浅谈新山东省住宅专项维修资金管理办法

　　住宅专项维修资金,是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金,也被形象地称为住宅"养老金"或"保命钱"。2015年5月1日，随着新《山东省住宅专项维修资金管理办法》的施行,住宅专项维修资金交多少、怎样交、谁来管、怎样用等问题,逐渐变得明晰。新《山东省住宅专项维修资金管理办法》中修订的主要内容及特点是：

　　(一)创新制度设计，***使用难题

　　一是改革资金使用模式，分类简化使用程序。从过去一种方式为主，改为计划使用、应急使用和一般使用三种方式并存。新增的计划使用方式主要适用于可提前预见的，为延长房屋使用寿命，针对不同部位、不同设施设备的合理使用年限，组织进行有计划的维修、更新和改造，可采取一次投票，同时对多个计划维修项目进行表决;对应急使用方式明确了8种适用情形，不用投票即可使用，事后再及时公示;一般使用方式，主要适用于临时发生并需要在较短时间内完成的项目。

　　二是改革投票表决模式，实行异议表决。投票表决模式由过去的需面积、人数的双三分之二业主同意，改为反对的不超过三分之一即视为表决通过，解决了过去业主不参与投票表决，难以形成决议的老大难问题。此外，新《办法》还进行了配套改革，要求各地建立公开电话、网络平台、业主投票表决系统等信息化媒介，为业主投票表决和投诉举报等提供便捷渠道。

　　三是改革账户制度，完善配套机制。突出维修资金的共有属性，将维修资金管理原则改为"业主共有、共同决策"，淡化业主私有意识;将原来按业主分户设账改为按房屋分户设账，房屋转让时资金随房屋自动转移、不随人走;创设公共账户，用于储存出售公有住房提取的资金、房屋账户增值收益及地面停车位租赁等公共收益，按管理区域设总账，发生应急使用而房屋账户内余额不足的，可从公共账户中调剂垫付。

　　(二)强化资金监管，提高增值收益

　　一是要求通过公开招标的方式选定商业银行，作为专户管理机构，把资金保值增值、管理效能等指标列入招标依据。二是强化监督管理。要求省、市主管部门加强对各市物业主管部门资金归集、使用、增值等工作的监督核查。

　　(三)理顺管理体制机制，强化欠交资金归集

　　一是理清管理体制。《办法》明确了各地出售公有住房维修资金的划转工作，要求在完成核对后，由财政部门或房改机构划转到物业主管部门，按属地由物业主管部门进行统一管理。同时，推行社会化、专业化的物业服务机制，成立业委会;未成立业委会的由居委会代行业委会职责，原售房单位不再参与住房的维修管理事宜。

　　二是实行管理层级重心下移。明确区级房管部门是维修资金的主管部门，改变以往资金使用要经市、区两级审批的做法。

　　三是加大欠交资金归集力度。规定了商品房补建和房改房补提、补交标准及办法。物业主管部门对物业企业代收的补交、续交维修资金的划转情况，要纳入其信用档案管理。