龙岗区集体产权交易监督管理暂行办法解读

　　核心提示:日前，龙岗区政府常务会议审议通过了《龙岗区集体产权交易监督管理暂行办法》（深龙府办规[2017]1号），并予印发执行。

　　据了解，早在2015年底，龙岗区即已建成资产监管平台、财务实时监控平台和出国（境）证照管理平台。2016年7月6日，龙岗区国有集体产权交易中心挂牌成立，标志着龙岗区已全面完成了市委、市政府关于社区集体资产交易、集体资产管理、财务实时在线监管和出国（境）证照管理等“四个平台”建设的工作要求。

　　为进一步规范全区集体产权交易行为，促进社区集体经济持续健康发展，龙岗区国资委在充分调研和征求意见的基础上，根据有关法律法规和政策文件精神，结合龙岗区实际，研究制定《龙岗区集体产权交易监督管理暂行办法》，包含总则、职责和分工、集体产权交易的规范和程序、民主决策和监督管理、质疑与投诉、法律责任、附则等七大部分，涵盖了资产租赁、集体用地合作开发、集体企业城市更新项目、集体用地使用权转让项目、资产转让、股权转让、建设工程招投标项目和大宗商品和服务采购等八类集体企业公开交易项目，具有全面覆盖、不留死角，因地制宜、紧贴实际，条理清晰、操作性强等特点。

　　业内人士评价：《龙岗区集体产权交易监督管理暂行办法》的出台，将在保障社区股份合作公司及股东的合法权益和维护社区和谐稳定上发挥积极作用。

　　八类集体企业公开交易事项解读

　　——资产租赁

　　资产租赁是指集体企业所有、受托管理或掌握实际控制权的，依法可用于租赁，并可通过租赁获得收益的资产，包括但不限于房屋建筑物、土地使用权、广告位、设施设备等资产，部分或全部出租给自然人、法人或其他组织（以下简称承租人）使用，并向承租人收取租金的行为。

　　1、交易范围：纳入集体产权交易目录范围的资产包括单宗（指单栋或单处）资产（或一次性）租赁底价每年在100万元以上或者单宗资产（或一次性）租赁面积在5000平方米以上的项目，应通过深圳联交所（区产权交易中心）公开招租。

　　2、确定交易底价。集体企业应当制定合理的资产租赁方案，内容应包括：租赁资产的基本情况(资产现状、地点、面积、规划用途等)、租赁目的、可行性、租赁期限及期限确定依据、租金标准及用途、租金收缴办法、承租条件、招租底价及底价拟订依据、招租方式、租赁合同终止条件和违约责任等。招租底价可根据周边相同地段、类型、功能、用途相似的资产作为参考，通过市场询价和资产供求关系确定；或者以深圳市有关租金指导价和估值方式确定。确定招租底价应形成市场调查报告，由董事会提议，并由股东代表大会普通决议表决通过。

　　3、集体企业资产进场公开招租的，应当通过产权交易机构公告招租信息。公告期不得少于5个工作日。

　　——集体用地合作开发

　　合作开发是指集体企业通过引进其他市场主体合作开发集体用地；或者以合作开发为目的，将集体用地作价入股与其他市场主体共同成立项目公司；或者以合作开发为目的，集体用地项目公司股权转让；或者以合作开发为目的，集体用地项目公司增资扩股，并以合同、章程或者其他方式对开发建设项目约定利益分配的合作模式。

　　1、在项目取得规划许可证或单元规划后，集体企业委托有资质的中介机构进行资产评估。评估结果由集体企业股东代表大会审议通过，报街道办审核备案。街道办应聘请评估咨询机构对合作招商方案出具项目保值增值的价值分析咨询意见，推动项目科学招商和合理增值。

　　2、根据资产评估结果，拟定合作招商方案。合作招商方案应当包括拟开发集体用地基本情况、可行性分析报告和项目评估结果、拟采用的交易方式、集体用地开发进度和配套设施要求、合作开发期限、项目开发预算、预期合作收益、利益分配方式、合作方的资质和条件、容积率调整分配原则、补偿物业位置朝向及分配原则、房产证税费承担约定、停车场及物业管理收费和利益分配方式、履约保证金等内容。

　　3、合作招商公告期满后，若符合条件的竞投人不足3家，公告期应延长10日。

　　4、竞争性谈判是指在产权交易机构组织下，由谈判小组分别与竞投人进行谈判，根据谈判结果择优确定合作方的方式。谈判小组由项目方代表和外部专家组成。谈判小组成员为5人以上单数，但项目方代表不得超过谈判小组成员的1/5。竞价是指在产权交易机构组织下，对合作开发项目利益分配方式、比例、价值进行竞争性报价，并根据竞投人报价结果择优确定合作方的交易方式。

　　5、合作方被确定后，不得对合作招商方案、信息公告中已明确和单一来源谈判、竞争性谈判、竞价、招投标过程中已承诺的条件、内容提出异议。

　　——集体企业城市更新项目

　　集体企业城市更新项目是指集体企业参与对特定城市建成区包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等区域，根据相关规定进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动。

　　1、城市更新项目中集体用地面积占城市更新项目用地总面积超过20%，或改造前城市更新项目中集体物业面积占城市更新项目物业总面积超过1/3的（即社区股份合作公司对项目具有主动权），应通过深圳联交所（区产权交易中心）公开选取合作开发实施主体（合作方）。

　　2、纳入集体产权交易目录范围的城市更新合作开发项目交易程序、方式参照集体用地合作开发相关规定组织实施。

　　——集体用地使用权转让项目

　　集体用地使用权转让是指集体企业将其所有的土地使用权包括非农建设用地、征地返还地及拆迁安置用地使用权等通过转让方式实现交易的行为。

　　1、集体用地使用权交易应通过市土地房地产交易中心进行。

　　2、集体用地使用权转让项目，集体企业应当制定可行性分析报告和挂牌转让方案，委托具有资质的中介机构进行资产评估，并将挂牌转让方案主要内容和资产评估结果按规定在所在社区公示。

　　3、挂牌底价不得低于资产评估结果。公告期及报名时间不少于20个工作日。集体用地使用权经挂牌期满后，由产权交易机构按照挂牌公告确定的交易方式组织交易，并确定受让方。若无意向受让方，经集体企业董事会表决同意，可以不低于挂牌价的90%（含）重新挂牌；若再无意向受让方，经公司原决策机构批准，并报街道办和区集体资产监管部门审核备案，可重新确定转让底价公开挂牌。

　　4、产权交易结束后，被确定的受让方应与转让方签订集体用地使用权转让合同。交易结果应在产权交易机构网站和所在社区公告，公告期不少于5个工作日。经公告期满无异议，由产权交易机构出具交易凭证。

　　——股权转让

　　集体企业股权转让应当由转让方按照相关规定、企业章程和企业内部管理制度进行内部决策，形成书面决议。由转让方委托具有相应资质的资产评估机构对转让标的进行资产评估。转让价格应以经街道办、区集体资产监管部门审核或备案的评估结果为基础进行确定。

　　1、股权转让项目首次正式信息公告的转让底价，不得低于经审核或者备案的转让标的评估结果。在信息公告期满未征集到意向受让方，可以延期或者在降低转让底价、变更意向受让条件后重新进行信息公告。新的转让底价不低于评估结果90%（含）的，由公司董事会决定；新的转让底价低于评估结果90%的，应经股东代表大会重新确认，并经转让行为审核备案机构书面同意；在降低底价或者变更意向受让条件后重新公告信息的，信息公告时间不得少于20个工作日。

　　2、受让方确定后，转让方与受让方应当签订股权交易合同，交易双方不得以交易期间企业经营性损益等理由对已达成的交易条件和交易价格进行调整。交易价款应通过产权交易机构进行结算。

　　——资产转让

　　1、资产原值大于50万元的生产设备、房产、在建工程、报废资产以及债权、知识产权等资产项目对外转让，且转让资产账面原值在50万元以上的或报废处置资产账面原值在200万元以上的应当在深圳联交所（区产权交易中心）公开进行。

　　2、企业资产转让的具体工作流程参照集体企业股权转让的相关程序实施。

　　——建设工程招投标项目

　　建设工程招投标是指集体资金投资的建设工程。集体资金投资是指全部由集体资金投资、集体资金投资控股或者占主导地位的。

　　1、纳入建设工程招投标项目的范围：100万元以上的工程施工项目、50万以上的工程设备、材料和20万元以上的建设工程服务。

　　2、纳入集体产权交易目录的建设工程项目应当按规定进入区工程交易分中心进行招标。除小型建设工程外，可采用邀请招标方式；小型建设工程的发包按现行相关规定执行。

　　3、建设工程招标人应当根据建设工程实际及招标需求，制定招标方案，编制招标文件。招标方案应包括招标项目情况、招标控制价、是否委托招标代理机构招标、评定标方法及定标规则等内容。

　　4、区工程交易分中心根据招标人提交的文件材料发布招标公告，招标公告、招标文件等发布时限不得少于法定规定时限。招标公告期间，投标人应按照产权交易机构要求提交投标所需要的证件、文件及相关材料。

　　5、招标人应当组建评标委员会。评标完成后，评标委员会应当向招标人提交书面评标报告，根据招标文件要求推荐合格投标人或者提出明确的评标结论。

　　——大宗物品服务采购

　　大宗商品和服务采购是指集体企业为开展经营活动或者履行管理职能，有偿取得商品或服务的行为。

　　1、涉及单宗交易或一次性使用资金50万元以上（含）的商品和服务采购项目，应通过深圳联交所（区产权交易中心）公开进行。

　　2、集体企业大宗商品和服务采购由董事会组织编制采购方案，并经股东代表大会审议通过。

　　3、采购公告期满后，根据意向供应商的报名情况，可采用单一来源采购、竞价、综合评审、竞争性谈判、招投标等方式组织实施。