管家东家为何成冤家

       物业管理是新事物，但又是老话题。物业公司作为“管家”身份，是受业主的委托，帮助业主管理小区、维护小区的服务机构。但是，现实生活中，由于种种原因，物业公司与业主频频产生纠纷。
       日前，记者采访各律师事务所了解到，近年来，物业合同纠纷已逐渐成为社会热点问题之一。
       【案例一】 家住县城某小区的王先生称，在购房时开发商承诺了物业管理费标准，并有管道煤气等配套服务，而且写进了购房合同。但王先生入住后近1年时间，非但管道煤气没有落实，物业管理费每平方米反而涨了0.2元。物业管理公司给出的答复是，开发商的说法不可信，收费是依据某某相关标准确定的。而开发商则声称物业管理已移交，自己无权过问。
       【律师点评】 物业管理与房屋买卖实际是两种法律关系，前者是买卖合同关系，后者是服务合同关系。
       这两种合同关系是完全独立的，开发商无权将有关物业管理的条款直接写入购房合同中，应当由物业管理公司直接与购房客户签订协议。但在售房前，开发商可以与物业管理公司签订前期物业管理协议，售楼时向购房者作出必要的说明。律师认为，如果开发商在购房合同中承诺了物业管理条款、内容，而购房客户认为自己是受误导而签约的，房客可以要求撤销购房合同，双方退房退款；如果客户因此遭受了损失，也可以提出索赔。
       【案例二】 2007年9月，李女士入住某小区，自2008年5月开始，李女士以房屋存在质量问题、物业公司没有尽到管理服务义务等为由，一直拖欠物业管理费。双方发生纠纷，并对簿公堂。
       【律师点评】 房屋存在质量问题，按照《物业管理条例》规定在保修期内，应由开发商负责，业主不能因房屋质量等问题对开发商的不满而转嫁到物业公司身上，并以不交纳物业费进行威胁。
       李女士家房屋出现质量问题，应当与楼上业主协商解决。需要物业公司服务的，一般来说，物业公司应当提供服务，但这些服务是有偿的，应当几方协商进行，与物业服务费用没有关系。不是交纳了物业服务费，物业公司就成了业主个人的“保姆”，物业公司的服务主要针对的对象是公共设施的物，不是个体所有的私有财产。但是，如果物业合同中约定了物业公司有对房屋维护和修缮的义务，而物业公司没有履行义务的，业主有权要求物业公司承担维护和修缮义务。当然，业主也由此可以要求物业公司对其损失承担赔偿责任，减少、降低甚至拒绝交纳物业费。
       【案例三】 某小区部分业主的车库被开发商卖给了个人，使得小区的停车费用涨价，造成小区车库有空位而业主却无法停车的现象，业主一致认为这些配套设施属于小区公共设施，产生这种问题是小区物业管理不当所致，双方因此产生了纠纷。
      【律师点评】 这类纠纷其实牵涉到的问题就是小区的公共配套设施的“主人”到底是谁的问题，究竟是开发商还是全体业主。在《物业管理条例》中，目前只对停车位作了相关的明确规定，即“小区内的机动车停车场(库)，应当提供给本小区内的业主和使用人使用。停车位不得转让给小区外的单位和个人；停车位有空余的，可以临时出租给物业管理区域外的单位和个人。”但是并没有对共用设施和共用部位的权属等问题作出规定。
       【案例四】 2007年4月，王女士在某小区购买了一套住房。不久前，她因为小区物业管理不善等问题与物业公司工作人员发生了争执，王女士认为物业公司不仅没有尽到管理义务，其工作人员还与业主发生争执，造成恶劣影响，想通过业主委员会罢免物业公司。
        【律师点评】 业主委员会是由一个小区或一个小区的一个区域内的业主选举出来代表业主行使管理房产和小区内事务的自治民事组织。业主委员会的职责是代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，并无权利解聘物业公司。
       新修订的《物业管理条例》规定，选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
       另外，《物业管理条例》第16条还规定，业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。
       【部门说法】 针对以上纠纷和疑问，结合今年新实施的物业法规，记者采访了县房管局物业管理办公室工作人员了解到，目前我县正逐步加大对物业管理的力度，进一步规范物业公司的经营管理，及时纠正物业公司的违规做法，理顺市场秩序。在此基础上抓紧构建业主自治组织，使物业公司能够与业主更好地进行交流。同时，还将继续完善物业服务方面的法规文件，细化服务内容与收费标准，通过招投标，使业主和物业公司真正建立起和谐的关系。
       工作人员表示，要真正推动我县物业服务的进一步发展，就需要物业公司与众多业主互动起来，互相促进。业主要端正和转换意识，明白自己是“花钱买服务”，自觉按合同交费。物业公司也要摆正立场，以小区“管家”的态度而不是小区管理者的态度向业主提供物业服务，合理合法管理，创造一个更符合业主需求的良好生活环境。