嘉定新城地块挂牌出让近6亿元

位于嘉定新城最核心地段的轨道交通11号线嘉定新城站地块目前已经在上海联合产权交易所挂牌，挂牌价格近6亿元。嘉定区相关部门表示，由于目前该地块产权方嘉通建设开发任务量非常大，因此决定将嘉定新城站地块转让，嘉通建设希望尽快启动该地块的开发工作。而在嘉定新城站地块对买家资质的要求中，明确表明必须为“境内上市公司或中资背景的境外上市公司。”

公开资料显示，嘉定新城站地块位于轨道交通11号线地铁站上盖，北至希望路、南至双单路，东西侧为规划经二路和经三路，土地总面积194489平方米，土地用途为综合，建筑面积不大于63万平方米。

嘉定新城站地块出现在2006年上海市5号土地出让公告中，当时嘉通建设以5.8352亿元的价格获得该地块。同时，该公司还获得了嘉定区另外一块更大的地块，即同属11号线上的嘉定北站地块，摘牌价格接近12亿元。

转让为了尽快开发

嘉定区相关人士表示，当初嘉通建设拿下该地块后，为了尽快开发该地块，分别成立了三家项目公司“上海嘉逸房地产开发有限公司”、“上海嘉颐房地产开发有限公司”以及“上海嘉谐房地产开发有限公司”，希望三家公司同时开发，缩短开发周期。该人士表示，三家项目公司大致按照物业类型的不同负责嘉定新城站地块的开发任务，“中间也有部分物业的交叉，但大体上按照分工进行。”

本报《东方置业》了解到，嘉通建设原本希望自己开发嘉定新城站地块，然而，嘉通建设还将启动另外一个更大的项目——嘉定城北站地块。上述人士表示，“嘉定新城站地块和嘉定城北站地块一共有130万平方米。按照嘉通建设的开发计划，在2010年以前必须完成轨道交通周边项目开发，开发压力非常大。”

目前在国内，一年能完成100万平方米以上开发量的房地产企业屈指可数，这样的企业业界称为“百万豪门”。而对于嘉通建设来说，要在2010年以前完成11号线沿线地块开发任务，有相当的难度，嘉定新城地块的转让自然也就顺理成章。据悉，嘉定新城站已经完成土建工程，地块开发可以迅速展开。

挂牌价格接近原价

嘉定新城地块三个项目公司的挂牌价格分别为：“嘉逸”约21021.74万元、“嘉颐”约19536.53万元、“嘉谐”约18374.12万元，总计约58932万元，比2005年嘉通建设拿下该地块的58352万元的价格只高出约580万元。

上述人士表示，“我们希望该地块的开发非常合理而且‘实用’，开发出来的产品好，能够有利于人口的导入，不希望出现一座‘空城’，因此不原意炒高地价。”此外，他指出，58932万元仅仅只是挂牌价格，如果出现竞价，不排除嘉定新城站地块的溢价可能会更高。

北孚地产研究所研究员刘光东分析，按照一般的楼板价上涨幅度判断，从嘉通建设拿到该地块到现在，该地块大约地价上涨了14.4%。按照这个幅度计算，嘉定新城站地块目前预期价格将上涨大约8402万元，整个地块达到66754万元。

买家瞄准上市公司

虽然开出相当优惠的价格，但嘉通建设对买家的资质要求却非常之高。

记者了解到，买家首先必须是“以交通运输、大型市政基础设施投资建设为主要业务之一的境内上市公司或中资背景的境外上市公司，具有境内外轨道交通大型站点综合开发(单个项目不小于30万平方米)的成功经验，并曾参与过境内轨道交通的建设。”

其次，意向受让人或其控股公司应具有在境内或境外持续经营15年以上的商办物业开发机构或关联企业，并与世界500强商业企业有战略合作关系，与国际著名酒店管理公司有合作项目(不低于五星级)，与本市地铁建设公司有战略合作关系并有合作开发项目。

嘉通建设第三个条件更为“苛刻”。买家“注册资本不少于人民币8亿元，资产负债率不超过25%，总资产不少于人民币700亿元。”尤其是资产负债率不超过25%这一条，远远超出目前国内绝大多数房地产开发商的资产负债率现状。

五合国际五合智库总经理邹毅分析，“且不说其他苛刻的条件。就资产负债率不超过25%这一条，足以排除目前国内绝大多数的开发商。