科技京城围绕黄浦城市硅谷目标置换业态牺牲两成租金换来产业高新

　　坐落于北京东路的科技京城正重新洗牌：随着货运代理、培训、保险等一批公司先后搬离；大楼又添了几张新面孔，新入驻的公司均打“高科技企业牌”。为配合新产业的升级换代，科技京城裙房一带的赛格电子市场也在提升服务能级，还将打造手机服务体验中心。这样，一条完整的无线互联生产服务链初具雏形。不过，一腾一换的成本殊属不小，大楼业主新黄浦置业公司算了一本账：一年的租金收入减少近20%。

　　中心城区商务楼宇租金均在上涨，科技京城缘何肯牺牲一年20%的租金？在大楼管理者看来，眼下舍“小利益”，长远谋“大发展”。这是科技京城在黄浦区政府提出重点发展信息服务业，特别是发展无线互联产业后实施的一项重要措施，也是老大楼业态置换付出的必要成本。去年，上海市移动电话系统设计与测试工程技术研究中心先后挂牌，国家电信研究院华东分院暨手机测试平台这一国家级功能性项目也正式落户，加之一批龙头企业的引领作用，科技京城面临一次新的产业调整和提升。黄浦区欲在这块“城市中的硅谷”构筑无线互联产业高地，发展手机方案设计和无线互联等新兴产业。由此，也拉开了老大楼业态置换调整的序幕。

　　业态置换关键在“腾”。科技京城入驻的2400多家企业中，高科技企业约有630家，其余多为商务类企业。新黄浦置业公司调研发现，要拓展空间载体，打造产业基地，就要尽量压缩货运代理、培训、保险等非主流产业，以腾出更多的楼宇资源。“要把不适应产业结构升级的企业尽快调出去。”公司总裁陆却非说，大楼提高门槛，采取上调租金、限制停车位等措施增加其运营成本。几经权衡后，这类公司先后调出大楼。相应地，公司也少了一批稳定租户的高租金收入。

　　为吸引电子信息企业入驻，大楼预留了较好区域近15000平方米办公面积虚位以待。“这一虚，意味着办公租金还有段‘空窗期’。”陆却非说，高科技产业入驻周期一般比较长，空置的办公室往往两三个月都是零租金。而高科技企业一旦引进入驻，大楼就给予低于现租金标准的优惠，还提供停车减免等政策。

　　大楼的维护服务开支也在增加。针对高科技企业的个性化需求，使用了十多年的老大楼硬件环境相形见绌，水、电、通讯、停车等配套设施的“脱节”日益凸显。电子信息企业24小时加班是常事，一些公司周末加班，大楼特地为其开空调，成本补贴少不了。除了加大老化硬件改造投入，改善租赁设施环境也提上日程。科技京城管理公司总经理宋勋说，由于大楼原先设计格局不尽完善，缺少商务洽谈中心、物流中心、仓储中心、停车位等设计配套，需作重新规划和布局设计，而这笔改造保养费也着实不低。“按照以往的预算，今年科技京城的维护费最低1500万元，最高可达5000万元。”

　　这一腾一换一护，缩减20%租金收入，但公司不会做这亏本买卖。“大楼租金的减少只是暂时的，我们更在意长远的发展和回报。”陆却非说，以高科技企业为核心产业的主题楼宇经济一旦形成，规模集聚效应的回报将是丰厚的，这也更有利于今后大楼的招租和产业发展。他举例说，大楼三年前引进的闻泰，成立之初仅有47名员工,如今公司人数已突破2000人，还迅速成就四个全国第一，也给楼宇带来巨大收益。“除了看得见的收益外，我们还获得了高科技人才的集聚、商务环境的优化升级，这些都是难以估量的财富！”

　　在加强功能性平台建设的同时，区政府也在发挥政策杠杆效应，加大对移动信息终端产业扶持力度，并在人才引进、安居资助、子女教育、医疗保障等方面提供服务，为产业发展提供智力支持。科技京城将建设成为一个长三角地区的无线终端高新企业聚集中心、高端设计研发检测中心、新产业体验中心、新科技交流学术论坛及培训中心。“到时，已不是20%的租金概念，而是一个高科技产业平台所带来的财富效应。”