龙岗区城市更新和土地整备局关于深圳市龙岗区增加经营性设施综合整治类旧工业区升级改造操作规定（试行）（征求意见稿）的听证报告

　　为落实龙岗区委区政府关于重大行政决策程序规定的有关要求，根据《广东省重大行政决策听证报告》、《深圳市行政听证办法》、《龙岗区重大行政决策公开征集意见和咨询论证暂行办法》等相关规定，龙岗区城市更新和土地整备局于2020年5月14日下午，在龙岗区城市更新和土地整备局二楼会议室就《深圳市龙岗区增加经营性设施综合整治类旧工业区升级改造操作规定（试行）（征求意见稿）》（以下简称《操作规定（试行）》）举行了听证会。现将听证会的有关情况报告如下:

　　一、听证会基本情况

　　按照省市相关规定，龙岗区城市更新和土地整备局于2020年4月10日在“龙岗政府在线”发布了听证公告，面向社会公开征集不少于8人的听证参加人。截至4月20日龙岗区城市更新和土地整备局公布听证会参会人员名单时，共审核通过13人次有效报名，并在“龙岗政府在线”网站上公示。5月6日，龙岗区城市更新和土地整备局按照规定向13名市民和行业代表送达听证会邀请函和相关听证材料。5月14日听证会正式举行。

　　本地听证会参加人员共17人，其中听证会主持人1人（龙岗区规划土地监察局彭清端），听证陈述人2人（龙岗区城市更新和土地整备局金春花、彭珊），听证参加人11人（张燕兰、贺巧清、江微、梁锦英、胡小庆、谢春丽、王平、李贤、邱海兵、蔡海岳、邢利莎），听证员2人（龙岗区规划土地监察局周子恒、肖承强），书记员1人（龙岗区城市更新和土地整备局刘欢迎）。本次听证会应到听证参加人11人，实到11人，符合有关程序规定。

　　听证会上，听证陈述人陈述了听证事项的具体内容、依据和相关背景，听证参加人按照顺序对听证事项发表意见和建议，听证陈述人对听证参加人提出的意见和建议做出解释和说明。最后听证组提出相关听证建议。

　　二、陈述人对听证事项的情况介绍

　　（一）《操作规定（试行）》制定的背景

　　党的十八大提出把生态文明纳入中国特色社会主义“五位一体”的总布局，党的十九大要求加快生态文明体制改革，形成绿色发展方式和生活方式，建设美丽中国。以集约节约内涵式发展为核心推动空间政策创新，充分发挥政府引导作用和市场运作机制，开展以综合整治为主的有机城市更新，是新时代生态文明建设和高质量发展的重要内容。2015年，住建部及广东省提出关于城市双修工作的指导意见，要求以集约节约内涵式发展为核心推动空间政策创新，充分发挥政府引导作用和市场运作机制，全面开展城市更新，实施城市“双修”工作。《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（深府办[2016]38号，以下简称《暂行措施》）提出“提倡有机更新，鼓励旧工业区转型升级”，“鼓励旧工业区综合整治”。以旧工业区升级改造为对象的综合整治成为践行城市双修工作、促进产业转型升级、实现老旧工业区有机更新的有效途径。

　　（二）《操作规定（试行）》制定的必要性

　　市规划和自然资源局（原市规土委）于2015年9月2日发布了《深圳市综合整治类旧工业区升级改造操作指引（试行）》（深规土[2015]515号，以下简称《操作指引（试行）》），目前已过试行期并废止。市规划和自然资源局曾于2018年6月5日征求了《深圳市综合整治类旧工业区升级改造操作规定》（征求意见稿）(以下简称《市操作规定（征求意见稿）》）意见，至今尚未出台。

　　目前我区申报旧工业区综合整治的项目较多，由于《市操作规定》）尚未出台，我局审查时主要依据《暂行措施》，按《暂行措施》无法明确规划编制指引、界定空地范围和历史建筑处理等一系列问题，如一直不出台《操作规定（试行）》，无法开展工作。

　　在强区放权的形势下，为加快综合整治类旧工业区升级改造工作，破除政策障碍，加大扶持力度，完善我区城市更新配套政策体系，更好地指导与规范龙岗区城市更新工作，亟需制定《操作规定（试行）》。

　　（三）《操作规定（试行）》的主要创新内容

　　《操作规定》是在《操作指引（试行）》、《市操作规定（征求意见稿）》修订的基础上起草形成，相对《操作指引（试行）》主要体现了二方面的政策创新思路：（一）优化审批程序，提高行政效率，完善综合整治全链条的操作流程。从项目全生命周期管理的角度出发，健全从综合整治单元计划、单元规划、用地管理、工程报建到房产登记与分割转让的全流程实施管理机制，优化各阶段的实施流程与审批程序，为我区提供更具操作性的政策规则。（二）建立激励机制，鼓励市场参与，加速老旧工业区改造与转型升级。为保障全市产业空间，结合《暂行措施》相关规定，在适用范围、申报条件、规划建筑面积确定、历史用地处置方面进行优化调整，对城市公共利益进行用地贡献的情形进行建筑面积奖励，适度提高规划容积率，多措并举，调动市场积极性参与旧工业区综合整治。

　　三、听证参加人对听证事项的意见

　　本次听证会共收到意见9条，采纳的2条，解释说明的7条。详见***《听证意见采纳情况表》。听证参加人的主要意见集中为以下几点：

　　第一、建议第五条【更新意愿】最后一款第一个“属”改为“属于”，并校核第五条文字表达是否有误。

　　第二、第十四条第三款，属于局部拆建的，如拟拆除的单栋建筑基底面积已超出综合整治范围用地面积的15%，能否对整栋建筑采取局部拆除的方式？

　　第三、待完善手续的建筑物如不能按《深圳市人民政府关于农村城市化历史遗留产业类和公共配套类违法建筑的处理办法》完善手续，可否参与综合整治类城市更新？

　　第四、第三条【申报主体确定】第（四）点，通过政府主导的方式实施的，后续是否由政府签订综合整治协议？

　　第五、待完善手续的建筑物如按第六条要求，按照《深圳市人民政府关于农村城市化历史遗留产业类和公共配套类违法建筑的处理办法》要求完善手续，后续是否可以计入合法用地指标。

　　第六、第四条【申报条件】第（五）点，关于地上建筑物建成时间未满10年的建筑，“按其建筑面积占比折算的占地面积或建筑基底占地面积之和不应超过该宗地面积的二分之一”，建议重新考虑后半句“建筑基底占地面积之和不应超过该宗地面积的二分之一”的表述。鉴于按《深圳市城市规划标准与准则》（以下简称《深标》）要求，工业用地建筑覆盖率不宜超过50%，在此前提下，地上建筑物建成时间未满10年的建筑再按建筑基底占地面积之和不应超过该宗地面积的二分之一控制，可能存在宗地内所有建筑未满10年，也符合申报综合整治的问题。

　　第七、关于第十四条【规划基础建筑面积确定】第（三）点，如果存在一宗地内，按建筑基底划分，有多个局部拆建地块的情况，临路系数应该如何计算？

　　第八、关于第二十六条【分割转让】，《深圳市工业楼宇及配套用房转让管理办法》明确的拆除重建类城市更新出让的工业用地或者混合用地的工业楼宇及配套用房的转让规定是否适用于综合整治类城市更新项目？

　　第九、综合整治类旧工业区地块，如按现状建筑功能和法定图则规划都是M1用地，可否将用地性质通过综合整治类城市更新变成MO用地？

　　四、针对听证参加人的主要修改意见，听证陈述人回应了以下观点：

　　第一、采纳。将“属继受单位所属物业”修改为“属于继受单位所属物业”，并进一步校核完善第五条表述内容。

　　第二、解释。本次《操作规定（试行）》根据《深圳市人民政府办公厅印发关于加强和改进城市更新实施工作暂行措施的通知》（深府办〔2016〕38号）要求，明确综合整治类城市更新拆除范围面积不超过综合整治用地面积的15%且不大于5000平方米。对于需要拆除面积超过15%的产业用地，不适用于本政策，建议以《深圳市人民政府办公厅关于印发深圳市扶持实体经济发展促进产业用地节约集约利用管理规定的通知》（深府办规〔2019〕6号）等政策为依据，向规划主管部门申请产业用地容积调整。

　　第三、解释。更新单元范围内不能完善手续的建筑物，申报主体应在实施阶段监管协议后，土地使用权出让合同及补充协议签订前按规定自行理清经济关系，自行拆除、清理地上建筑物、构筑物及附着物，涉及已办理产权的建筑物，应注销相关产权。所涉及建筑不计入现状合法建筑，所涉及用地不计入局部拆建用地面积。

　　第四、解释。通过政府主导的方式实施的，由区政府指定部门组织申报并后续签订协议。

　　第五、解释。待完善手续的建筑物按要求完善手续后，可以计入合法用地指标。

　　第六、采纳。参考相关法律政策依据，进一步完善第四条【申报条件】第（五）点关于地上建筑物建成时间未满10年的建筑申报规定。

　　第七、解释。在规划方案划定的局部拆建范围合理的前提下，关于道路修正系数，每个局部拆建地块按《深标》分别校核是否满足直接临路要求。

　　第八、解释。综合整治类城市更新项目改造后形成的工业楼宇及其配套设施，属于新建的必须按照现行的《深圳市工业楼宇及配套用地转让管理办法》执行，旧的按照原有土地出让合同执行。

　　第九、解释。以项目计划审查阶段就更新方向征求区工信局意见为准。

　　五、根据《深圳市行政听证办法》第二十条第四款的规定，听证组提出以下听证建议：

　　请听证陈述人对于听证参加人提出的意见，认真研究吸纳，尽力通过问政于民、问计于民，将重大行政决策建立在更坚实的民意基础之上。

　　专此报告

　　***：1.听证意见采纳情况表

　　2.听证笔录

深圳市龙岗区城市更新和土地整备局

2020年5月25日

相关***：

• ***1：听证意见采纳情况表.docx

• ***2：听证笔录.pdf