农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款管理暂行办法解读

一、《办法》出台的背景及意义

***、***高度重视农村土地制度改革工作。十八届三中全会提出“允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价”。2015年2月，全国人大常务委员会通过《关于授权***在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》。根据中央改革精神，2015年3月，国土资源部在全国选取15个市（县），开展农村集体经营性建设用地入市试点工作。为落实农村集体经营性建设用地与国有建设用地“同权同价”要求，中国银监会会同国土资源部依据全国人大常委会的决定，按照目标导向与问题导向相统一、农村土地制度改革和金融领域改革相衔接的原则，在对入市试点地区土地抵押融资进行了深入调研和论证的基础上，制定本办法。

《办法》的出台，是中国银监会、国土资源部认真贯彻落实***、***关于抓好改革落实要求，相关部门共同推进农村集体经营性建设用地入市改革试点工作的重要举措；是农村土地制度改革和金融领域改革紧密衔接、形成改革合力的重大成果；是适应农村集体经营性建设用地与国有建设用地“同权同价”改革要求，积极提供惠农利民服务做出的重要制度安排,将对建立健全同权同价、流转顺畅、收益共享的农村集体经营性建设用地入市制度和形成可复制、可推广、利修法的改革成果，提供新的强大动力。

二、《办法》的适用范围

根据***、***农村土地制度改革部署要求，《办法》对适用地区、适用地类、有效期限进行了明确界定。对适用地区，《办法》明确允许开展抵押贷款的农村集体经营性建设用地仅限于国家确定的15个入市改革试点县（市、区）地区。对适用地类，《办法》明确农村集体经营性建设用地是指存量农村集体建设用地中，土地利用总体规划和城乡规划确定为工矿仓储、商服等经营性用途的土地,规定以出让、租赁、作价出资（入股）方式入市的和具备入市条件的农村集体经营性建设用地使用权可以办理抵押贷款。对有效期限，《办法》规定有效期至2017年12月31日，与农村集体经营性建设用地入市试点时限保持一致。

三、《办法》的总体要求

按照***、***关于入市改革的基本原则，《办法》规定在坚持土地公有制性质不变，耕地红线不突破，农民利益不受损的前提下，开展农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款工作，落实农村集体经营性建设用地与国有建设用地同等入市、同权同价。

四、《办法》的主要内容

《办法》共三十五条，涉及银行业金融机构开展农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款和土地管理的相关环节，体现出系统性、规范性和创新性特点。《办法》从贷款的目的、依据和总体要求，贷款业务开展的范围、贷款的全流程管理、贷款的风险保障机制、监管部门的职责等方面对开展农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款业务进行了详细的规定。

五、关于贷款的基本原则和全流程管理

《办法》规定农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款应当坚持依法合规、惠农利民、平等自愿、公平诚信、风险可控、商业可持续原则。《办法》明确贷款的全流程管理，从贷款总体要求、贷款用途、贷款条件等方面对农村集体经营性建设用地使用权贷款业务提出要求。同时，对贷前调查、贷中审查、贷后管理等流程都进行了详细的规定。

六、关于抵押物范围

按照同权同价原则，参照依法有权处分的国有土地使用权可以抵押的规定，《办法》允许具备处分权的两类农村集体经营性建设用地使用权抵押融资。一是以出让、租赁、作价出资（入股）方式取得的集体经营性建设用地使用权。二是尚未入市但具备入市条件的农村集体经营性建设用地可以入市，对具备入市条件的农村集体经营性建设用地使用权的抵押，进行了范围和前提界定。其中，一类是尚未入市但已经依法进行不动产登记并持有权属证书，符合规划、环保等要求，具备开发利用的基本条件，所有权主体履行集体土地资产决策程序同意抵押，试点县（市、区）政府同意抵押权实现时土地可以入市的情形；另一类是尚未入市但改革前依法使用的农村集体经营性建设用地，依法进行不动产登记并持有权属证书，按相关规定办理入市手续，签订土地使用合同，办理变更登记手续的情形。《办法》同时规定下列集体经营性建设用地使用权不得抵押：权属不清或存在争议的；司法机关依法查封的；被依法纳入拆迁征地范围的；擅自改变用途的；其他不得办理抵押的情形。

七、关于贷款条件

严把贷款条件，是控制贷款风险，顺利在试点地区推动集体经营性建设用地使用权抵押贷款业务开展的必要手段。《办法》从依法持有土地使用权证书、符合土地总体规划及城乡规划、未设定优先受偿的其他他项权利等方面提出了要求，并要求银行业金融机构在尽职调查时对借款人是否有资质、抵押物权属是否清晰、价值评估是否合理、是否符合规划、是否容易处置变现等问题进行详细的调查，力争防范贷款风险，提高资产质量。

八、关于抵押物价值评估

《办法》规定银行业金融机构应当建立农村集体经营性建设用地使用权价值评估制度。可采用外部评估或内部评估的方式对用于抵押的农村集体经营性建设用地使用权进行价值评估。同时规定，银行业金融机构应当按照抵押合同的约定，加强押品的动态管理和价值重估，保证抵押权利的真实、合法、足值、有效。

九、关于抵押物处置

《办法》规定贷款到期后，借款人未清偿债务或出现当事人约定的实现抵押权的情形，银行业金融机构可以通过折价、拍卖、变卖抵押财产等合法途径处置已抵押的农村集体经营性建设用地使用权。所得价款由银行业金融机构优先受偿。

十、关于贷款保障机制

贷款保障机制的建立，有利于分担银行业金融机构风险，推动集体经营性建设用地使用权抵押贷款试点工作的开展。《办法》从政府性融资担保公司担保、风险补偿机制等方面建立了集体经营性建设用地使用权抵押贷款保障机制体系，为贷款试点工作的开展提供保障。

十一、关于监管部门的职责

《办法》规定，试点地区国土资源行政主管部门应当为抵押双方提供信息查询、抵押登记等相关服务。银行业监督管理机构应合理确定风险权重、资本计提、贷款分类等方面的计算规则和激励政策。银监会、国土资源部将加强对试点地区农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款工作的指导、监管和评估工作。