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佛山市南海区住房城乡建设和水利局关于严控物业小区违法违规建设行为的通知

Admin - admin 于2022年05月26日发表

南建水函〔2019〕92号

各镇（街道）国土城建和水务局，各房地产开发企业、物业服务企业、审图机构、设计单位，各有关单位：

为充分发挥房地产开发企业、物业服务企业在预防、制止物业小区违法建设行为方面的积极作用，有效遏制违法建设行为，根据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国行政强制法》《中华人民共和国行政处罚法》《物业管理条例》《住宅室内装饰装修管理办法》《广东省物业管理条例》《佛山市物业管理办法》《佛山市违法建设查处暂行办法》《南海区人民政府关于加强我区住宅小区综合治理工作的意见》《佛山市南海区查处治理违法用地违法建设共同责任制领导小组办公室关于印发佛山市南海区别墅、高档住宅违法用地违法建设专项整治行动方案的通知》及南海区关于整治违法建设行为的有关文件要求，结合本地实际，现将有关事项通知如下：

一、总体要求

按照中央、省、市、区关于积极开展扫黑除恶专项斗争、打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动和推进查处治理违法建设等重点工作要求，进一步强化房地产开发企业、物业服务企业责任意识、安全意识、守法意识，明确权利义务、健全制度机制、强化源头治理、严格日常监管，推动部门齐抓共治，有效遏制我区物业小区违法建设行为，维护广大市民的合法权益，共同构建共建共治共享的良性社会治理格局，助力建设高质量发展新南海。

二、工作内容

（一）强化告知联动。在原有施工图审查环节的《告知书》（详见***1）基础上，增加关于严控物业小区违法违规建设行为的条款，做到预先告知。加强与城管、规划部门的联动，探索在预售前由住建、城管、规划部门进行专项抽查，以防止建设、施工单位不按规划要求或施工图要求进行施工。如发现建设单位存在涉嫌违法违规建设行为的，住建部门有权不予办理审图备案、施工许可、竣工验收备案、销售许可（备案）、网签合同备案等业务，并给予相关诚信扣分处理。相关违法行为移送执法部门予以处罚。

（二）强化销售管理。房地产开发企业在销售商品房前，应结合所售项目的实际情况，在拟定《临时管理规约》时，要明确约定业主在房屋装修和使用过程中禁止的各类违法建设行为和不得从事的各种不规范使用物业行为，并在销售现场予以公示。

房地产开发企业在预（现）售商品房时，不得诱导购房人进行违法建设，要与购房人签订《关于防止违法违规建设和占用公共空间等重大风险的特别告知书》（详见***2、3），并作为《商品房买卖合同》的***备案存档。

（三）强化主体责任。进行住宅室内装饰装修活动时，任何单位和个人不得违法搭建建（构）筑物，任何装饰装修企业不得参与违法建（构）筑物的搭建活动，任何物业服务企业不得参与、支持、纵容违法建（构）筑物的搭建活动。

（四）强化装修告知。在业主装饰装修房屋前，物业服务企业要严格按照规定与业主、装饰装修企业签订《装饰装修管理服务协议》《装饰装修“扫黑除恶”暨打击“两违行为”告知书》（详见***4）明确约定施工时间、装饰装修人员管理、材料进出管理等事项并告知其装饰装修的禁止行为，防止违法建设行为发生。同时，加强施工车辆及物料进出管理，发现有关运输违法建设材料行为的，要及时阻止其进入小区，并做好解释工作。

（五）强化日常巡查。物业服务企业要加大巡查力度，重点部位、重点区域、重点业主，要专人***、专人盯守、重点管控，做到第一时间发现，第一时间劝阻。发现违法建设行为的，应当及时向违规业主（物业使用人）发出《劝阻停止违法建设告知书》（详见***5），告知其违法建设行为所违反的规定及法律后果，并按照物业服务合同的约定和管理规约，要求其停止违法建设行为并恢复原状。

（六）强化违法上报。物业服务企业在物业管理区域内发现违法建设行为的，应当予以劝阻、制止，做好书面记录；劝阻、制止无效时，应当马上通知当地城管部门并在3个工作日内向城管部门、违法建设所在地的镇人民政府（街道办事处）报告，及时抄报区住建部门，物业服务企业做好相关台账建立和管理。物业服务企业不履行劝阻、制止和报告职责的，建设部门应当将物业服务企业的违法信息录入房地产行业诚信档案管理系统，对其违法行为进行披露，并对其诚信记录进行扣分。涉嫌违法犯罪的，及时移送司法部门处理。

（七）强化配合协调。物业服务企业积极配合城管等部门做好调查取证、拆除整治等工作，为执法人员工作提供便利。

（八）强化档案管理。物业服务企业在劝阻、制止违法建设行为过程中，充分利用照相、***、录音等手段，记录违法建设现场情况；及时将制作的巡查记录、巡查报告、劝告劝阻记录，连同《劝阻停止违法建设告知书》及送达记录、回执，向有关行政执法部门寄送的资料、回执和反馈情况、执法部门执法过程相关的文字、图片、录音、影像等资料整理、归档，做到一事一档，专人管理。

（九）建立公示牌制度。探索在物业管理区域显著位置或项目管理处业主接待中心设立《行政执法单位公示牌》。根据物业管理区域涉及的主要执法部门和管理单位，制作统一的公示牌，公示执法部门和管理单位的名称、联系电话。包括区住建（房管）、国土、规划、城管、发改、公安、工商、环保、民政、司法、税务、水务、信访、综治、纪委等单位，管理单位：属地镇（街道）住建（房管）、社区居（村）民委员会等。

三、工作要求

（一）加强宣传引导。各房地产开发企业、物业服务企业要充分利用小区“宣传栏”等平台，向业主宣传违法建设整治的相关政策法规，宣传违法建设行为对影响房屋安全使用、破坏社区环境和产生邻里纠纷等方面带来的危害，引导业主共同抵制违建行为，积极支持违法建筑整治工作，引导业主自觉维护好小区环境。

（二）健全制度机制。区、镇（街道）两级住建部门出台房地产开发、设计、审图和物业服务等企业的红黑榜名单，指导企业完善内部管控机制。物业服务企业要切实强化责任意识，严格按照要求做好在管小区内违法建设的巡查工作。建立健全由物业服务企业负责人为第一责任人、项目经理为具体负责人的责任体系，将巡查、巡控责任落实到具体部门和工作人员。同时结合本企业和在管小区实际，完善日常巡查、劝阻和报告制度，制定工作流程和岗位职责，形成长效管理机制。探索建立对物业项目经理的诚信考核机制。

（三）联动监管打击。各有关行政执法部门和管理单位加强在小区违法建设整治中的协调配合，形成整治违法建设工作合力。对群众反映强烈、媒体曝光的重点问题实行挂销账管理；对经多次督办仍未落实整改要求的，移送监察部门依法调查追责。

对设计单位、房地产开发企业、物业服务企业等相关企业主体不履行违法建设治理责任，业主（物业使用人）擅自违法建设的，区、镇（街道）住建部门要会同有关行政执法部门和管理单位，依法给予诚信记分、通报批评、行业禁入、行政处罚等处理，并将相关记录纳入企业、个人失信联合惩戒对象名单中。

***：1.告知书

2.关于防止违法违规建设和占用公共空间等重大风险的特别告知书（非住宅适用）

3.关于防止违法违规建设和占用公共空间等重大风险的特别告知书（住宅适用）

4.装饰装修“扫黑除恶”暨打击“两违行为”告知书

5.劝阻停止违法建设告知书

佛山市南海区住房城乡建设和水利局

2019年5月10日

（联系人：李茵，联系电话：86232183）

南建水函〔2019〕92号佛山市南海区住房城乡建设和水利局关于严控物业小区违法违规建设行为的通知.doc

***1：告知书.docx