顺德区人民政府关于征求大良苏岗范沙改造项目房屋征收补偿方案意见的公告

    大良苏岗范沙位于顺德新城建设的核心范围，是我区城市升级的重要组成部分。为落实顺德城市升级行动计划，改善居民生活环境和基础设施建设，我区将启动大良苏岗范沙改造项目，现根据***《国有土地上房屋征收与补偿条例》相关规定，经区人民政府同意，拟对该范围内的部分房屋进行征收。为广泛征求房屋被征收人的意见，现将该改造项目的房屋征收补偿方案（征求意见稿）予以公布，征求意见时限为2014年12月10日至2015年1月9日。
    如房屋被征收人对方案内容有异议的，可在征求意见时限内，由被征收人或受托人（须持被征收人出具的委托书）持身份证、土地证、房产证或房地产权证原件，在工作时间内到大良街道国土城建和水利局拆迁科（大良街道县前路16号大良街道国土城建和水利局302室）以书面形式提出。
    特此公告 

佛山市顺德区人民政府
2014年12月4日  
（联系人：周先生，联系电话：22326185）

大良苏岗范沙改造项目房屋征收补偿方案
（征求意见稿）

    为配合顺德新城规划建设，顺利推进苏岗范沙危旧房改造征收工作，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》等规定，结合实际情况，制定补偿方案如下： 
    一、征收范围 
    大良苏岗范沙改造项目国有土地上的部分房屋（详见附图）。 
    二、征收部门及实施单位 
    顺德区国土城建和水利局为本项目房屋征收部门，大良街道办事处为本项目房屋征收实施单位。 
    三、征收补偿方式 
    根据被征收房屋的功能分为住宅和非住宅两大类。其中住宅类为自建住宅，非住宅包括工业用房、仓库用房等。征收补偿采用货币补偿、产权调换、货币补偿与产权调换相结合三种方式，其中住宅货币补偿包括房地分别补偿、房地一并补偿两种方式。选择产权调换、货币补偿与产权调换补偿方式的，由被征收人直接与房屋征收实施单位协商解决。 
    四、征收补偿面积核定办法 
    被征收房屋补偿面积按以下标准进行核定： 
    （一）有土地使用证、房屋产权证的，以权属证记载的面积为准。 
    （二）经市、区规划部门审批的自建住宅，以审批文件批准的建筑面积为准；实际建筑面积小于批准建设面积的，以实际建筑面积为准。 
    （三）经顺德辖区建设国土部门审批的自建住宅，以审批文件批准的建设面积为准；实际建筑面积小于批准建设面积的，以实际建筑面积为准。 
    （四）根据有关法律法规及政策规定应予补偿的其他情形，以依据相关规定核定的面积为准。 
    （五）对整宗用地无办理用地手续，该房屋在98年数字化地形图上有反映永久建筑，且期间其业权人户内在范沙村范围内只有该宗房屋，同时符合用地条件的（顺城中心[2001]52号、顺规土函[2001]39号），经核实其用地范围内80平方米原则上视为合法用地。 
    （六）对于《建筑许可证》发证先于房地产权证（房屋所有权证）发证时间的，按其合法用地范围内98年数字化地形图上所反映的建筑面积予以核定，但不得超出《建筑许可证》所批准的建筑面积。对于持有《私人房屋扩建改建申请表》，申请时间后于房地产权证（房屋所有权证）发证时间的，但由于纳入政府规控范围而不予审批或仅限于原面积改建的，按其合法用地范围内98年数字化地形图上所反映的建筑面积予以核定，但不得超出《私人房屋扩建改建申请表》所申请的建筑面积。 
    （七）对于只持有用地审批手续或确认合法用地80平方米的房屋，合法建筑按照合法用地范围内98年数字化地形图上反映的建筑面积予以核定确认。如持有有关部门确认回复的，则合法建筑按照回复当年合法用地范围内数字化地形图上反映的建筑面积予以核定确认。 
    五、征收补偿标准 
    （一）住宅。 
    1.房屋价值货币补偿 
    自建住宅，业权人可自行选择房地分别补偿方式或房地一并补偿方式。 
    （1）房地分别补偿方式 
    该补偿方式由用地补偿、地上建筑物补偿费用组成。 
    ①用地补偿 
    参照房地产评估公司评估得出的片区土地评估单价，结合周边地块市场交易价格，按核定土地面积5500元/平方米进行补偿。 
    ②地上建筑物补偿，包括房屋建筑造价补偿、桩基补偿。 
    Ⅰ、房屋建筑造价补偿： 
    按核定建筑面积区分建筑结构类型，参照项目开始实施时期内顺德区国土城建和水利局最新发布的顺德区建筑工程造价指标计补。 
    Ⅱ、桩基补偿 
    按核定用地面积450元/平方米标准计补。 
    Ⅲ、奖励面积 
    在规定时间内签订《房屋征收补偿协议书》的，根据容积率情况可享受建筑面积奖励：被征收房屋容积率≥3.5的，不奖励建筑面积；被征收房屋容积率＜3.5的，奖励建筑面积为:核定用地面积×（3.5－核定建筑面积÷核定用地面积）×30%，奖励金额参照核定建筑（砖混结构）的补偿标准计算；逾期签订协议的，视具体情况奖励作适当调整至取消。 
    （2）房地一并补偿方式 
    该补偿方式包括房屋和土地一并补偿，土地不再计补。 
    ①参照大良辖区普通商品房交易市场均价，按核定建筑面积分建筑结构类型计补： 
    砖混结构：5500元/平方米； 
    砖木结构：5300元/平方米。 
    ②奖励面积 
    在规定时间内签订《房屋征收补偿协议书》的，根据容积率情况可享受建筑面积奖励：被征收房屋容积率≥3.5的，不奖励建筑面积；被征收房屋容积率＜3.5的，奖励建筑面积为:核定用地面积×（3.5－核定建筑面积÷核定用地面积）×30%，奖励金额：按奖励建筑面积×5500元/平方米计算；逾期签订协议的，视具体情况奖励作适当调整至取消。 
    上述第四条第（七）款属确认核定建筑面积的，不享受本奖励标准。 
    （3）超出核定面积范围的处理 
    ①核定用地范围内的加建建筑面积根据实际参照项目开始实施时期内顺德区国土城建和水利局最新发布的顺德区建筑工程造价指标按建筑结构类型只作上盖补偿（含水电设施及装修）。 
    ②核定用地范围外的无证建筑面积根据实际参照项目开始实施时期内顺德区国土城建和水利局最新发布的顺德区建筑工程造价指标按建筑结构类型的50%只作上盖补偿（含水电设施及装修）。 
    2.装修的补偿 
    按被征收房屋的核定建筑面积基本装修标准为400～500元/平方米（含大柜、地柜等），超出基本装修标准的按实际评估价计补。 
    3.房屋附属物、附着物的补偿 
    （1）构筑物及绿化补偿，按实际工程量根据市场价格及相关补偿标准进行计补（包括棚架、围墙、砼地、水池、花基、石坎、果树等）。 
    （2）水电设施补偿 
    按被征收房屋建筑结构以核定建筑面积80～143元/平方米的标准计补。 
    （二）非住宅。 
    1.属于工业用房、仓库用房等非住宅用途有证房屋，委托有资质中介房地产评估公司进行土地、房屋、资产评估，按评估重置价值补偿。 
    2.造成停产、停业损失，委托相应资质中介公司进行评估。 
    六、补贴办法 
    （一）住宅。 
    1.业权人选择房地分别补偿方式的，在规定的签约期限内签订《房屋征收补偿协议书》并在规定的搬迁期限内交出房屋的，按核定用地面积1300元/平方米给予补贴。逾期签订及搬出的，视具体情况，补贴分级递减至取消。 
    2.业权人选择房地一并补偿方式的，在规定的签约期限内签订《房屋征收补偿协议书》并在规定的搬迁期限内交出房屋的，按核定建筑面积500元/平方米进行补贴。逾期签订及搬出的，视具体情况，补贴分级递减至取消。 
    上述第四条第（七）款属确认核定建筑面积的，不享受本补贴标准。 
    （二）非住宅。 
    属于工业用房、仓库用房等非住宅用途有证房屋，在规定的签约期限内签订《房屋征收补偿协议书》并在规定的搬迁期限内交出房屋的，按核定房地产评估重置价值的50%给予补贴。 
    七、搬迁、临时安置的补偿 
    （一）搬迁补偿。 
    按被征收房屋的核定建筑面积20元/平方米计算，不足1000元/户的按1000元计补。 
    （二）临时安置补偿。 
    按被征收房屋核定建筑面积每月15元/ 平方米补偿，以实际搬出时间起计至搬迁期限截止按月计补，补偿上限为6个月。 
    八、其他补偿 
    （一）房地产权证办证费，按房产管理局有关收费标准给予补偿。 
    （二）电视天线安装费，根据现市场价每台天线补100元。 
    （三）电话迁移费，按现市场价每台电话迁移补100元（电话主机）。 
    （四）空调拆装补偿费，分体式200元/台，柜机300元/台。 
    九、签约与搬迁期限 
    （一）签约期限。 
    根据实际情况另行确定签约期限。 
    （二）搬迁期限。 
    根据实际情况另行确定搬迁期限。 
    十、补偿款支付 
    签订征收补偿协议经司法见证后三十天内先付被征收房屋房地产补偿款的80%，剩余20%及奖励在被征收人交出被征收房屋给房屋征收实施单位后三十天内一次性付清。 
    十一、如不接受上述补偿，可自行委托评估公司对房屋价值进行评估协商。 
    十二、本方案未尽事宜，按有关法律法规执行。 
    十三、本方案由房屋征收实施单位负责解释。