汕头经济特区地价管理规定

汕头市人民政府令第167号

《汕头经济特区地价管理规定》已经2015年12月4日汕头市人民政府第十三届75次常务会议讨论通过，现予公布，自2016年1月15日起施行。

　　　　市　长

　　　　　　　　　　　　2015年12月10日

汕头经济特区地价管理规定

第一条　为加强地价管理，规范土地使用权交易行为，维护土地市场秩序，保障土地所有者、使用者的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《汕头经济特区土地储备条例》等法律、法规的基本原则，结合汕头经济特区（以下简称特区）实际，制定本规定。

第二条　特区范围内金平区、龙湖区、濠江区的地价管理，适用本规定。

第三条　本规定所称的地价是指土地使用权（包括地下空间使用权）价格，主要包括基准地价、宗地地价和楼面地价。

基准地价由市土地行政主管部门制定，经市人民政府批准后公布施行，并根据社会经济发展与土地市场供求状况适时调整。制定和调整基准地价应当按规定报省土地行政主管部门备案。

宗地地价、楼面地价由市土地行政主管部门委托有相应资质的土地评估机构评估后综合确定，或者根据基准地价及修正体系计算后确定。

第四条　市土地行政主管部门负责组织实施本规定，具体负责金平区、龙湖区的地价管理工作。

濠江区土地行政主管部门负责本行政区域内的地价管理工作。

区人民政府和有关园区管理机构以及财政、城乡规划、住房与城乡建设、经济与信息化、价格、国有资产管理、房产管理、税务等行政管理部门，按各自职责做好地价管理相关工作。

第五条　以划拨方式提供的土地使用权，按以下标准收取土地成本费用：

（一）属征收（用）土地、围填海造地的，按划拨时土地征收（用）、围填海造地的平均成本（含应当收取的相关税费）和平整费用收取；

（二）属政府收购（回）土地的，按收购（回）成本收取。

城市道路、绿化等建设用地以划拨方式提供土地使用权的，经人民政府同意，可以不收取土地成本费用。

第六条　以划拨方式取得的土地使用权，因企业改革、土地使用权转让或者土地用途改变等原因，不再符合划拨用地目录的，应当实行有偿使用。

国家和省、市对国有（集体）企业改革涉及处置划拨土地使用权有规定的，按其规定执行。

第七条　以划拨方式取得的土地使用权（宗地形式），经批准办理土地使用权出让手续且不改变土地用途的，按以下标准补交地价款：

（一）土地使用权人属机关事业单位或者个人的，按剩余使用年限宗地地价的40％补交；

（二）土地使用权人属企业和其他组织的，按剩余使用年限宗地地价的50％补交。

第八条　分摊土地使用权为划拨性质的房产，转让、出租时经批准办理土地使用权出让手续且不改变土地用途的，除属旧城改造项目中出售的商品房产以及1949年10月24日前已确认权属的华侨房产和城镇个人祖遗房产不需补交地价款外，应当按以下规定补交地价款：

（一）属补贴出售、集资统建、房改出售、经济适用住房出售的房产，以及1949年10月24日后确认权属的华侨房产和城镇个人祖遗房产，按批准土地用途基准地价的1％补交；

（二）属其他类型房产的，按批准土地用途基准地价的3％补交。

第九条　以划拨方式取得的土地使用权，经批准办理土地使用权出让手续的，土地使用权的使用年限和起始日期按以下规定确定：

（一）土地使用权证书已登记使用年限和起始日期的，按土地使用权证书确定，未登记的，按土地批准文件确定；

（二）土地使用权证书未登记或者未核发土地使用权证书，且土地批准文件也未规定，使用年限按批准土地用途的法定最高年限确定。属1992年1月11日前划拨的，起始日期自1992年1月11日起算；属1992年1月11日后（含1992年1月11日）划拨的，起始日期按土地批准文件的批准日期起算。

第十条　采取招标、拍卖、挂牌或者网上竞价方式出让、出租的土地使用权，以实际成交价格作为出让、出租价格。

第十一条　采取协议方式出让的土地使用权，根据宗地地价及相关产业政策等因素综合确定出让价格。

采取协议方式出租的土地使用权，土地年租金按宗地地价的5％确定。

第十二条　土地使用权的出让价款，不得低于国家、省规定的协议出让最低价。

第十三条　土地使用权人申请将非经营性用地或者工业、仓储用地调整为商业、娱乐、旅游和商品住宅经营性用地的，按法定程序纳入土地储备。

第十四条　依法取得使用权的土地，经批准增加容积率或者计容建筑面积的，应当补交地价款，使用年限的起始日期不变。补交地价款＝剩余使用年限的楼面地价×新增加计容建筑面积。

出让合同或者用地批准文件对补交地价款问题有约定或者规定的，从其约定或者规定。

第十五条　依法取得使用权的土地没有约定、规定容积率，或者约定、规定不明确，经批准容积率超过2．0的，超过2．0的部分应当按本规定第十四条的规定补交地价款。

第十六条　工业、仓储用地出让期限内，在符合规划、不改变土地用途的前提下增加容积率的，不补交地价款。

第十七条　依法取得使用权的土地（含房产分摊土地），经批准改变土地用途，且不属于依法应当收回土地使用权或者人民政府决定不收回的，新用途土地的使用年限按法定最高年限确定，起始日期不变；新用途剩余使用年限楼面地价高于原用途剩余使用年限楼面地价的，应当补交地价款。补交地价款＝（新用途剩余使用年限楼面地价－原用途剩余使用年限楼面地价）×建筑面积。

出让合同或者用地出让批准文件对补交地价款问题有约定或者规定的，从其约定或者规定。

第十八条　依法取得使用权的土地（含房产分摊土地）经批准临时改变土地用途，新用途楼面地价高于原用途楼面地价的，补交地价款＝（新用途楼面地价－原用途楼面地价）×建筑面积×临时改变土地用途年限×5％。

第十九条　依法取得使用权的地下空间经批准增加建筑面积的，应当补交地价款，使用年限的起始日期不变。补交地价款＝剩余使用年限的楼面地价×新增加建筑面积。

依法取得使用权的地下空间经批准改变土地用途或者临时改变土地用途，且不属于依法应当收回土地使用权或者人民政府决定不收回的，新用途土地的使用年限按法定最高年限确定，起始日期不变；新用途剩余使用年限楼面地价高于原用途剩余使用年限楼面地价的，应当补交地价款。补交地价款按本规定第十七条、第十八条规定标准的80％计收。

出让合同或者用地批准文件以及市人民政府对补交地价款问题有约定或者规定的，从其约定或者规定。

第二十条　2006年11月1日前依法取得土地使用权的综合用地，根据现行城乡规划明确具体用途，再根据具体用途确定土地出让年限，地价款按“不退不补”的原则处理。

第二十一条　因实施城乡规划需要依法收回土地使用权，应当补偿土地使用权人，补偿标准根据原土地用途、容积率以及收回时的剩余使用年限宗地地价确定。

第二十二条　经批准的农村集体建设用地，以及征收农村集体土地后安排给农村集体经济组织的留用地，除用于建设村民住宅或者村（居）民委员会建设公共福利设施不需计收地价款外，按同类国有建设用地基准地价的5％计收地价款。

前款规定的农村集体建设用地和留用地经批准改变土地用途的，应当补交地价款。补交地价款＝新土地用途基准地价×5％－原已支付的地价款。

第二十三条　农村集体建设用地经批准征收为国有建设用地并返拨给被征地农村集体经济组织使用的，转让、出租时应当按同类用途宗地地价的15％计收地价款，使用权取得方式确认为出让，使用年限按法定最高年限确定，起始日期自批准转让之日起算。

第二十四条　以出让方式取得的土地使用权，经人民政府同意延长使用年限的，应当补交地价款，延长后的使用年限自批准之日起算，但不得超过相应土地用途的法定最高年限。补交地价款＝法定最高年限宗地地价÷最高年限×延长年限×80％。

第二十五条　经批准临时使用国有土地的，每年按宗地地价的5％计收临时使用土地补偿费，但属划拨用地目录范围的用地，每年按土地征收（用）平均成本（含应当收取的相关税费）和平整费用总额的5％计收临时使用土地补偿费。临时使用土地补偿费应当在批准时一次性计收。

城市道路、绿化等公共设施临时用地，经人民政府同意，可以不收取临时使用土地补偿费。

第二十六条　无法提供权属依据但可以按有关规定确认使用权的土地，确权时确定为划拨性质的，按现行土地征收（用）平均成本（含应当收取的相关税费）的30％补交地价款；确权时确定为出让性质的，按现行同类土地宗地地价的30％补交地价款。

第二十七条　本规定实施前已批准的旧城区改造项目，因土地使用权划拨改出让、增加土地容积率、改变土地用途或者延长土地使用权使用年限等情形应当补交的地价款，按本规定规定标准的60％收取。

第二十八条　实施“旧城镇、旧村庄、旧厂房”改造项目（以下简称“三旧”改造项目）应当补交的地价款，按省、市有关规定执行。

“三旧”改造项目未能按规定比例配套公共服务设施建设用地的，应当计算补偿金额，并作为“三旧”改造项目补缴地价款的构成部分进行征管。

第二十九条　以优惠价格取得土地使用权经批准转让的，转让人应当按转让时土地使用权的宗地地价与已缴交地价款的差额的60％补交地价款。

出让合同或者用地批准文件对补交地价款问题有约定或者规定的，从其约定或者规定。

第三十条　同一宗用地涉及两种或者两种以上不同用途地价标准的，以及因土地使用权划拨改出让、增加土地容积率、改变土地用途或者延长土地使用权使用年限等情况应当补交地价款的，分别计价。

土地用途与容积率同时调整的，补交地价款＝新用途剩余年限楼面地价×新增计容建筑面积＋（新用途剩余年限楼面地价－旧用途剩余年限楼面地价）×原建筑面积。

第三十一条　按照本规定计算补交地价款、补偿标准和临时使用土地补偿费涉及确定宗地地价和楼面地价的，由土地行政主管部门委托不少于两家具备相应资质的土地评估机构依法进行评估后，根据评估结果的平均值综合确定，但有下列情形之一的，可由土地行政主管部门根据基准地价及修正体系计算后确定：

（一）按照本规定第七条、第二十六条规定计算补交地价款，宗地面积不足100平方米的；

（二）按照本规定第十四条规定计算补交地价款，宗地增加容积率不足0．5且增加的计容建筑面积不足500平方米的；

（三）按照本规定第十七条规定计算补交地价款，改变土地用途的宗地面积不足500平方米或者改变使用功能的房产分摊土地面积不足100平方米的；

（四）按照本规定第二十条、第二十二条、第二十三条、第二十五条、第二十九条规定计算补偿标准、补交地价款，宗地面积不足500平方米或者房产分摊土地面积不足100平方米的；

（五）按照本规定第十八条规定计算补交地价款的；

（六）按照本规定第三十条第二款规定计算补交地价款，增加的计容建筑面积不足500平方米，且改变土地用途的宗地面积不足500平方米或者改变使用功能的房产分摊土地面积不足100平方米的。

第三十二条　经市人民政府同意，由区人民政府和有关园区管理机构负责征地和土地开发配套并全额负担费用或者组织出让的土地，区人民政府和有关园区管理机构出让土地收取地价款后，应当按该宗土地出让总价款的15％上缴市财政。

市人民政府对上缴金额另有规定的，从其规定。

第三十三条　根据本规定采取评估方式确定地价的，土地使用权提供前产生的评估费用由财政负担，提供后产生的评估费用由土地使用权人负担。

财政部门应当将评估费用列入土地出让业务费的预算安排。

第三十四条　土地价格评估应当遵循市场准入规则和行业规范，健全定价机制，规范从业机构管理，营造公平的市场竞争环境。

第三十五条　潮阳区、潮南区、澄海区的地价管理，参照本规定执行。

第三十六条　本规定自2016年1月15日起施行。

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