关于印发罗湖区物业服务企业安全管理标准化工作方案的通知
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于2022年04月23日发表
区安监局、区住房建设局、市监罗湖分局、罗湖消防监管大队、各街道办事处：
《罗湖区物业服务企业安全管理标准化工作方案》已经区安委会领导同意，现予以印发，请各单位认真贯彻落实。请各街道办事处将此件印发至辖区各物业管理处，并督促各相关单位切实落实主体责任。
特此通知。
罗湖区安全管理委员会
2014年4月15日
罗湖区物业服务企业安全管理标准化工作方案
我区是最早建成区，物业小区内的消防、特种设备、触电、高坠、中毒、交通等各类安全隐患的监管是辖区安全管理的难点。近年来，这类事故居高不下，究其原因，主要是安全防范措施的不到位和安全防护意识的淡薄。为确保我区物业小区安全形势稳定，进一步加强我区物业服务企业的安全生产管理，落实物业管理单位的安全防范责任，建立物业服务企业安全管理标准化，特制订如下方案。
一、提高安全意识，认真履行安全生产主体责任
物业服务企业作为小区管理服务的生产经营单位主体，根据《中华人民共和国安全生产法》、《中华人民共和国消防法》、《物业管理条例》及《深圳市安全管理条例》等相关法律、法规要求，必须主动的履行安全生产的主体责任。为此，各物业服务企业必须加强物业管理区域的安全生产生产工作，建立、健全安全生产责任制，完善各项安全管理制度，足额配备专兼职安全管理人员，依法组织从业人员参加安全生产教育培训，采取各种措施、手段，确保管理单位的安全生产。各物业服务企业的主要负责人作为安全生产的第一责任人，要充分提高对安全生产工作的认识，把安全管理放在第一位，真正从思想上重视起物业的安全管理，根据国家的有关政策法规、规定和要求，结合自己所管物业的实际情况，制定出切实可行的安全管理的制度和办法，加强事故隐患的排查、整治和防控，切实保障小区全体居民的生命财产安全。
二、加强安全监管，做好重点事故风险的防控
根据近年来我区物业安全管理中多发、易发的事故隐患，各物业服务企业要认真开展隐患排查治理的自查自纠工作，重点加强对物业小区电梯、电气设备、压力容器、高空作业、有限空间作业、消防、交通等重点事故风险的安全检查，通过深入开展安全生产隐患排查与治理，着力解决物业服务企业在安全生产中存在的突出问题和薄弱环节，进一步落实安全责任，强化安全措施，提高物业服务企业安全生产管理水平，有效防范和遏制安全生产事故。
（一）加强装修、维修过程的安全管理
从近些年发生的各类事故来看，装修、维修过程中极容易引起的是高空坠落、高空坠物打击、触电等安全事故，而这其中，物业管理公司如果监管不到位，需要负连带责任。（【有关案例】：2012年7月22日，在福州仓山区某小区，一名空调安装工人高空作业时未系安全带，从14层外墙跌落死亡。由于安装工人是业主自行聘请，物业管理公司也未对其资质进行审定，法院判处物业管理公司、业主共同承担法律及赔偿责任；2006年5月31日，深圳向某学校学生小宇在经过一居民楼时，被楼上掉下的一块方形玻璃砸中头部致死。由于无法确定是谁抛下的玻璃，最终法院认定物业公司有管理疏忽行为，因此判决物业公司承担30%的赔偿责任）。由此可见，无论从法律还是自身利益出发，加强物业管理区域内装修、维修作业的安全管理，预防高坠及高空抛物等事故的发生，都是物业安全管理的一项重要内容。
1.加强装修及高处作业的安全监管。包括：外墙清洗、空调安装维护、更换外墙玻璃、维修外墙面及水管、电梯井作业、招牌拆除、室内外装修等施工过程的安全监管。一是要对管理区域内作业的施工单位、施工人员的相应资质、专业资格进行审核，对施工的安全条件进行审查，包括：是否有高处作业证、电工证；是否有营业执照；是否有维修合同和劳务合同；是否购买意外伤亡保险；是否有施工方案、是否有安全防护措施等等。对不具备安全生产条件或者相应资格的单位或个人在物业区域内高处作业的，要主动劝导业主并禁止施工人员进入，对不服从管理的应及时向当地安监部门举报。二是与进场作业的施工单位签订安全管理协议，明确各自的安全管理职责。三是作业人员进场作业前，做好登记，要求施工单位提供施工方案，并检查作业人员安全防护设施、防护用品的配备和特种作业证书。安全防护设施、防护用品不齐全或作业人员无特种作业证书的拒绝其进场作业。四是加大作业现场安全巡查力度，发现作业人员违规操作和其他安全隐患，要求施工单位立即整改，情节严重的要求作业人员停止施工，并将有关情况报告给负有安全监督管理职责的有关部门。五是加大小区住户的安全宣传，提示住户增强安全意识，有物业装修和高处作业需求时选择有营业执照、资质证书的施工单位。
2.加强高空抛物的安全监管。高空抛物主要指从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人伤害的事故。根据《民法通则》第一百二十六条“建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，他的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外”，这说明，物业管理单位对高空抛物负有一定的监管、警示责任。一是要加强日常的安全巡查，对高空悬挂物如广告牌、空调机、花盆以及高层建筑的外墙瓷砖、玻璃幕墙要进行定期的安全检查，尤其在汛期、台风等恶劣气候的时段要加强巡查的频率，发现隐患及时整改。二是要做好相关的警示工作，配合社区工作站、派出所等加强对住户高空抛物危害的宣传教育，三是有条件的物业管理单位应该在高层建筑安装探头来监控高空抛物行为，以威慑和实际监控高空抛物行为，方便于损害发生后的调查取证。
3.加强电气维修作业的安全监管。包括管理区域内电气线路的维修、保养、安装、测试以及施工作业的电气机械设备、游泳池等公共设施的电气设备、配电房的电力设备的运行与维护等。一是物业服务企业委托承包单位进行安全生产内容作业时，应签定委托协议。严格承包管理，规范承包行为，不得将工程发包给不具备安全生产资质的单位和个人。（【有关案例】：2011年6月5日，罗湖某花园发生一宗触电死亡事故，经查该小区物业管理处将防水补漏工程承包给未取得相关资质的某公司，该公司员工操作不当导致触电身亡。最终事故调查认定，该公司负事故主要责任，物业管理公司负事故直接责任，均要接受行政处罚及善后赔偿责任。）二是电气维修人员必须持证上岗，严格按照国家有关的电气安装工作规程进行作业。在进行电气维修时，应按要求做好保证安全的组织和技术措施，维修人员应穿戴好安全防护用品，配备绝缘良好的电工工具。三是在配电干线、变压器、低压配电箱带电作业时，应设专人监护，并至少二人进行，工作开始前，必需验电，确信停电方可开始作业。维修或保养后的电气设备或线路，经检查无误，拆除所有安全措施，全体维修人员撤出工作现场后，方可送电。四是对住户装修过程中敷设电线以及其他电气作业进行巡查，发现问题的，应立即给予指出纠正。五是加强住户用电安全的宣传，当需停电时要按《停电处理规程》告知用户。
（二）加强消防安全管理
我区是老城区，高层楼宇与老旧住宅区数量多，加强消防安全的管理历来是我区防控的重点。根据《中华人民共和国消防法》第十四条第二款：“居民住宅区的管理单位，应当依照前款有关规定，履行消防安全职责，做好住宅区的消防安全工作”的规定，物业服务企业必须履行好消防安全管理职责。如因消防设施的维护保养不善、消防报警失灵、巡查不到位等引起导致重大人身和巨大财产损失的，物业管理企业将面临的不仅要承担经济赔偿的民事法律责任，其直接责任人和企业主要负责人还可能因此而承担刑事法律责任。（【有关案例】：2013年4月8日，龙华大浪某小区楼下一商铺发生火灾，事故造成一死两伤。消防部门调查后最终认定，小区消防栓被小区管理处设为手动出水，管理处控制着消防水管出水闸，发现小区起火时，管理员并没有马上开闸，导致消防员救火时消防栓没水，无法及时灭火而导致惨剧发生，物业管理方应负全部法律责任及善后赔偿责任）。
如何加强物业管理中的消防安全管理, 要做好以下几方面的工作：一是明确物业管理人员职责。认真学习有关消防知识,熟悉并能正确使用各种消防设施和器材; 消防监控中心管理人员要持证上岗，并实行24小时值班，要对整个住宅小区进行消防监控,并做好值班记录；消防管理人员必须每天巡视管辖区的每个角落，管理好管辖区内的各种消防设备、设施和器具,定期进行检查、试验、大修、更新,确保它们始终处于完好状态,特别是住户进行二次装修时,必须严格审查消防设备的完好程度，公共走道必须保证畅通,绝对不准放置其他物品堵塞通道。二是建立较完善的消防安全制度。包括建立消防中心值班制度、防火档案制度、消防岗位责任制度、定期开展消防安全检查制度、保安人员的定期和演习制度等，做到有章可循，有章必行。三是建立一支高素质的消防应急队伍。充分利用保安人员、管理人员、业主委员会等力量，建立起一支消防队伍，加强应急救援演练。四是组织消防宣传教育,广泛开展防火宣传,配合消防部门动员和组织区内群众接受教育,增强防火意识。
（三）加强交通安全管理
小区进出车辆多，人员密集，若缺乏相关的管理和监督，将对小区居民的人身安全造成威胁，因此物业管理公司应主动的承担起监管的职责。一是完善小区的交通基础设施。包括道路、停车场、停车点、停车棚、交通岗亭、进出口、人行道护栏、分隔设施等，这些设施建设的好坏直接关系到社区居民的生活环境质量。二是完善交通标示。设立减速、限速行驶、方向指示等标识，安装减速设施，并设立护栏、防护桩，实行人车分流。三是加强安全管理。合理安排人手，尤其是上下班人多车多的时候，在停车场、道路盲区、小区大门等重点路段要有保安员巡逻或定点值勤管理，坚决做到对车、对人、对卡。四是引入技术防范设备。有条件的小区要适当配备先进的技术设施，如存放、记录、查询、自动安全搜索功能、计算机安全管理系统等。五是加强对小区住户的道路交通安全的宣传，对不自觉遵守小区交通安全规定的，可将人员信息通报给社区工作站。
（四）加强特种设备安全管理
物业服务企业受业主委员会或产权单位的委托，作为住宅小区特种设备（包括电梯运载设备及锅炉、压力容器、压力管道等）使用、管理单位，是住宅小区特种设备日常安全管理的第一责任人。《特种设备安全监察条例》及即将出台的《深圳市电梯安全监管方式改革方案》，进一步明确了电梯的使用管理责任单位对电梯的安全负有第一（首负）责任的权责关系。（【有关案例】：2011年2月27日，合肥市瑶海区某物业小区一名何老太乘坐小区电梯，谁知电梯突然从14楼下坠至9楼和10楼间，何老太在电梯里当场晕倒，10分钟后获救，被诊断为脊椎压缩性骨折。何老太将小区物业告上法庭，要求赔偿。最终，法院判处该物业小区赔偿何老太所有医疗费用及相关损失。）
加强小区的特种设备尤其是电梯的安全监管，须做好以下几个方面的工作：一是为确电梯安全主体责任，每台电梯轿厢内应明示使用管理单位及安全管理责任人、维保单位及日常维保责任人和安全提示，明确公司法人、总负责人、安全生产负责人及特种设备安全管理人员的特种设备安全职责。二是规范配备电梯安全管理人员。物业服务企业作为电梯使用单位应按照《特种设备安全监察条例》的要求配备安全管理人员，落实日常维护保养并对维护保养质量进行确认。按规定办理使用登记并建立电梯安全技术档案，及时申报定期检验，制定管理制度，切实做好电梯运行管理工作。电梯安全管理人员须经专门培训考试取得《特种设备作业人员证》后方可上岗。三是加强日常的安全巡查。包括：严格执行24小时运行服务值班制度，接到电梯故障报告应立即通知电梯安全管理人员和日常维保人员；电梯安全管理人员对其管理的电梯每天至少巡查一次并做好记录，巡查内容包括电梯设施完好情况、对讲装置完好情况、环境卫生情况、平层及溜梯情况、噪音及抖动情况等；制定电梯的安全管理制度和应急救援预案。在每台电梯轿厢内的明显位置张贴有效的《电梯安全提示》及《安全检验合格标志》或《电梯使用标志》，发现损坏要及时补充完善；安排专人保管电梯三角钥匙，非持证的电梯安全管理人员不得使用三角钥匙；电梯维护时要放置警示标示等等。四是加强对小区住户的安全宣传教育；每半年至少组织一次电梯应急救援演练；当电梯发生故障需要救援时要立即通知维保单位救援并予以协助。五是其他特种设备的安全管理参照以上进行。
（五）加强有限空间作业的安全管理
有限空间是指封闭或部分封闭，进出口较为狭窄有限，未被设计为固定工作场所，自然通风不良，易造成有毒有害、易燃易爆物质积聚或氧含量不足的空间。主要包括：地下管道、地下室、地下仓库、地下工程、暗沟、隧道、涵洞、地坑、污水池（井）、沼气池、化粪池、下水道以及压力容器、管道、烟道、锅炉等。（【有关案例】：2009年7月3日，北京某小区物业管理公司工程维修部指派员工对小区污水井进行污水提升泵维修作业，因硫化氢、甲烷引起窒息性气体中毒，造成7人死亡、 5人受伤。检察院后提起公诉，认为邓xx作为该物业管理有限公司总经理、冯xx作为该小区物业管理分公司执行总经理，对有限空间作业现场检查不到位，未保障企业安全生产条件符合国家规定，因而发生重大伤亡事故，且情节特别恶劣，应当以重大劳动安全事故罪追究刑事责任。）
在从事有限空间作业时，物业服务企业必须做好：一是完善制度。建立、健全有限空间作业安全生产责任制，明确有限空间作业负责人、作业者、监护者职责；组织制定专项作业方案、安全作业操作规程、事故应急救援预案、安全技术措施等有限空间作业管理制度。二是凡进入有限空间进行施工、检修、清理作业的，应实施作业审批。未经作业负责人审批，任何人不得进入有限空间作业。三是作业人员必须配备符合国家标准要求的通风设备、检测设备、照明设备、通讯设备、应急救援设备和个人防护用品。当有限空间存在可燃性气体和爆炸性粉尘时，检测、照明、通讯设备应符合防爆要求，作业人员应使用防爆工具、配备可燃气体报警仪等。四是生产经营单位应在有限空间进入点附近设置醒目的警示标志标识，并告知作业者存在的危险有害因素和防控措施，防止未经许可人员进入作业现场。五是将有限空间作业发包时，应当与承包单位签订专门的安全生产管理协议，或者在承包合同中约定各自的安全生产管理职责。不得将工程发包给不具备安全生产条件的单位和个人。六是有限空间发生事故时，监护者应及时报警，救援人员应做好自身防护，配备必要的呼吸器具、救援器材，严禁盲目施救，导致事故扩大。
（六）加强生产经营单位的安全管理
根据《深圳市安全生产管理条例》、《深圳经济特区物业管理条例》、《生产事故隐患排查治理暂行规定》，生产经营单位是隐患排查治理和防控的责任主体，物业管理公司作为物业的管理方，对管理区域（包括管理区域内的生产经营单位）的安全生产工作负有安全巡查、督促整治、隐患上报的职责，未尽职责而导致事故发生的，将被追究民事责任、行政责任甚至刑事责任。（【有关案例】：2005年12月27日，罗湖区解放路广场北街某招牌店发生大火，事故造成3人死亡。经事故认定，该店店主李某某因操作不当引起重大火灾事故，负事故直接责任，被追究刑事责任；该店房东、物业管理公司及安全管理人员没有履行消防安全巡查职责，对事故负有间接责任，被给予严重行政处罚。）
加强生产经营单位的安全管理，主要做好以下几方面的工作：一是对辖区生产经营单位员工和居民广泛开展安全生产宣传教育。以事故为案例，以安全常识为宣传重点，做好宣传普及工作，树立员工和增强居民安全防范意识。二是要加强管理区域内生产经营场所的安全巡查，对违规用电电气，乱拉乱接电线、堵塞消防通道和违规储存易燃易爆品等现象，要督促生产经营者进行彻底整改，对拒不配合的，要及时上报当地安监部门。三是督促各生产经营单位认真落实安全隐患的自查自纠自报，并登陆罗湖安全信息网进行安全知识学习及隐患信息的报送。
三、开展物业安全管理标准化建设，提高安全管理水平
开展物业服务企业的安全管理标准化建设，是企业安全生产标准化建设工作的一项重要内容，也是国家、省、市重点部署的一项重要工作。为提高物业服务企业的安全管理水平，降低事故风险，切实保障物业管理区域内的公共安全，为企业安全长久发展保驾护航，区安委会组织区安监局、区住房建设局、市监罗湖分局、罗湖消防监管大队、各街道办事处会同部分安全专家，在认真分析了近年来全国各地物业管理区域内发生的各类安全生产事故及相关的法律法规的基础上，制定了《罗湖区物业服务企业安全管理标准》（***1），对物业服务企业的安全生产责任、安全投入、作业管理、设备设施、人员教育、隐患排查和治理、职业健康、应急救援等各方面梳理出一整套安全管理工作规范要点。各单位如能按照管理规范开展安全管理工作，将会大大提高安全管理水平。重点要抓好以下几个方面的工作：
（一）我区物业服务企业安全生产标准化工作采取“登记、实施、检查、改进”动态循环的模式，根据上述的重点风险防控内容及管理规范的要求，结合安全生产网格化巡查，不断开展自我检查、自我纠正和自我完善，建立起安全绩效持续改进的安全生产长效机制。
（二）加强日常的安全管理：一是根据《深圳经济特区物业管理条例》，物业企业应与建设单位、业主或业主委员会签订书面的物业服务合同，在合同中应明确安全管理的职责、范围、内容、法律责任等。二是设置安全管理机构，配备安全管理人员，完善安全管理制度，明确各级人员的安全管理职责。三是加强公共设施、公共设备的安全维护管理。对公共门厅、楼道间、电梯间、管道井、公共停车场、绿地等公共部门及供水箱、水泵、给排水系统、锅炉、沟渠、化粪池、垃圾房、电梯等公用设施进行规范管理，制定定期检修计划，并根据《罗湖区物业服务企业安全管理标准》要求，确保每季度全面巡查次数不少于一次。四是加强作业现场安全管理。从业人员实施的作业活动以及负责管理的物业范围内的商住户的作业活动，如保洁作业、园艺作业、动火作业、有限空间作业、临时用电作业、高处作业等危险性较高作业应建立作业安全管理制度，实施作业许可管理，严格履行审批手续，并做好安全警示。五是建立隐患排查治理管理制度，对隐患进行分析评估，采取综合检查、专业检查、季节检查、节假日检查、日常检查等方式进行隐患排查，根据隐患排查的结果，制定隐患治理方案，及时整治。在隐患没有得到彻底解决之前，应采取必要的临时性措施，避免事故的发生。对重大安全隐患应及时上报相关街道安监部门。其中，对物业区域内的生产经营单位安全隐患排查每月次数不少于一次。六是加大安全投入。建立安全生产投入保障制度，完善和改进安全生产条件，按规定提取安全生产费用，专项用于安全生产。七是加强安全文化建设。对从业人员进行安全教育和技能培训，新员工上岗前必须接受三级安全教育培训，特种作业人员必须持证上岗；采取多种形式安全文化活动，开展安全文化宣传，提高管理区域内商住户人员的安全意识。八是加强应急值守工作，认真落实值班各项制度。要严格执行24小时值班和领导带班制度，遇有重大突发事件或安全事故，及时报告和妥善处置，一旦发生安全事故，要及时组织力量进行妥善处置，并按程序及时、如实上报。
（三）建立安全生产过程、事件、活动、检查的安全记录档案，并对档案实施管理。为使各物业管理处对安全管理工作更加清晰明了，我办制定了《装修、维修安全管理登记表（样表）》（***2）、《特种设备、有限空间作业安全管理登记表（样表）》（***3）、《罗湖区安全巡查记录表》（***4）等一系列工作指引，请各物业服务企业认真对照，落实各项审查、登记、巡查制度，做好相关台帐的存档备案工作。
（四）开展安全生产培训，提升安全管理人员素质。根据《安全生产法》、《深圳市安全管理条例》等相关法律法规，物业服务企业必须配备安全主任。安全主任必须经有关部门考核合格后取得相应资质方可上岗。对未配备安全主任或未持证上岗的，将责令停产停业整顿，并处五千元以上二万元以下的罚款。一旦发生安全生产事故，更要承担连带的法律责任。为强化企业的安全生产主体意识，加深对安全生产的认识，减轻企业负担，我办将从本月起对辖区的各物业管理公司负责人、安全管理人员免费提供安全培训。经考核合格的，将颁发资格证书。请各物业管理处根据各自实际，认真填写《物业安全管理培训人员名单》（***5），于8月20日之前将表格上报至辖区街道安监科。
四、强化监督，建立激励奖惩机制，严格责任落实
为确保此项工作落实到实处，区各有关部门要加强监督，建立激励奖惩机制，严格各项责任的落实。一是各街道办事处要将物业服务企业纳入安全生产网格化管理，充分发挥各物业单位在网格体系中的微网格作用，加强监督指导，并认真做好《罗湖区物业管理公司基本信息表》（***6）的采集工作；同时，要将各物业管理单位参加培训的人员名单进行汇总，做好组织培训工作。二是区住房建设局要在行业内督促物业服务企业加强安全管理，并将企业的安全管理工作情况作为重要内容纳入年度考核。对多次发生安全事故、存在严重安全隐患不予整改或存在极大的安全风险因素的，将进行严厉通报，并建议业主委员会解除合同；对没有设立业主委员会的，将建议相关居委会按法定程序解除合同；对情况严重的，将建议深圳市物业管理协会进行公开谴责，或由市主管部门取消该物业管理公司的资质。三是区安监局要从制度上对物业服务企业的安全管理进行规范，并通过安全生产网格化系统，指导、督促其开展各项安全生产工作；对发生安全生产事故的，及时成立事故调查组介入调查，依法追究相关责任人责任；要做好安全培训的教材制定和师资选配。四是罗湖消防监管大队、各辖区派出所要负责对物业管理区域内消防水源、消防设施、消防通道等与消防安全相关工作的监督管理，指导各物业服务企业开展消防安全管理工作，协助开展消防安全宣传及消防疏散等方面的实践演练。五是市监罗湖分局要对物业管理区域内的电梯等特种设备进行安全监察，督促使用单位做好特种设备的注册登记、维护保养、作业人员持证上岗等工作；查处安装、改造、维修和使用中的违规行为；调查处理物业管理区域内的特种设备事故。六是区安委会对罗湖辖区内物业管理处按住宅小区、高层楼宇、城中村（插花地）、专业市场、工厂园区分为五类，根据各物业管理处执行《罗湖区物业服务企业安全管理标准》的情况进行量化考核。考核分值分为好、中、差三个等次。对排名靠前的将各评选出一定比例数量授予物业服务企业安全管理标兵单位，并予以物质表彰。
特此通知
***如下：
