青岛等城市土地供应捉襟见肘山东开发商开辟地源

                                                                                   近两年来，山东的土地经营取得了丰硕成果。２００２年，山东实现土地收益１２８亿元；而今年仅前９个月，该省土地出让面积就将近１．７万公顷_实现政府土地收益１００
多亿元。但随着商品房销售的不断升温，山东土地供需矛盾也日益加大，特别是市区尤为明显。以济南、青岛为例，两城市的房地产快速发展，大量闲置土地开发基本完毕，棚户区、
村庄改造已接近尾声，部分尚未开发的地块也已列入政府储备。由于土地供应量减少，限制了房地产投资的增长。在济南，下半年的房地产市场曾一度出现供不应求的局面。在土地供
应“僧多粥少”的情况下，许多开发商开始把注意力转向过去从不被人看好的郊区土地、旧城改造以及“烂尾楼”的收购上。于是，山东的房地产商在挖掘土地源头上，走出了一条多
元化之路。
　　目光转向郊区土地
　　青岛是山东省的“海上明珠”，在最近该市举行的几次土地拍卖中，青岛的几个卫星城市如城阳、黄岛、平度、胶州、即墨等市区的土地越来越值钱。
　　城阳和黄岛是离青岛市区最近的行政区，两年前，这里的房子１０００元左右／平方米还没人要。现在，城阳的商品房平均２０００元／平方米，好地段的卖到３０００元／平方
米，土地也由过去的每亩１０万元上升到５０万元左右；而黄岛由于与海为邻，土地升值更是惊人，短短几年时间，海边的土地就涨到每亩１００万元左右，房价也升至４０００元／
平方米以上。
　　同青岛一样，济南市由于今年土地供应量不足，下半年存量房开始告急，不少开发商不得不四处“找米下锅”。郊县章丘、长清、商县、济阳等县城已成为首选，这些地方的土地
价格也今非昔比，出现了翻几番的上涨势头。
　　亮点在于存量土地
　　旧城改造曾是山东各地市的一项政府工程，但由于投入大、产出小，在土地划拨年代，很多开发商都不愿接这样的活。但随着土地市场化，拿地越来越困难，再加上旧城改造既可
以享受到政府的优惠政策，又有巨大的升值空间，一些开发商开始把目标转移到旧城改造上来。
　　青岛的旧城改造从１９９８年以来，便成为市政府改善居民居住环境和生活环境、进一步保留老市区发展空间、促进城市布局调整的一个重要筹码。在土地供应日趋捉襟见肘的情
况下，青岛今年确定，在旧城区土地拍卖的分布上，在市南区沿海一线土地资源继续发展高档住宅、高档写字楼，其它３区的开发，侧重点在旧城区的土地拍卖上。这些旧城区土地的
推出，虽然不能完全满足开发企业的饥渴需求，但也在一定程度上缓解了青岛土地供应紧张的局面。
　　济南的旧城改造过去也是难点。但在土地越来越难以拿到手的情况下，当地的开发商也把注意力转移到旧城改造上。去年，泉城路的改造和经十东路的拓宽，都引发了旧城改造
热。今年，旧城改造的重点是经十路的拆迁改造，这使得经十路两边的土地价格飞涨。在最近济南的一次土地拍卖中，经十路两边的土地拍到了每亩１４０万元的高价。尽管如此，由
于旧城改造所蕴藏的巨大市场潜力，一些大开发商已经把目光从参与一级市场拍地转移到旧城改造上来。
　　烂尾楼盘受人追捧
　　７月１８日，随着青岛鲁邦公司收购并重新命名的“烂尾楼”新天地大厦正式启动，标志着青岛“烂尾楼”的收购和竞争进入到一个全面开花的阶段。
　　据了解，眼下“烂尾楼”在青岛已炙手可热，除了“鲁邦”收购的原天地大厦外，青岛一批“烂尾楼”都已名花有主。如位于山东路上的“金座购物广场”、原妇女儿童用品商店
改造而成的“新东方巴黎购物中心”、胶州路上的“伊都锦”等，都已开始重新运作。
　　探寻青岛“烂尾楼”成为香饽饽的秘密，主要有几个因素在起作用：
　　首先是现在开发商取得土地的难度加大。由于国家出台了经营性土地使用权必须以招标、拍卖或者挂牌方式公开出让的规定，再加上青岛历来是房地产开发的热点城市。所以，在
青岛历次土地拍卖中，竞争总会达到白热化程度。由于土地供应紧张，一些开发商只有把目光转向收购那些谁都不愿要的“烂尾楼”上。
　　二是在“烂尾楼”的改造上，政府给予了一定的政策支持。
　　三是“烂尾楼”的选址大多是在成熟区域，或者是具有发展潜力的区域，地块位置比较优越。而且随着城市发展规划的变化，土地价值早已翻了好几番。如在青岛“烂尾楼”比较
集中的山东路上，近几年随着政府大楼、商业机构的投入使用，使这一区域的人流、物流都有较大提升，地段商业价值也随之提高。今年，青岛市政府又提出了重新改造中山路的设
想，这就为中山路周边地区“烂尾楼”的启动注入了新动力。
　　青岛“烂尾楼”的走强，不仅在一定程度上缓解了市区土地供应紧张的矛盾，对青岛经济的快速发展起到了一定的推动作用，而且对山东其他城市如济南、烟台、威海、日照等当
年“烂尾楼”的重灾区也起到了示范作用。目前，这几个城市的“烂尾楼”改造也正如火如荼地进行着。在土地资源日益紧缺的严峻现实下，很多开发商都把“烂尾楼”作为新的投资
方向。