吊灯”，而乳胶漆取代瓷砖是出于空间及美感的考虑，还承诺“在项目交付集中整改期后，将会对入户大厅墙身乳胶漆进行维护”。再后来，经由政府部门协商，开发商松口答应只要5、6、7栋签名要求贴砖的业主达到80%以上，便考虑为这三栋楼贴砖。但黎***表示，要召集三栋业主签名的难度较大，目前仅有6栋达到8成以上签字的标准。至于6栋的排风井，开发商表示只是按图施工，并未违反约定，不同意业主提出的拆除要求。

　　除此，开发商还拿出业主签下的《商品买卖合同》及其补充协议作为“护身符”。

　　记者在这份补充协议中看到了几条几乎可以将所有业主提出的“货不对板”问题推卸掉的规定。例如补充协议中提到，“在不影响买受人所购商品房质量或使用功能前提下，无论是否经规划部门批准或设计单位同意，出卖人对原规划设计做出优化变更，可不通知买受人或征得买受人同意。”“出卖人提供的售楼书、广告单、报刊广告、户外广告、视频广告等资料仅作为购房前参考，沙盘、模型、样板房等仅为展示空间布局和装饰装修摆放指引，或为买受人提供装修方案参考，不作为双方交付、验收、退房等事项的标准及确定违约责任的条件。”

　　法律咨询：

　　补充协议与合同矛盾这样的约定合法吗？

　　“当时确实稀里糊涂就签了，补充协议和买卖合同有多处相互自相矛盾的地方，这样的约定还成立吗？”黎***懊悔不已，同时提出疑问。

　　对此，广东至高律师事务所合伙人、广州分所副主任郭华寿表示，“《商品房买卖合同》及其补充协议属于房地产开发企业提供的格式合同，但根据业主反映情况，存在变相剥夺买卖双方进一步协商的权利条款，与双方当事人应当遵循公平、自愿原则确定各方的权利和义务的法律规定相悖，可以认定部分条款无效。”

　　至于业主所控诉的“私改规划”主张，郭华寿认为首先需要判断开发商所变更的规划、设计是否影响商品房质量与使用功能。“按照规定商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。”“但该条规定同时提到，基于保护弱势的购房者甚至公众利益，出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能的情形时可退房。

　　文/佛山日报记者林舒“315国际消费者权益日”即将到来，无论您在买卖房、物业、楼盘质量等各方面遇到维权难题，都可通过以下方式向我们爆料。

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