关于加快珠海市烂尾楼整治处理的实施意见政策解读

一、出台《实施意见》的必要性

近十年来，随着房地产业的稳步增长，通过市政府相关部门的努力，采用“一楼一策”的灵活措施，盘活了大量的“烂尾楼”项目。但是截至近期，仍有为数不少的“烂尾楼”项目尚未开工复工，对珠海市的市容市貌、社会治安稳定和经济建设带来了负面影响。这些“烂尾楼”项目普遍存在的问题主要有，开发商因自身债务导致项目被抵押、查封，或是因违法建设造成规划和工程、消防等验收无法通过和正常使用等。

处理和解决好目前的“烂尾楼”问题，不仅可以整治市容市貌，创建良好社会环境，而且也能盘活市区闲置土地资源，促进房地产业向资源节约型和环境友好型健康有序发展。

二、《实施意见》适用于处理哪些“烂尾楼”项目

适用本《实施意见》的“烂尾楼”项目应当符合以下条件，具体体现在第三条：

一是已取得《建设工程施工许可证》并进行了部分地上建筑物建设，但于2011年12月31日以前已停工未续建，至本实施意见发布之日止项目主体未办理规划核实和竣工验收的经营性开发项目。

二是经认定属闲置用地且以收回方式处置的，不适用本《实施意见》。

三、“烂尾楼”项目处理的原则

《实施意见》提出了四条处理原则，具体体现在第五条：

一是政府推动、市场运作；二是依法处置、规划引导；三是分类处理、循序渐进；四是属地推进、因地制宜。

四、关于处理方式和处理主体

可按照项目续建、拆除重建、综合整治或政府收回等四种方式分类处理，由原建设单位申报、实施，或转让予新的受让人申报、实施。需由政府收回的，采取征收或协议收购等方式处理。具体体现在第六条、第七条及第十三条。

为加快推进前期工作，对存在多个权益主体，需要进行权益整合的，允许整治处理主体在取得“双2/3”（即占总建筑面积2/3以上的权益主体且占总人数2/3以上的权益主体）同意后，可作为申报主体开展前期工作。具体体现在第七条。

五、“烂尾楼”项目可以享受哪些扶持政策

“烂尾楼”项目必须交清原欠缴地价本金及相应的利息、滞纳金，方能进行续建、重建；在续建、重建时，原则上应延续原批准的规划设计方案，严格控制调整原规划设计方案。可以给予支持的主要是以下三方面，具体体现在第八条：

（一）在土地处置方面，允许土地出让年限重新计算，并且对于符合相应情形的，可以按照基准地价标准计收应当补交计收的地价。

（二）在规划方案调整方面，原规划设计方案已不符合现行规划或公共利益，确需调整的，在符合控规且不影响房屋质量和安全的情况下，通过“四评估”（即公共服务设施评估、交通影响评价、城市景观风貌及历史文化保护评估、经济评估）进行合理研判，并经市城乡规划委员会审议通过、市政府批准后实施。涉及增加住宅功能的无需配建公租房。

（三）在奖励措施方面，属地区政府（管委会）可设定相应的规费补贴等奖励措施，根据项目处理具体情况予以扶持。

六、如何防范批准实施盘活的“烂尾楼”项目再度烂尾

从政府监管角度，《实施意见》提出的防范措施（具体体现在第十一条）主要有：

第一，复工续建的，强调必须符合房屋建筑质量安全等条件，具体体现在第九条。

第二，缴纳建设保证金，具体体现在第十条。

第三，限期盘活，即“烂尾楼”项目的开工、竣工时限应当严格按照与国土部门签订的土地使用权出让协议执行。如无法按时开工、竣工的，由市“三旧”改造城市更新工作领导小组审核确认后取消相应的扶持政策。

七、对于未能自行实施或引入市场主体实施盘活的“烂尾楼”如何处置

“烂尾楼”项目主要依靠市场运作，对于未能自行实施，也未能引入市场主体实施的，政府将适当介入，具体体现在第十二条、十三条：

第一，对于短期内难以盘活的项目，考虑到市容市貌和安全的要求，由业主委托专业单位采取安全加固措施，或实施环境绿化整治或拆除。不按要求履行的，属地政府可按无因管理的法律制度代为履行，所需施工费用经公证后在“烂尾楼”项目办理相关手续时，由项目权利主体支付。

第二，因公共利益需要、土地利用总体规划或者城市规划的调整等原因需由政府收回的，可通过行政途径方式处理，如由政府实施征收。

第三，政府与土地使用者双方协调一致的，也可以通过解除土地使用权出让合同或达成收地协议的民事途径方式处理。

八、项目如何报批

按照项目申报、区级审核、市级审批三个基本环节实施项目报批，具体体现在第十四条：

（一）项目申报环节：项目权利主体编制处理方案，向属地区城市更新主管部门申报。

（二）区级审核环节：属地区城市更新主管部门召集相关职能部门和单位研究审核，经辖区政府（管委会）批准形成处理意见。

（三）市级审批环节：处理意见报市“三旧”改造城市更新工作领导小组审议通过后，由相关职能部门下发《会议决定事项通知》。

列入市城市更新主管部门牵头处置的项目，可直接向市城市更新主管部门申报，并由市城市更新主管部门召集相关部门和单位研究审核形成处理意见。